Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2014 по делу n А07-16586/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-14069/2013

г. Челябинск

27 января 2014 года                                                        Дело № А07-16586/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Релакс-плюс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу № А07-16586/2013 (судья Хомутова С.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Галимова Лилия Ирековна (доверенность №5дв от 22.03.2013);

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Релакс-плюс» - Логинов Кирилл Анатольевич (доверенность №777 от 12.11.2013); Назиров Раис Зиятдинович (решение №1 от 06.04.2007, приказы № 6 от 06.04.2007 и №7 от 06.04.2007).

Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Релакс-плюс» (далее – ООО «Релакс-плюс», общество, ответчик) об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения №№ 1-10 общей площадью 71 кв.м., литера «А», расположенные в подвале по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, на остановке общественного транспорта «Спортивная» – и передать названные помещения истцу по акту приёма-передачи (л.д. 5-7).

Решением суда первой инстанции от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 07.11.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 59-65).

В апелляционной жалобе ООО «Релакс-плюс» (далее – податель жалобы, апеллянт) просило решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 72-78).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции фактически выселил ответчика из принадлежащих ему на праве собственности временных сооружений (торговых киосков). Суд не учёл, что на арендуемых площадях расположены принадлежащие ответчику временные сооружения – торговые киоски. Право на возведение временных павильонов предоставлено ответчику в 1996 году постановлением администрации г. Уфы. Кроме того, в 2002 году Главным управлением архитектуры и градостроительства было выдано градостроительное заключение по условиям закрепления земельного участка под строительство. Объекты введены в эксплуатацию.

По мнению апеллянта, обращаясь в суд с требованием о выселении, истец злоупотребил правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «Релакс-плюс» является собственником временных сооружений, так как создало соответствующие объекты в результате вступления, как в гражданские, так и в административные (публичные) правоотношения. Как собственник своего имущества, ответчик вправе требовать защиты принадлежащих ему в силу статьи 209 ГК РФ материальных прав.

Фактически исковые требования заявлены о нарушении права вызванного прекращением договорных обязательств, хотя, по мнению подателя жалобы, в данном случае должен был быть заявлен иск о демонтаже временных торговых павильонов.

Податель жалобы полагает, что истец не доказал наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.10.2013 №02-0-1-02/4002/2013-52286 права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрированы.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что он не был надлежащим образом извещён о рассмотрении настоящего дела, а также на то, что к участию в деле не привлечен балансодержатель.

К апелляционной жалобе ее подателем были приложены дополнительные доказательства: фотография, постановление администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.11.1996 №3227, акт о приемке в эксплуатацию от 15.12.1997, технический паспорт на торговое здание – киоск инв. №341406 от 03.12.1997, поэтажный план строения, технический паспорт на торговое здание – киоск инв. №341405 от 03.12.1997, поэтажный план  строения, договор купли-продажи киосков от 20,05.1997, акт приема-передачи киосков от27.05.1997, квитанции к приходному кассовому ордеру, журнал ордер по счету, отказ в предоставлении информации  №137/2003-116 от 15.07.2003, письмо № КС-1501 на №73 от 14.02.2003 от 07.04.2003, постановление Главы администрации г. Уфы от 18.06.2004 №2610, письмо от 15.12.2004 №49, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 01.06.2006 №2530, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 27.08.2007 №5235, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 12.04.2007 №1770, договор №8/24 от 26.06.2004, уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений  от 17.10.2013 №02-0-1-02/4002/2013-52288, письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа КС 14393 от 08.10.2007 на №26 от 14.09.2007, письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа КС-258 от 11.03.2012 на №4 от 16.01.2012, проект устройства торговых мест по продаже цветов в подземном переходе на остановке «Спортивная» в Советском районе г. Уфы, постановление Главы администрации №3227 от 18.11.1996, план подземного перехода на ост. «Спортивная», письмо ООО «Релакс-плюс» от 07.07.2010 №17, ответ Комитета на обращение ООО «Релакс-плюс» от 07.07.2010 №17.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил указанные документы к материалам дела приобщить с учетом позиции истца и доводов ответчика, приведенных в обоснование необходимости приобщения указных документов.

К дате судебного заседания Управление представило возражение на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Также ответчик в отзыве указал, что истец доказал право собственности на объект недвижимости, представив копию свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.08.2013 и технический паспорт.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2007 по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» был подготовлен технический паспорт в отношении «подземного перехода» по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, остановка общественного транспорта «Спортивная» (л.д. 20-23). Инвентарный номер объекта – 341405, общая площадь – 332,8 кв.м., общая торговая площадь – 71 кв.м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества «Релакс-плюс» (арендатор), с 14.06.2007 (л.д. 22).

По договору от 06.03.2008 № 22219 Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) передал помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 71 кв.м. обществу «Релакс-плюс» (арендатор) в аренду для целей использования под торговлю (л.д. 43-47). Договор содержит подписи уполномоченных представителей сторон сделки, оттиски печатей юридических лиц (л.д. 47).

Впоследствии торговые помещения (71 кв.м.), расположенные в подвале были переданы Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) обществу «Релакс-плюс» (арендатор) по договору от 20.04.2009 № 22219.1 (л.д. 12-17). Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте «подземного перехода» от 14.06.2007), размер арендной платы (приложение к договору – расчёт годовой арендной платы – л.д. 17), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).

Помещения площадью 71 кв.м. переданы ответчику по акту приёма-передачи от 13.01.2009 (л.д. 18). Объект аренды принят руководителем общества «Релакс-плюс» без замечаний и (или) возражений. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 14.06.2007 № 341405.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) договор аренды от 20.04.2009 № 22219.1 зарегистрирован не был.

В мае 2012 года Комитет по управлению муниципальной собственностью направил ответчику уведомление (письмо от 04.05.2012 № кс-2003), в котором, ссылаясь на статью 610 ГК РФ, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновлённого на неопределённый срок договора аренды от 20.04.2009 № 22219.1 и потребовал в трёхмесячный срок освободить помещение (л.д. 8, 9).

Общество «Релакс-плюс» требование не выполнило, помещения не освободило.

14.08.2013 на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 № 312, акта приёма-передачи от 31.01.2006 №1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 № 1739, дополнительного соглашения к договору передачи государственного имущества Республики Башкортостан  в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 20.06.2012 б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации № 02-04-01/264/2013-848 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный пешеходный переход на остановке транспорта «Спортивная», по пр. Октября в Советском районе г.Уфы, общей площадью 332,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29795. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 14.08.2013 (л.д. 41).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что общество «Релакс-плюс» неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, Управление муниципальной собственности обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика установленных законом либо договором правовых оснований владения спорной торговой площадью. Суд пришёл к выводу о том, что истцом соблюдён порядок одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки, а также отметил отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 № 22219.1.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 20.04.2009 № 22219.1 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления № 73).

При подписании договора от 20.04.2009 № 22219.1 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода (л.д. 12, 20-23), установлены методика расчёта размера арендной платы и непосредственно размер этой платы (л.д. 17). Объект аренды передан во владение и пользование общества «Релакс-плюс» до подписания договора (л.д. 18). Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений.

Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности (как правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и общество «Релакс-плюс»