Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 по делу n А76-9881/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

аренды от 28.08.2007 № 877-07 с 4 лет 11 месяцев на 49 лет.  Также из договора аренды от 28.08.2007 № 877-07 исключен изложенный выше п. 4.3.3. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на соглашении (оборот л. д. 25).

Согласно представленному в материалы дела уставу ГНУ «ЮУНИИПОК» Россельхозакадемии, утвержденному постановлением президиума Россельхозакадемии 15.04.2004 (т. 1 л. д. 33-43), ГНУ «ЮУНИИПОК» является государственным учреждением.

В соответствии с п. 3.2 устава распоряжение имуществом учреждения без согласия Россельхозакадемии не допускается. Имущество института является собственностью Российской академии сельскохозяйственных наук и закреплено за институтом на праве оперативного управления (п. 5.2 устава).

В соответствии с п. 3.8 устава доходы, полученные от предпринимательской деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение института и учитывается на отдельном балансе.

Протоколом заседания президиума Россельхозакадемии от 24.05.2007     № 6 (т. 1 л. д. 27,28) дано согласие ГНУ «ЮУНИИПОК» на уступку прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка при условии возмещения потерь, связанных с освоением данных земель (т. 1 л. д. 27).

18 марта 2008 г. между ООО «Регинас» и ГНУ «ЮУНИИПОК» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.07 № 877-07 (т. 1 л. д. 15, 16), согласно которому все права и обязанности по названному договору аренды на спорный земельный участок переходят от ГНУ «ЮУНИИПОК» к ООО «Регинас». Передача прав и обязанностей произведена возмездно за 3 419 965 руб. (п. 1.5 соглашения).

14 июля 2008 г. ТУ ФАУФИ было получено уведомление от 14.07.2008     № 213 от ГНУ «ЮУНИИПОК» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 № 877-07 от ГНУ «ЮУНИИПОК» Россельхозакадемии к ООО «Регинас» (т. 2 л. д. 22).

30 апреля 2008 г. ГНУ «ЮУНИИПОК» и ООО «Регинас» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды  от 28.08.2007 № 877-07 (т. 1 л. д. 77, 78)

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2008 № 19/037/2008-181 Сосновский отдел УФРС по Челябинской области сообщил о приостановлении государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 № 877-07, так как у ГНУ «ЮУНИИПОК» отсутствуют полномочия на заключение сделок по уступке арендных прав в связи с принятием Правительством России  Постановления № 234, а ранее принятое согласование сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа (т. 1 л. д. 13).

ООО «Регинас» письмом от 02.06.2008 № 377 (т. 1 л. д. 14) сообщил Сосновскому отделу УФРС по Челябинской области об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации сделки и просил осуществить государственную регистрацию сделки.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2008 № 19/037/2008-181 ООО «Регинас» на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что Постановлением № 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, поэтому полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ «ЮУНИИПОК» отсутствуют (т. 1 л. д. 12).

Заявитель, считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного, по его мнению, права, поскольку отсутствие государственной регистрации соглашения нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению им экономической деятельности (т. 1 л. д. 4-7).

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 13.01.2009 третье лицо - ГНУ «ЮУНИИПОК» дополнительно представило в материалы дела следующие документы: сообщение об открытии (закрытии) счетов от 27.12.2002, а также платежные поручения от 13.09.2007 № 966, от 19.11.2008 № 944, от 13.03.2008 № 186, свидетельствующие о том, что учреждение осуществляло выплату арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 28.08.2008 № 877-07 за счет средств, находящихся в самостоятельном распоряжении учреждения (с лицевого счета № 06190472720 по учету средств от предпринимательской деятельности)

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно абз. абз. 4 и 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации; срок аренды по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 № 877-07 превышает 5 лет; полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляло ТУ ФАУФИ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что передача прав и обязанностей по указанному выше договору аренды должна совершаться в соответствии с правилами, установленными п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды земельного участка от 28.08.2007 № 877-07 с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2008  условия о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка не содержит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласия ТУ ФАУФИ на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 № 877-07 третьему лицу не требуется.

В силу изложенного вывода довод подателя апелляционной жалобы о том, что моментом заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО «Регинас» и ГНУ «ЮУНИИПОК» является не дата его подписания, а дата его государственной регистрации, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения Постановления № 234, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы о том, что Постановление № 234 изменяет порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в отношении определенных земельных участков на период до 01.01.2009, в силу следующего.

Постановление № 234 обладает меньшей юридической силой, чем федеральный закон – ЗК РФ, следовательно, не должно ему противоречить и не может вносить в него какие-либо изменения.

Исходя из буквального толкования п. 1 Постановление № 234 следует, что Правительством России для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением отдельными земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Таким образом, норма п. 1 Постановления № 234 для случаев, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не применима, поскольку правилами п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором, соответственно, согласование сделки с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции собственника в отношении земельного участка, в данном случае не требуется.

В силу ст. 296 ГК РФ учреждения, независимо от того, кто (государство, муниципальное образование, юридическое или физическое лицо) является их собственниками, обладают правом оперативного управления в отношении закрепленного за ними имущества.

По общему правилу (ст. 298 ГК РФ) учреждение даже с согласия собственника не может распоряжаться имуществом как закрепленным за ним собственником, так и приобретенным за счет средств, выделенных собственником по смете.

Вместе с тем, согласно ст. 298 ГК РФ государственные и муниципальные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, и приобретенным на эти доходы имуществом в случае, если доходы и имущество учитываются на отдельном балансе. Названное положение закона разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Статья 128 ГК РФ относит к иному имуществу и имущественные права (в том числе права аренды).

Как следует из материалов дела, ГНУ «ЮУНИИПОК», заключая спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.07 № 877-07, распорядилось следующим имуществом – правом аренды земельного участка.

Согласно п. 3.8 устава ГНУ «ЮУНИИПОК» (т. 1 л. д. 37) доходы, полученные от предпринимательской деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение института, и учитывается на отдельном балансе. Тогда как дополнительно представленные ГНУ «ЮУНИИПОК» суду апелляционной инстанции документы свидетельствуют о том, что учреждение осуществляло выплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.08.2008 № 877-07 за счет, находящихся в самостоятельном распоряжении учреждения (с лицевого счета № 06190472720 по учету средств от предпринимательской деятельности).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае учреждение распорядилось имуществом, находящимся в его самостоятельном распоряжении. Тем не менее, в материалы дела представлено согласие Россельхозакадемии на заключение спорного соглашения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации прав является незаконным и нарушающим права заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не применена подлежащая в данном случае применению специальная норма абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике», а также о том, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежат применению нормы п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», не основаны на законе и неправильном толковании норм права.

Так, согласно положению абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в названной норме закона речь идет о праве научных организаций сдавать в аренду имущество, в том числе недвижимое, тогда как в рассматриваемом случае ГНУ «ЮУНИИПОК» распорядилось принадлежащим ему имущественным