Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2008 по делу n А76-1853/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

постановления № 327-п заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 006791-К-2005 сроком на три года, кадастровый номер участка 74:36:05 08 004:0024 (л.д. 28 т. 1). 17 марта 2005 г. произведена передача вышеуказанного земельного участка, о чем составлен акт приема-передачи (л.д. 28-37 т. 1.). Государственная регистрация договора произведена 23.05.2005, номер регистрации 74-74-36/0902005-021 (л.д. 43 т. 1).

07 сентября 2004 г. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора фонду выдано разрешение № 101/г на выполнение строительно-монтажных работ - подготовительных работ по административно-торговому комплексу со сроком действия до 31.12.2004 (л.д. 44 т. 1).

На основании заявки фонда от 10.11.2004 ГУАГ 29.04.2005 утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта административно-торгового комплекса на пересечении ул. Красной – ул. Труда в Центральном районе (л.д. 45-47 т. 1).

12 октября 2005 г. Управлением Главгосэкспертизы России по Челябинской области утверждено и выдано сводное заключение № 885/2 по проекту административного торгового комплекса по ул. Красной (л.д. 48-53           т. 1).

31 мая 2007 г. администрацией на основании исполнительного листа арбитражного суда от 28.04.2007 № 000268 фонду выдано разрешение на строительство № 000418-45-г сроком действия до 01.06.2010 (л.д. 54-73 т. 1).

На указанном земельном участке фондом возведен объект, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.

25 июня 2007 г. между фондом и ООО «Монолит-Девелопмент» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 7. В соответствии с условиями договора фонд продает, а общество покупает незавершенный строительством объект площадью застройки 2 529,2 кв.м, процент готовности объекта – 0,08 %, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении ул. Красной и ул. Труда (л.д. 82 т. 1).

Право собственности ООО «Монолит-Девелопмент» на незавершенный строительством объект зарегистрировано регистрирующим органом 16.08.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 74-74-01/431/2007-259 (л.д. 83 т. 1).

15 октября 2007 г. главой г. Челябинска издано распоряжение № 674-К, в соответствии с которым главе г. Челябинска Юревичу М.В. была предоставлена часть ежегодного дополнительного оплачиваемого отпуска за ненормированный рабочий день продолжительностью в три календарных дня с 17.10.2007 по 19.10.2007 (л.д. 34 т. 2).

Также главой г. Челябинска 15.10.2007 издано распоряжение № 675-К, в соответствии с которым обязанности главы г. Челябинска возложены на Грачева О.Н. - первого заместителя главы города с 17.10.2007 на период отпуска главы города (л.д. 33 т. 2).

19 октября 2007 г. исполняющим обязанности главы г. Челябинска Грачевым О.Н. издано оспариваемое в рамках настоящего дела распоряжение № 3721 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка на пересечении ул. Красной и ул. Труда и расположенного на нем объекта незавершенного строительства». В соответствии с указанным распоряжением на основании ст.ст. 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, ст.ст. 239, 279 - 282 ГК РФ, п. 3 ст. 19 Закона Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях», ст. 22 Устава города Челябинска, решения Челябинской городской Думы от 30.12.2003 № 32/3 «Об утверждении Генерального плана города Челябинска», проекта строительства метрополитена в г. Челябинске (первого участка первой линии метрополитена, пускового комплекса от станции «Комсомольская площадь» до станции «Торговый центр»), в связи со строительством транспортного узла, южного вестибюля и наклонного входа станции метрополитена «Торговый центр» исполняющий обязанности главы г. Челябинска распорядился изъять земельный участок, предоставленный фонду по договору аренды, зарегистрированному в УФРС 23.03.2005 за номером 74-74-36/090/2005-021, с кадастровым номером 74:36:05 08 004:0024, площадью 9020 кв.м, расположенный на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральной районе г. Челябинска, для муниципальных нужд - строительства транспортного узла, южного вестибюля и наклонного входа станции метрополитена «Торговый центр»; также предписано изъять из собственности ООО «Монолит-Девелопмент» объект незавершенного строительства (административно-торговый комплекс) литера А, площадью застройки 2529,2 кв.м, кадастровый номер 74-74-01/321/2007-356, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении ул. Красной и ул. Труда, в связи с изъятием земельного участка, кадастровый номер 74:36:05 08 004:0024, площадью 9020 кв.м, расположенного на пересечении ул. Красной и ул. Труда в Центральном районе г. Челябинска, для муниципальных нужд - для строительства транспортного узла, южного вестибюля и наклонного входа станции метрополитена «Торговый центр». На КУИЗО возложен ряд обязанностей, в том числе: зарегистрировать распоряжения в месячный срок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; уведомить в установленном порядке в месячный срок с момента государственной регистрации распоряжения фонд - арендатора земельного участка и ООО «Монолит-Девелопмент» - собственника объекта незавершенного строительства, подлежащего изъятию, об указанном решении, о дате государственной регистрации оспариваемого распоряжения; провести оценку стоимости изымаемой недвижимости с определением выкупной цены;  предупредить фонд и ООО «Монолит-Девелопмент» о том, что с момента государственной регистрации настоящего распоряжения они несут риск отнесения на них при определении выкупной цены объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка затрат и убытков, связанных с производственными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого недвижимого имущества; предписано заключить в установленном законом порядке с фондом соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды на предоставление земельного участка, а также соглашение с ООО «Монолит-Девелопмент» о выкупной цене объекта незавершенного строительства, сроках и других условиях выкупа (л.д. 13 т. 1).

Письмами от 04.12.2007 исх. №№ 11236 и 11237 КУИЗО уведомил фонд и ООО «Монолит-Девелопмент» о предстоящем изъятии вышеуказанных земельного участка и объекта незавершенного строительством, предупредил  о том, что с момента государственной регистрации распоряжения 20.11.2007 фонд и общество несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого недвижимого имущества, и в соответствии с требованиями ст.ст. 239, 281 ГК РФ фонд может обратиться в КУИЗО для решения вопроса о заключении соглашения с органом местного самоуправления о расторжении договора аренды, а общество - для решения вопроса о заключении соглашения с органом местного самоуправления, определяющего выкупную стоимость изымаемого объекта недвижимости, порядок и сроки выкупа (л.д. 81 т. 1, л.д. 130 т. 2).

02 апреля 2008 г. ГУАГ согласован проект планировки с межеванием территории, ограниченной ул. Красной,ул. Труда, ул. Елькина, ул. К. Маркса в Центральном районе, что подтверждается свидетельством № 237 о согласовании документации по планировке территории (л.д. 90 т. 3).

Постановлением главы г. Челябинска от 02.06.2008 № 114-п утверждена документация по планировке территории в границах улиц: Красная, Елькина, Маркса в Центральном районе г. Челябинска. Указано на необходимость считать утвержденную документацию основанием для дальнейшего архитектурно-строительного проектирования отдельных объектов капитального строительства (л.д. 91 т. 3).

В газете «Вечерний Челябинск» от 09.06.2008 указанное постановление опубликовано с приложением графической части документации. Согласно документации в районе, ограниченном улицами Красной и Труда, указано на размещение проектируемого павильона станции метрополитена площадью застройки 1032,0 кв.м (п. 16) (л.д. 92 т. 3).

Не согласившись с распоряжением об изъятии земельного участка, полагая, что указанный ненормативный акт нарушает права и законные интересы фонда и общества, последние обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ст. 198 названного Кодекса для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 АПКРФ).

Заявитель при этом обязан доказать нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми действиями или актом и указать нормы права, на соответствие которым просит проверить оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие).

Согласно ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 названного Кодекса.

В ст. 49 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков. В соответствии с данной статьей (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого постановления) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, признавая необходимость изъятия земель, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, необходимо исходить и из общего принципа земельного законодательства: сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст.ст. 279 - 282 и 284 - 286 названного Кодекса. При этом указано, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Исходя из изложенных норм в предмет доказывания заинтересованным лицом в рамках настоящего спора входит наличие следующих обстоятельств:  факт того, что строительство входной группы в метрополитен относится к категории «муниципальные нужды», исключительный характер рассматриваемого случая, отсутствие