Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу n А47-11430/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-589/2014

г. Челябинск

19 февраля 2014 г.                                                        Дело № А47-11430/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 г.   

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФП-Сервис» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2013 по делу № А47-11430/2012 (судья Миллер И.Э.).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга  (далее -Комитет по имуществу, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ФП-Сервис» (далее -  ООО «ФП-Сервис», ответчик)  долга по договору аренды N 2-436и-11111 от 19.04.2012 в сумме 22 990 руб. и пени в сумме  68 руб., а так же взыскании суммы задолженности за фактическое пользование нежилым помещением в размере 117 578 руб., процентов  за пользование чужими денежными средствами в размере 7 484 руб., и неустойки за несвоевременное освобождение помещения в размере 42 257 руб., всего просит взыскать 190 377 руб. Кроме того, истцом заявлено требование  об освобождении ответчиком занимаемого нежилого помещения по адресу: г.Оренбург, ул. Терешковой, 2, 4, 4а.

ООО «ФП-Сервис» обратилось с встречным иском к Комитету по имуществу, в котором просило признать договор аренды N 2-436и-11111 от 19.04.2012 недействительным, а также   взыскать с истца по первоначальному иску 22 000 руб. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2013 (резолютивная часть объявлена 12.11.2013) требования Комитета по имуществу удовлетворены  в  полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «ФП-Сервис» (далее так же, податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Полагает выводы суда о наличии  права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение ошибочными, сделанными без учета всех установленных по делу обстоятельств. При этом апеллянт указывает, что являясь арендатором спорного нежилого помещения в течение 14 лет он в декабре 2011 года обратился в администрацию г. Оренбурга  с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп указанного помещения, в ответ на которое  получил сообщение Комитета о том, что  последний проводит работы по регистрации права муниципальной собственности  на указанное помещение. Однако письмом от 28.11.1012 Комитет по имуществу сообщил, что  с момента приватизации  в указанном  домовладении первой квартиры  юридическое существование объекта права прекратилось, что, по мнению апеллянта, означает отсутствие у Комитета прав собственника помещения и возникновение права общей долевой собственности собственников жилых помещений на него. В силу изложенного, считает выплаченные истцу денежные средства за пользование помещением неосновательным обогащением Комитета, подлежащим возврату.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании договора аренды N 2-436и-11111 от 19.04.2012, заключенного  между Комитетом по имуществу (арендодатель) и ООО «ФП-Сервис» (арендатор) арендодатель передал обществу «ФП-Сервис» в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г.Оренбург, ул.Терешкова, 2,4,4а, общей площадью 75,6 кв.м. для использования под ремонтную мастерскую  и  офис  (т. 1 л.д.8).

Из поэтажного  плана здания в г. Оренбурге по ул. Терешковой  № 2, 4, 4а, Литер А2-подвал следует, что объектом аренды являются помещения поименованные в плане под номерами 22, 23, 24, 25, 26 общей площадью 75,6 кв.м.(т. 1 л.д.14).

Договор заключен на срок с 27.12.2011 по 25.12.2012, при этом пунктом 1.4 договора установлено, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 27.12.2011.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2011 (т.1 л.д. 13).

Сторонами согласован расчет арендной платы к договору, в соответствии с которым размер платы составляет 9 492 руб. в месяц (т.1 л.д.12).

Письмом от 04.05.2012 Комитет по имуществу направил в адрес ООО "ФП-Сервис" претензию, где сообщил о наличии задолженности по договору аренды в сумме 48 726 руб. и предложил в срок до 15.05.2012 года погасить образовавшуюся задолженность. Кроме того, Комитет сообщил, что  в случае неоплаты задолженности в указанный срок  в соответствии с пунктами 3.2.7 и 6.3.1 договор считается расторгнутым с 15.05.2012., в силу чего  ответчик обязан передать помещение по акту приема передачи в течение 2-ух дней  с момента расторжения (л.д.15,16 т.1).

Платежными поручениями от 25.06.2012 и от 24.09.2012 общество перечислило в счет оплаты по договору 10 000 руб. и 12 000 руб. соответственно (т.2 л.д.13, 14).

Из материалов дела так же следует, что 14.12.2011 ООО «ФП-Сервис» обратилось в Комитет по имуществу с заявлением о выкупе имущества, арендуемого по состоянию на  05.08.2008 более двух лет (т.1 л.д.44).

К заявлению приложен акт сверки, из которого следует отсутствие задолженности арендной платы по состоянию на 14.12.2011 (т. 1 л.д.45).

Письмом от 15.12.2011 Комитет  по имуществу  сообщил обществу, что в настоящее время им проводится работа  по регистрации права муниципальной собственности  на указанное помещение, после  завершения которой обществу будет предложено  заключить договор купли-продажи  данного помещения (т. 1 л.д.46).

20.11.2012 ООО «ФП-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением  о признании незаконным бездействия Комитета по управлению имуществом города Оренбурга по не заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендованного ООО «ФП-Сервис» нежилого помещения, расположенного в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 4а, общей площадью 75,6 кв.м. (т.1 л.д.126-127).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.02.2013по делу А47-15578/2012 в удовлетворении требований ООО «ФП-Сервис» отказано.

Ссылаясь на прекращение договора в силу неисполнения ответчиком указанных в претензии от 04.05.2012 требований о погашении задолженности, а так же на  обстоятельство отсутствия возврата нежилого помещения арендодателю, Комитет по имуществу обратился в суд с настоящим иском.

Указывая, что Комитет по имуществу не является правообладателем спорного нежилого помещения в силу  отнесения его к общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, ООО «ФП-Сервис» обратилось со встречным иском, требуя произвести возврат неосновательно выплаченных Комитету денежных средств в сумме 22 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства полагает судебный акт подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Из материалов дела следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы,  регистрация договора, как заключенного на срок менее года, не требовалась, тем самым договор аренды № 2-436и-11111 от 19.04.2012 обоснованно признан судом первой инстанции заключенным.

Основной обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

Обязательства в силу ст. 309, 310  ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы за период с 01.02.2012 по 15.05.2012 не представлено, в силу чего представленный Комитетом расчет задолженности (т.2 л.д.18) обоснованно принят судом первой инстанции как подтверждающий наличие долга ответчика по арендной плате за период с  16.03.2012 по 15.05.2012 в сумме 22 990 руб.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Обязанность арендатора выплатить неустойку в случае просрочки арендных платежей установлена п. 8.1 договора аренды.

Расчет начисленной неустойки  за период 16.04.2012 по 15.05.2012 в сумме 68 руб. следует признать правильным.

Так же верными следует признать выводы суда о наличии оснований взыскания  платы за пользование спорным имуществом в период с 16.05.2012 по 27.05.2013 в размере 117 578 руб., расчет которой произведен Комитетом исходя из установленного договором аренды размера месячной арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Право выбора ответственности за неисполнение денежного обязательства (неустойка или проценты за пользование денежными средствами) принадлежит истцу.

Учитывая волеизъявления истца и проверив расчет процентов, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика  суммы процентов в размере 7 484 руб.

Судебная коллегия так же соглашается с выводом суда о наличии оснований для выселения ответчика из спорного нежилого помещения.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены нормой пункта 1 статьи 619 ГК РФ.

Согласно пункту 2 этой же нормы договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положению пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Условиями договора аренды № 2-436и-11111 от 19.04.2012  предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в установленном законодательством Российской Федерации порядке в случае нарушения арендатором положений договора (п. 2.1.3). Договор аренды подлежит расторжению по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в том числе, в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы (пункты 6.2.3, 6.3.1).

Наличие однократного нарушения ответчиком установленного договором срока внесения арендной платы подтверждено материалами дела.

Делая вывод о прекращении договора аренды в силу одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя, суд первой инстанции, обоснованно учел положения  пунктов 2.1.3,  6.2.3, 6.3.1 договора.

Из материалов дела следует, что претензия, содержащая уведомление о расторжении договора аренды с 15.05.2012 направлена арендодателем в адрес арендатора 05.05.2012 и получена последним 10.05.2012.

В установленный  претензией срок  ответчик  долг не погасил.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что нарушение требований пункта 3.1.6 договора аренды, согласно которому арендодатель обязуется не менее чем за один месяц письменно предупреждать арендатора о досрочном расторжении договора не влияет на правильность вывода суда о расторжении договора по инициативе арендодателя, поскольку по истечении месячного срока, исчисляемого со дня направления претензии,  долг по арендной плате ответчиком погашен не был.

В силу положения ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Учитывая, что помещение возвращено не было, вывод суда об удовлетворении иска в данной части является правильным.

Так же верным следует признать вывод суда о наличии у ответчика  обязанности оплатить штраф за просрочку возврата спорного нежилого помещения в сумме 42 257 руб.

Выводы суда об отказе в удовлетворении