Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу n А47-1940/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

о государственной регистрации права от 06.03.2012 (л.д. 18).

Указанный объект приобретён предпринимателем на основании договора дарения от 22.02.2012, оформленного между ним и Комаровой Л.С. (л.д. 19).

В свою очередь Комаровой Л.С. право собственности на указанный объект признано в судебном порядке, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2007 по делу №А47-4425/2007 (л.д. 106).

Названным судебным актом установлено, что строительство объекта велось ИП Комаровой Л.С. на земельном участке, предоставленном ей на основании распоряжений главы города Оренбурга № 5510-р от 05.12.2003, № 1841-р от 16.04.2004, № 4460-р от 02.09.2004, которыми предпринимателю был выделен также земельный участок для прокладки сетей водопровода, канализации и кабеля связи.

Согласно представленному в материалы настоящего дела распоряжения главы города Оренбурга № 5510-р от 05.12.2003 (л.д. 31) предпринимателю Комаровой Л.С. на основании акта от 01.08.2002 о выборе земельного участка (л.д. 30) предоставлен земельный участок площадью 1238 кв.м. по адресу г. Оренбург, просп. Дзержинского, 28/3 (с учётом распоряжения № 1609-р от 05.04.2005 «Об установлении адреса объекта недвижимости», л.д. 33) с разрешённым использованием: строительство торгового павильона с летним кафе, разрешено строительство торгового павильона с летним кафе.

Впоследствии между предпринимателем Комаровой Л.С. и Администрацией г. Оренбурга заключены договоры аренды:

- для размещения торгового павильона – договор аренды № 6/д-104пр от 15.09.2006 (л.д. 20), сроком до 09.12.2014 (с учётом дополнительного соглашения, л.д. 27), в отношении земельного участка площадью 64 кв.м.;

- для размещения летнего кафе – договор № 2л/с от 14.05.2007 (л.д. 103) сроком до 01.11.2007 (п. 1.3.), в отношении земельного участка площадью 58, 18 кв.м.

Предметом первого из указанных договоров является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0110002:0025, который поставлен на кадастровый учёт с разрешённым использованием «размещение торгового павильона» (л.д. 23).

Указанные выше обстоятельства также установлены апелляционным судом при рассмотрении дела №А47-11823/2009 (л.д. 145, 149).

В постановлении апелляционного суда от 01.07.2010 по названному делу указано, что земельный участок площадью 1 238 кв.м. по адресу: г. Оренбург, улица Театральная/проспект Дзержинского с кадастровым номером 56:4401 10 002:0014 предоставлен ответчику на основании распоряжения главы города Оренбурга № 5510-р от 05.12.2003  (т. 1 л.д. 34) и договора аренды № 4/д-145пр от 06.12.2004 для целей строительства торгового павильона с летним кафе. Строительство указанного объекта завершено и 19.12.2007 за ИП Комаровой Л.С. зарегистрировано право собственности на одноэтажное здание торгового павильона, в силу чего основания для использования земельного участка, предоставленного под строительство торгового павильона, отпали. В 2006 году земельный участок площадью 1 238 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 10 002:0014 прекратил существование в связи с  разделением, в том числе на земельный участок площадью 64 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 10 002:0025, предоставленный ответчику по договору аренды (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

Из изложенного следует сделать вывод о том, что между муниципальным образованием «город Оренбург» и предпринимателем Комаровой Л.С. сложились обязательственные отношения по аренде земельных участков площадью 64 кв.м. (для размещения торгового павильона) и 58, 18 кв.м. (для размещения летнего кафе), возникшие по окончании строительства указанных объектов на земельном участке площадью 1 238 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 10 002:0014, предоставленном для их возведения.

При этом отсутствие в деле доказательств постановки на кадастровый учёт земельного участка площадью 58, 18 кв.м. (для размещения летнего кафе) не препятствует оценке правоотношений сторон как обязательственных с учётом положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу изложенных норм и разъяснений, ИП Комаров В.А. с момента государственной регистрации права собственности на приобретённый у Комаровой Л.С. по договору дарения от 22.02.2012 торговый павильон площадью 57, 1 кв.м. становится арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:01 10 002:0025 площадью 64 кв.м.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, согласование в договоре его предмета определяет юридическую судьбу договора, поскольку влечёт его заключенность и с момента заключения договора связывает стороны обязательством.

Согласно норме ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к числу уникальных характеристик земельного участка относится в том числе его площадь.

Из заявления предпринимателя с учётом дополнительных пояснений (л.д. 9, 128), а также представленных в его обоснование доказательств (заключение ЗАО проектный институт «Оренбурггражданпроект», л.д. 56) следует, что целью его обращения в орган местного самоуправления на основании заявления от 11.12.2012 является изменение (увеличение) площади земельного участка, предоставленного для эксплуатации торгового павильона в связи с её несоответствием, по мнению предпринимателя Комарова В.А., требованиям ст. 33 ЗК РФ и Своду правил СП 42.13330.2011 (актуализированная редакция СНиН 2.07.01-89).

Как ранее указано судом, для эксплуатации торгового павильона сформирован и поставлен на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 56:44:0110002:0025 площадью 64 кв.м. (л.д. 23).

Таким образом, настаивая на изменении уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером 56:44:0110002:0025 в части его площади, заявитель по существу требует от другой стороны договора аренды изменения его предмета, то есть изменения условий договора аренды.

В силу указанного, требования предпринимателя подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума № 3463/13 от 08.10.2013.

В силу ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу норм ст. 450-451 ГК РФ одна из сторон договора вправе требовать внесения изменения в его условия в одностороннем порядке в случаях, поименованных в указанных нормах.

Однако заявителем не приведено тех обстоятельств, которые послужили бы основанием для понуждения другой стороны договора к изменению его условий.

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что предпринимателем представлены доказательства несоответствия предоставленной предпринимателю площади земельного участка нормам отвода земельных участков, указанных в Своде правил СП 42.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) и требованиям п. 3 ст. 33 ЗК РФ, не учёл следующих обстоятельств.

Как ранее установлено судом, ИП Комаров В.А., являясь приобретателем объекта недвижимости – торгового павильона площадью 57, 1 кв.м. – с момента регистрации права собственности на него, в силу норм п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ становится арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0110002:0025 площадью 64 кв.м. на основании договора аренды от 15.09.2006 (л.д. 20).

До осуществления дарения указанного объекта его собственником, а также арендатором указанного земельного участка являлась Комарова Л.С.

Наряду с этим Комарова Л.С. осуществляла использование летнего кафе, возведённого ею на основании распоряжения главы Администрации г. Оренбурга № 5510-р от 05.12.2003, на основании договора аренды земельного участка площадью 58,18 кв.м. (л.д. 103).

Между тем доказательств последующего отчуждения летнего кафе предпринимателю Комарову В.А. материалы дела не содержат.

Из дела также не следует, что земельный участок площадью 58, 18 кв.м. (для размещения летнего кафе), являющийся объектом договора аренды от 14.05.2007, поставлен на кадастровый учёт, доказательств обратного в дело не представлено, что с учётом п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», позволяет сделать вывод о его незаключенности.

Кроме того, в пункте 9.3. договора от 14.05.2007 стороны согласовали, что по окончании срока действия договора арендатор обязан демонтировать кафе и передать участок арендодателю.

Указанная совокупность позволяет апелляционной коллегии прийти к выводу о том, что Комаров В.А. участником обязательственных, в том числе договорных, отношений по аренде земельного участка площадью 58, 18 кв.м. для размещения летнего кафе не является; не представлено им и доказательств того, что им в самостоятельном порядке оформлены права на земельный участок, на котором размещено летнее кафе.

В поданном в суд заявлении (л.д. 9) предприниматель ссылается на необходимость согласования границ земельного участка с кадастровым номером 56:44:0110002:0025, который, как следует из кадастрового паспорта (л.д. 23), сформирован только для эксплуатации торгового павильона.

Между тем, из требований предпринимателя (л.д. 9, 128) следует, что несогласие с актуальной площадью земельного участка он связывает с её недостаточностью для размещения не только торгового павильона, но и летнего кафе, в отношении которого, как ранее установлено судом, ИП Комаровым В.А. в дело не представлено доказательств наличия какого-либо правового титула, равно как и прав на земельный участок, в границах которого расположено летнее кафе.

Более того, представленные в дело доказательства в обоснование обстоятельства недостаточности площади земельного участка (заключение ЗАО проектный институт «Оренбурггражданпроект», л.д. 56; заявление предпринимателя, л.д. 55) свидетельствуют о том, что установленная специализированной организацией площадь земельного участка, необходимого для использования, определялась не только с учётом фактического расположения на земельном участке торгового павильона, но и летнего кафе на 40 посадочных мест.

Доказательств того, что площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:0110002:0025 (64 кв.м.), сформированного для эксплуатации торгового павильона, правообладателем которого является предприниматель Комаров В.А., недостаточна для эксплуатации указанного объекта и не соответствует нормам отвода земель, в дело не представлено.

Указанное также позволяет признать необоснованными ссылки суда первой инстанции на положения п. 7 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающей принцип определения площади и границ земельного участка по фактическому землепользованию, поскольку нормы ст. 36 ЗК РФ призваны обеспечить право собственников объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на нормальную хозяйственную эксплуатацию этого объекта на земельном участке, в то время как в данном случае в деле не имеется не только доказательств наличия у предпринимателя Комарова В.А. прав на объект «летнее кафе» либо земельный участок, на котором оно расположено, но и доказательств отнесения указанного объекта к числу объектов недвижимости.

При этом положения пункта 9.3. договора аренды от 14.05.2007 на земельный участок площадью 58, 18 кв.м. (для летнего кафе) позволяют суду прийти к обратным выводам о правовом статусе указанного объекта.

Суд первой инстанции также необоснованно не принял во внимание наличие вступившего в законную силу постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу №А47-11823/2009 (л.д. 145), которым установлено обстоятельство самовольного занятия ИП Комаровой Л.С. земельного участка, прилегающего к торговому павильону, в объеме площади 50 кв.м.

Указанное постановление предпринимателем не исполнено, что следует, из апелляционной жалобы Департамента, отзыва Администрации (л.д. 43), акта обследования от 26.03.2013 (л.д. 47) и не опровергнуто ни заявителем, ни третьим лицом.

Доводы суда о том, что названный судебный акт вынесен в отношении иного лица, апелляционный суд считает необоснованными.

Из названного судебного акта следует, что рассмотренный спор вытекает из правоотношений, связанных с использованием ИП Комаровой Л.С. торгового павильона площадью 57, 1 кв.м. и летнего кафе, и судом установлено, что помимо