Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 по делу n А07-7663/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13902/2013

г. Челябинск

14 февраля 2014 года

Дело № А07-7663/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания                  Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2013 по делу № А07-7663/2013 (судья Айбасов Р.М.).

В заседании приняли участие представители:

     путем использования систем видеоконференц-связи - закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» - Олешко Н.А. (доверенность от 26.03.2013);

      Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Свистун А.Р. (доверенность от 13.12.2013 № 94д).

Общество с ограниченной ответственностью «Автонормаль» (далее –                                         ООО «Автонормаль», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Администрации в продлении срока действия договора аренды от 13.09.2007 № 987-07 на земельный участок площадью                 5747 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и договора аренды от 13.09.2007 № 986-07 на земельный участок площадью 16 441 кв. м в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, заключенных с ООО «Автонормаль»; об обязании Администрации заключить договор с ООО «Автонормаль» на земельный участок площадью 5747 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 06 08:173, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, и на земельный участок площадью 16 441 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 07 01:53, в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан,              пр. Салавата Юлаева. ОНОРМАЛЬ оговор с ООО ", и договора аренды от 13.09.2007 № 986-07 на земельный участок площадью 16441 кв. ___________________

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Райффайзенбанк» (далее –                                            ЗАО «Райффайзенбанк», третье лицо), Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Автоцентр Керг Уфа» (далее – ООО «Автоцентр Керг Уфа», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013) в удовлетворении заявленных требований ООО «Автонормаль» отказано.

С вынесенным решением не согласилось ЗАО «Райффайзенбанк» и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе                          ЗАО «Райффайзенбанк» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, заявленные требования ООО «Автонормаль» удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом не учтено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Права Администрации (как арендодателя) по прекращению арендных отношений, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, в данном случае ограничены нормами специального законодательства, направленными на охрану интересов участников строительства, а арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по застройке земельного участка и практически завершивший строительство, не может быть произвольно лишен права аренды. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Кроме того, податель жалобы отмечает необоснованность вывода суда о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Также третье лицо не согласно с выводом суда о том, что нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности отказом Администрации не доказано. Без действующих договоров аренды земельных участков является невозможной государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, соответственно, невозможно включение объекта в конкурсную массу и его реализация.

Кроме того, вывод суда о том, что необращение арендатора к Администрации с целью продления договоров аренды в установленные договорами сроки аренды влияет на возможность удовлетворения требований ООО «Автонормаль» по данному делу, не соответствует обстоятельствам дела. Ни договоры аренды, ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат последствий нарушения арендатором указанного срока на обращение к арендодателю.  

Податель жалобы ссылается и на необоснованность вывода суда о том, что правоотношения, вытекающие из договоров аренды, прекращены. По мнению ЗАО «Райффайзенбанк», договоры являются продленными на неопределенный срок.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Администрация указала на то, что заявитель не воспользовался своим правом на продление действия договоров аренды. На спорных земельных участках в настоящее время имеется объект недвижимого имущества, принадлежащий                              ООО «Автоцентр Керг Уфа», которое имеет исключительное право на выкуп или получение в аренду земельных участков. 

В дополнительных пояснениях заинтересованное лицо также указало, что в настоящее время площадь земельных участков, ранее переданных в аренду заявителю, изменена. Также земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173 в настоящее время используется для размещения автостоянки ООО «Автоцентр Керг Уфа» и не используется для размещения торгово-выставочного комплекса, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053 используется ООО «Автоцентр Керг Уфа» для эксплуатации торгово-выставочного автокомплекса и автостоянок. В доказательство указанного заинтересованное лицо представило акты осмотра земельных участков от 13.08.2013.

В письменных возражениях ООО «Автоцентр Керг Уфа» указало, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:01 06 08:0173 и                    02:55:01 07 01:0053 в настоящее время имеют статус подлежащих снятию с кадастрового учета ввиду того, что из них образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217, в доказательство чего третьим лицом представлена копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:55:01 07 01:217. Также третье лицо указало, что в настоящее время оформляет арендные права на указанный земельный участок.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.01.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.02.2014.      

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ООО «Автонормаль», Администрации, ООО «Автоцентр Керг Уфа» не явились. С учетом мнения представителей ЗАО «Райффайзенбанк» и Управления и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица и иных третьих лиц.

В судебном заседании представитель ЗАО «Райффайзенбанк», принявший участие посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 1531 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.  

Представитель Управления против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 06.06.2007 № 3350 «О предоставлении ООО «Автонормаль» земельного участка, находящегося по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса» (т. 1,                      л. д. 14-16) 13.09.2007 между Администрацией (арендодатель) и                                 ООО «Автонормаль» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 987-07 (т. 1, л. д. 22-25).

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 06 08:0173, общей площадью                              5747 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до  06.06.2009.

В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).

Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, № государственной регистрации 02-04-01/220/2007-541 (т. 1,                            л. д. 25).

Также на основании названного постановления главы Администрации от 06.06.2007 № 3350 13.09.2007 Администрацией (арендодатель) и                   ООО «Автонормаль» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 986-07 (т. 1, л. д. 32-36).

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 07 01:0053, общей площадью 16 441 кв. м, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Салавата Юлаева, для использования в целях проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В соответствии пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 06.06.2007 до  06.06.2009.

В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).

Государственная регистрация указанного договора произведена 26.12.2007, № государственной регистрации 02-04-01/220/2007-529 (т. 1, оборот л. д. 33).

В материалы дела представлены кадастровые планы указанных земельных участков 2007 года (т. 1, л. д. 29-31, 34).

Также в соответствии с пунктом 14.1 постановления главы Администрации от 06.06.2007 № 3350 03.10.2007 между Администрацией и ООО «Автонормаль» (заказчик-застройщик) заключен договор № 825-П, согласно которому ООО «Автонормаль» предоставлено право на разработку проекта торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л. д. 35).

27 ноября 2008 года Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации выдано разрешение от 27.11.2008 № RU 03308000-459-П на строительство торгово-выставочного комплекса – 1 очередь строительства общей площадью 5998,5 кв. м (т. 1, л. д. 36).

По результатам строительства составлен акт приемки объекта капитального строительства членами приемочной комиссии торгово-выставочного комплекса по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1, л. д. 37-39).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2009                № RU 03308000-22-ПА (т. 1, л. д. 149-152) в эксплуатацию принята 1 очередь строительства торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м.

Остальная часть здания, расположенная на третьем этаже, площадью 1249,3 кв. м в эксплуатацию принята не была.

Кроме того, из материалов настоящего дела, а также из судебных актов по делу № А07-10321/2012 следует, что 01.02.2008 между ООО «Автонормаль» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «АкМоторс» (далее – ООО «АкМоторс») был (инвестор) заключен договор инвестирования строительства объекта - торгово-выставочный комплекс по пр. Салавата Юлаева в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (т. 1, л. д. 16-21).

На указанное введенное в эксплуатацию нежилое здание торгово-выставочного комплекса общей площадью 4654,2 кв. м по адресу: г. Уфа,                     р-н Советский, пр. Салавата Юлаева, д. 32, 15.04.2009 было зарегистрировано право собственности ООО «АкМоторс», а 15.10.2012 – право собственности ООО «Автоцентр Керг Уфа», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2013 № 01/007/2013-8688 (т. 1, л. д. 109).

Из представленных в материалы дела технических паспортов от 02.08.2012 следует, что объект незавершенного строительства (часть первой очереди на перспективу второй очереди), инвентарный номер 351599, площадью 1249,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, р-н Советский,                      пр. Салавата Юлаева, д. 32, представляет собой помещение третьего этажа