Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу n А76-10989/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

стороны установили, что размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Расчетом платы за аренду земли № 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 009706-К-2010 от 29.03.2011 согласован размер арендной платы за период с 21.10.2010.

В силу п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка УЗ № 009706-К-2010 от 29.03.2011, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика такой задолженности.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что взыскание платы за пользование спорным земельным участком возможно только на основании норм о неосновательном обогащении в силу того, что в спорный период земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.

Договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 009706-К-2010 подписан сторонами 29.03.2011. В этот же день земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320001:75 передан предпринимателю по акту.

Факт использования указанного земельного участка до его передачи по акту предпринимателю следует из материалов дела №А76-21196/2009 в силу установления судами обстоятельства возведения на земельном участке объекта самовольного строительства, начиная с 2007 года, и эксплуатации данного объекта на момент рассмотрения указанного дела в части первого этажа.

В соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.06.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 №16975/07 и от 13.09.2011 №3413/11.

Согласно постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу № А76-11524/2012 уникальные характеристики земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:75, снятого с кадастрового учета, тождественны уникальным характеристикам земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:1023, поставленного позже на кадастровый учет, пользование которым в спорный период осуществлял предприниматель.

Хотя земельный участок, являющийся предметом договора аренды и не был поставлен на кадастровый учёт в момент подписания договора аренды, его площадь, местоположение и границы были определены по результатам межевания и впоследствии ответчик поставил на кадастровый учёт земельный участок в аналогичными характеристиками.

Таким образом, поскольку предприниматель с момента начала осуществления на земельном участке объекта незавершённого строительства,  осуществлял пользование им, в том числе в спорный период, доказательств выбытия земельного участка из владения ответчика суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ у ответчика существует обязанность по оплате арендной платы по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 009706-К-2010 от 29.03.2011.

Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апелляционной жалобы относительно неверно рассчитанной истцом суммы основного долга в силу применения неверных коэффициентов для расчета арендной платы.

По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В силу разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, арендная плата за пользование земельными участками по договору, заключенному после вступления в силу закона, устанавливающего необходимость государственного регулирования арендной платы, устанавливается уполномоченными органами.

В силу указанных разъяснений апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, основанном на положениях п. 14  Постановления Пленума № 73, о том, что в данном случае при определении размера подлежащей уплате ответчиком арендной платы следует руководствоваться исключительно показателями, согласованными сторонами в договоре и приложенном к нему расчёте арендной платы. Поскольку арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, то размер арендной платы подлежит определению на основании нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы, независимо от порядка её определения сторонами в договоре.

В данном случае при проверке согласованного истцом и ответчиком порядка определения размера арендной платы апелляционным судом установлено следующее.

Из содержания пункта 2.3, а также приложения к договору (форма № 2, л.д. 21) следует, что арендная плата определена истцом на основании нормативных правовых актов Челябинской области, утверждающих ставки арендной платы, что соответствует указанным требованиям.

Из правовой позиции ответчика в суде первой инстанции (л.д. 102) и апелляционной жалобы, а также соотношения механизма расчёта, применённого истцом и ответчиком (л.д. 21, 88, 102) следует, что разногласия между сторонами относительно размера платы за использование земельного участка возникли применительно к одному из показателей, входящих в формулу расчета арендной платы согласно Закону Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008 – ставке арендной платы.

Так, в согласованном сторонами расчёте арендной платы применена ставка арендной платы = 2%, что соответствует п.п. «а» п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО («земельные участки для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»).

Аналогичная методика применена истцом при определении задолженности ответчика по заявленному иску (л.д. 21, 88).

Между тем ответчик полагает, что в расчёте подлежит применению ставка арендной платы = 0,3%, что соответствует п.п. «е» п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО («земельные участки,  предоставленные на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства»).

Однако доводы ответчика не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что ответчик использует предоставленный ему земельный участок для эксплуатации автосервиса.

Указанное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка от 01.11.2010, в соответствии с которым на земельном расположен незавершенный строительством объект (двухэтажное кирпичное здание), на первом этаже эксплуатируется автосервис, территория благоустроена, имеется асфальтное покрытие (л.д. 34).

Кроме того, обстоятельство эксплуатации здания автосервиса в части первого этажа также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2010 по делу № А76-21196/2009, которым установлено, что ИП Сизовым В.А. с июня 2007 года осуществляется эксплуатация первого этажа нежилого здания, занятого под магазин «Автозапчасти», что подтверждается договором от 09.12.2004, актом обследования от 17.08.2009, решениями Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2007 по делам № А76-19324/2007 и № А76-19325/2007 (л.д. 40-47).

Таким образом, оценка фактических правоотношений сторон свидетельствует о том, что расположенный на земельном участке объект, хотя и является по своим юридическим характеристикам объектом незавершённого строительства, фактически является эксплуатируемым объектом.

В силу того, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих указанный факт (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), апелляционная коллегия отклоняет довод апеллянта о недоказанности факта использования земельного участка под эксплуатацию автосервиса и недопустимости акта обследования от 01.11.2010.

Поскольку строительство здания автосервиса началось с 2007 года, в настоящее время ответчик осуществляет фактически эксплуатацию указанного здания, информацией о продолжении строительных работ суд не располагает, апелляционная коллегия полагает, что Комитет обоснованно применил при расчете арендной платы ставку 2%, а не 0,3%, на чем настаивает апеллянт.

Апелляционный суд также учитывает следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.

Судами при рассмотрении дела №А76-21196/2009 установлено, что возведённый ответчиком объект - незавершённое строительством нежилое двухэтажное строение, расположенное по адресу г. Челябинск, Копейское шоссе, ул. Гранитная, является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения ответчиком разрешения на строительство.

Однако при новом рассмотрении дела № А76-21196/2009 решением суда от 13.10.2010 (л.д. 40) Администрации отказано в удовлетворении требований о сносе возведённого предпринимателем Сизовым В.А. объекта.

При этом судом первой инстанции с учётом выводов кассационного суда по тому же делу, изложенных в постановлении от 12.07.2010, установлено, что ИП Сизов В.А. предпринимал меры для легализации самовольной постройки в части оформления прав на земельный участок для строительства объекта, и кроме того, объект возведён на основании проектных документов, прошедших государственную экспертизу, все необходимые согласования для получения разрешения на строительство получены, доказательств несоответствия постройки требованиям безопасности не имеется.

В силу указанного, с учётом разъяснений изложенных в п.  26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд указал на отсутствие правовых оснований для сноса объекта самовольного строительства.

Таким образом, указанный объект, хотя и признан судом самовольной постройкой, основания для его сноса судом не установлены, а в силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ обращение в суд с тем же иском и тем же основаниям исключается.

Вместе с тем, в силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

С момента вступления в законную силу указанного судебного акта ответчиком не предприняты действия по получению разрешения на строительство спорного объекта, доказательств обратного в дело не представлено, равно как и не представлено доказательств завершения такого строительства либо попыток предпринимателя в судебном порядке признать право на объект самовольного строительства.

При этом вышеперечисленными доказательствами подтверждается факт использования указанного объекта предпринимателем в своей хозяйственной деятельности для оказания услуг автосервиса.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для расчёта арендной платы, исходя из юридических характеристик земельного участка и объекта, расположенного на нём без учёта фактического использования ответчиком земельного участка. Иной подход к определению ставки арендной платы означал бы необоснованное освобождение ответчика от бремени расходов, связанных с оплатой арендной платы за земельный участок, фактически используемый им для ведения хозяйственной деятельности вне зависимости от разрешённого использования земельного участка, что нарушило бы баланс прав и интересов сторон обязательства, в частности, арендодателя, который в силу изложенных обстоятельств не управомочен требовать сноса самовольной постройки, равно как и не имеет правовой возможности требовать от ответчика завершения начатого строительства.

В силу этого сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка «для строительства автосервиса», на что ссылается апеллянт, не являются безусловным доказательством соответствия фактического использования земельного участка сведениям о его разрешённом использовании, внесённым в ГКН, ввиду чего названный документ подлежит оценке судом наряду с иными имеющимися в материалах дела доказательствами (ч. 4, 5 ст. 71 АПК РФ).

В силу ст. 330 ГК РФ и с учётом положений, изложенных в абзаце четвертом п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации