Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А07-15678/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно приложению (далее – Методические рекомендации № 184).

Согласно пункту 40 Методических рекомендаций № 184 законность сделки проверяется независимо от формы её совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2, 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу № А07-14077/2009 удовлетворены исковые требования Правительства Республики Башкортостан к обществам «ДЮНА» и «ВАН» о сносе самовольных построек. Данным судебным актом на ответчиков возложена обязанность в месячный срок привести земельный участок с кадастровым номером 02:55:020115:55, расположенный по адресу: г. Уфа, ул.Р.Зорге, 63/3 – в состояние, существовавшее до возведения самовольных построек под литерами «А1, А2, А3, А4, А5, А6, Ж, Ж1, Д, И» по техническому паспорту от 15.01.2008, инвентарный номер 500610. Кроме того, общество «ДЮНА» обязано снести расположенные по ул. Р. Зорге, 63/3 нежилые строения под литерами «Ж», «Ж1», а общество «ВАН» обязано снести нежилые строения под литерами «А1», «А2», «А3», «А4», «А5», «А6», «Д», «И».

Решение от 30.10.2009 по делу № А07-14077/2009 оставлено без изменения постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.03.2010.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, её осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, от 16.02.2012 № 255-О-О, от 29.05.2012 №900-О). Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечёт приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.

Легализация самовольной постройки путём внесение в ЕГРП записи о регистрации сделки об обременении соответствующего имущества (аренда) противоречит основным положениям гражданского (основания возникновения права на вновь созданную либо реконструируемую недвижимую вещь), градостроительного (административный порядок строительства и реконструкции, получение соответствующих разрешений) и земельного (отвод земельного участка под строительство) законодательства Российской Федерации, целям и задачам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, установленному публичному порядку.

При этом то обстоятельство, что в ЕГРП содержатся записи о регистрации права на самовольную постройку, не является обстоятельством, исключающим отказ в государственной регистрации сделки с таким объектом после установления Управлением Росреестра факта квалификации государственным судом постройки в качестве самовольной.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечёт возникновения права собственности, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности на спорный объект и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, запись о регистрации прав на объекты недвижимости под литерами  «А1», «А2», «А3», «А4», «А5», «А6», «Д», «Ж», «Ж1», «И», расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 63/3 подлежала и подлежит исключению из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неисполнение органом Росреестра возложенной на него в силу закона  обязанности по исключению записей, а так же совершение действий по внесению в ЕГРП записей о регистрации права на часть указанных объектов после  принятия судебных актов о сносе данных объектов, не  свидетельствует о легализации объектов и получении ими статуса законно введенных в гражданский оборот.

Доказательств того, что при осуществлении 19.02.2010 государственной регистрации прав общества «ДЮНА» на объект под литерами «А1», «А2», а также 09.07.2010 – на объект под литерами «А3», «А5», «А6», Управление Росреестра располагало сведениями о вступлении решения от 30.10.2009 по делу № А07-14077/2009 в законную силу в материалы настоящего дела не представлено.

При этом судебная коллегия отмечает, что вне зависимости от обстоятельств наличия (отсутствия) у органа Росреестра указанных сведений  на тот момент обязанность по исключению записей из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, возникшая на основании вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда, в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у органа Росреестра сохраняется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы то обстоятельство, что общество «ДЮНА» является приобретателем спорных зданий и строений, а не лицом, самовольно осуществившим строительство, не свидетельствует о неприменимости правила, регламентированного пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки. Договор купли-продажи самовольно построенного (реконструированного) объекта, сделки по распоряжению которым ничтожны, в силу статьи 168, пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, не является основанием для возникновения у покупателя прав на такой объект. Тем самым, как застройщик, так и любое иное лицо, которое подписало с застройщиком договор об отчуждении результатов самовольного строительства, не имеют правомочия распоряжения применительно к статье 209 Гражданского кодекса РФ, поскольку не являются собственниками объекта (объектов) недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данное условие является существенным условием арендной сделки согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

Включение в текст договора аренды от 05.06.2013 № 11 объектов под литерами «А» и «Б» не свидетельствует о наличии оснований для государственной регистрации сделки. По смыслу статей 432, 607, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения должен быть совершён в письменной форме в виде единого документа с указанием на конкретные объекты сделки. В данном случае в текст договора включены здания и строения под литерами «А1», «А2», «А3», «А5», «А6», распоряжаться которыми в силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2009 по делу № А07-14077/2009 никто не вправе. Договор в такой редакции до момента разрешения заявителем выявленного государственным регистратором противоречия относительно полномочий арендодателя не может быть зарегистрирован в ЕГРП. Что не лишает общество «ДЮНА» и общество «Рест» возможности заключить самостоятельную арендную сделку в отношении принадлежащих заявителю на праве собственности и не признанных самовольными постройками объектов недвижимого имущества.

Судебные акты по делу № А07-3392/2010 об оспаривании обществом «ДЮНА» действий органа государственного кадастрового учёта земельных участков (т. 1, л.д. 42-56) вопреки позиции общества «ДЮНА» не имеют правового значения для целей правильного и своевременного разрешения настоящего спора. Данные судебные акты не содержат описания обстоятельств, наличие которых препятствует исполнению решения от 30.10.2009 по делу №А07-14077/2009 о сносе самовольных построек либо опровергает выводы судов о самовольности строительства зданий, строений и сооружений по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, 63/3.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 05.06.2013 № 11 по заявлению общества «ДЮНА» соответствует требованиям федерального закона и не нарушает прав заявителя.

В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество «ДЮНА» (податель жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу № А07-15678/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЮНА» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                        Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                               М.И. Карпачева

                                                                                          Л.А. Суспицина