Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2014 по делу n А76-9884/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

права от 04.10.2011 серии 74-АГ № 608915, 608916 (т. 1, л.д. 29, 30), а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.2013 № 01/117/2013-187 (т. 2, л.д. 2).

30 апреля 2013 г. общество «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» по договору купли-продажи от 30.04.2013 № СХ/8 (с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2013 к договору) продало 7/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 обществу  «Стройходинг» (т. 2, л.д. 110-114).

Переход права собственности на указанные 7/100 долей к обществу  «Стройходинг» зарегистрирован в ЕГРП 17.05 2013, что подтверждается штампом регистрационной записи на договоре (т. 2, л.д. 112) и выпиской из ЕГРП от 28.02.2013 № 01/129/2013-491(т. 2, л.д. 125, 127).

Таким образом, в настоящее время собственником всего земельного  участка с кадастровым номером 74:36:0607001:74 является  общество  «Стройходинг».   

Российская Федерация является собственником объекта недвижимого  имущества – нежилого здания (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны – убежище II класса) площадью 406,9 кв. м, инвентарный номер 38399, литер: И, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 5, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ № 647587 (т. 2, л.д. 51, т. 3, л.д. 16).

Указанное нежилое здание убежища передано Управлением Росимущества третьему лицу - предприятию «ЭКРАН» в хозяйственное ведение; государственная регистрация права хозяйственного ведения на данный объект за предприятием «ЭРАН» произведена в ЕГРП 28.10.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ № 647928 (т. 2, л.д. 52, т. 3, л.д. 17).

В материалы дела представлены паспорт убежища № 1 (т. 3, л.д. 11), кадастровый паспорт здания убежища от 19.09.2011 (т. 3, л.д. 12, 13), технический паспорт на здание убежища от 30.08.2011 (т. 3, л.д. 22-30).

Из акта осмотра от 19.08.2013 следует, что защитное сооружение гражданской обороны имеет два входа, расположенные с двух противоположных сторон, каждая входная группа возвышается над уровнем земли примерно на 1,8 м, само помещение возвышается на уровне 1,6 м, сверху смонтированы вентиляционные шахты высотой около 2 м каждая, всего 6 штук (т. 3, л.д. 111).

Ссылаясь на нахождение нежилого здания убежища, находящегося в федеральной собственности, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74, переданном в общую долевую собственность общества «Стройхолдинг» и общества «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» по договору купли-продажи от 19.07.2011 № 4542/зем., Прокурор в интересах Российской Федерации в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанного договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности. 

Ответчики – Комитет, общество «Стройхолдинг» и общество «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» с исковыми требованиями не согласились, просили в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Комитет в отзыве на исковое заявление указал, что нежилое здание убежища, находящееся в федеральной собственности и расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74, в действительности является подземным сооружением, факт нахождения под поверхностным слоем земель подземного сооружения не является основанием для определения правовой судьбы расположенного над ним земельного участка, в связи с чем основание для возникновения права собственности на земельный участок в порядке разграничения государственной собственности на землю, предусмотренное в пункте 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», у Российской Федерации отсутствует (т. 2, л.д. 123-125).

Общество «Стройхолдинг» в отзыве (с учетом дополнений) на исковое заявление заявило о пропуске Прокурором срока исковой давности по заявленным исковым требованиям; указало, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19.07.2011 № 4542/зем. спорный земельный участок был свободен от прав иных лиц, поскольку право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия «ЭКРАН» на нежилое здание убежища зарегистрировано в  ЕГРП лишь 28.10.2011;  указало, что нежилое здание убежища в действительности является подземным сооружением, факт нахождения под поверхностным слоем земель подземного сооружения не является основанием для определения правовой судьбы расположенного над ним земельного участка (т. 2, л.д. 5-9,      т. 3, л.д. 35-37).

Общество «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» в отзыве на исковое заявление  настаивало на действительности оспариваемого договора купли-продажи от 19.07.2011 № 4542/зем. (т. 2, л.д. 86).

Третьи лица - предприятие «ЭКРАН», Управление Росреестра  поддержали исковое требования Прокурора (мнение предприятия «ЭКРАН» -     т. 2, л.д. 10, 11, т. 4, л.д. 129, 130; мнение Управления Росреестра  - т. 2, л.д. 81-83).

Третье лицо - Сбербанк поддержал возражения ответчиков на исковые требования (мнение Сбербанка – т. 3, л.д. 121-123, отзыв Сбербанка на иск –     т. 4, 141-143).

Третьи лица - Управление Росимущества и Челиндбанк отзывы на исковое заявление, пояснения по делу в порядке статей 131, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

В судебном заседании 26.02.2014, 03.03.2014 и 05.03.2014 представитель Прокурора поддержала исковые требования в полном объеме; представитель ответчика – общества «Стройхолдинг» возражал по существу исковых требований по основаниям, приведенным в отзыве на исковое заявление; представитель предприятия «ЭКРАН» поддержала позицию Прокурора по делу, а представители Администрации и Сбербанка - позицию ответчиков по делу.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из материалов дела следует, что Прокурор оспаривает договор купли-продажи от 19.07.2011 № 4542/зем., ссылаясь на его недействительность (ничтожность) как совершенного с нарушением требований действующего законодательства (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с тем, что при приватизации спорного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0607001:74 не были учтены интересы собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке, - Российской Федерации, земельным участком распорядилось ненадлежащее лицо, а также на отсутствие у Администрации и её функционального органа – Комитета права распоряжения спорным земельным участком.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 был выкуплен в общую долевую собственность ответчиками – обществом  «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» и обществом «Стройхолдинг» для совместной эксплуатации принадлежащих им на праве собственности нежилых зданий производственной базы в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации,  если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи на спорном земельном участке помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу   «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» и обществу «Стройхолдинг», находился и находится в настоящее время также объект недвижимости – нежилое здание (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны – убежище II класса), принадлежащий Российской Федерации и переданный на праве хозяйственного ведения предприятию «ЭКРАН».

         Право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия «ЭКРАН» на объект гражданской оборона (убежище) зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке. 

         Ранее общество «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» и общество «Стройхолдинг» обращались в арбитражный суд с иском к предприятию «ЭКРАН» и Управлению Росимущества, в котором просили понудить предприятие «ЭКРАН» осуществить процедуру снятия с учета принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения указанного объекта гражданского обороны в установленном законом порядке и обязать Управление Росимущества внести соответствующие изменения в реестр федерального имущества об указанном объекте (дело № А76-9472/2012).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу № А76-9472/2012 в удовлетворении указанных исковых требований было отказано.

При рассмотрении данного дела арбитражным судом также был установлен факт того, что названный объект гражданской обороны расположен на земельном участке площадью 16 979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74. 

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу,           не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 06.09.2011 № 3771/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников этих объектов недвижимости и в случае, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Указанное толкование норм материального права направлено на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Поскольку на спорном земельном участке на дату заключения оспариваемого договора находились объекты недвижимости нескольких собственников – общества «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» и общества «Стройхолдинг» (нежилые здания производственной базы) и Российской Федерации (объект гражданской обороны (убежище)), то при приобретении в общую долевую собственность названых выше обществ всего земельного участка Российская Федерация фактически лишилась права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости.

Доводы ответчиков о том, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на объект гражданской обороны (убежище) осуществлена 28.10.2011, то есть после регистрации права общей долевой собственности общества «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» и общества «Стройхолдинг»  на спорный земельный участок на основании оспариваемой сделки (04.10.2011), а также о том, что указанный объект является самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции отклоняет.  

Согласно сведениям паспорта убежища № I (т. 3, л.д. 10, 11, 14, 15) объект гражданской обороны был сдан в эксплуатацию 28.12.1977. Право собственности Российской Федерации на убежище зарегистрировано как ранее возникшее право в силу статьи 6 Федерального закона 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (т. 3, л.д. 17).

Зарегистрированное право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения предприятия «ЭКРАН» на объект гражданской обороны (убежище) недействительным или отсутствующим в установленном законом порядке не признано. Доказательств, свидетельствующих о самовольных реконструкциях данного объекта, ответчиками в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.   

Доводы ответчиков о том, что объект гражданской обороны (убежище) является исключительно подземным сооружением, для эксплуатации которого не требуется земельный участок, со ссылками на представленные в материалы дела технические описания спорного объекта как подземного сооружения (т. 3, л.д. 12, 13, 22-30), суд апелляционной инстанции также отклоняет.

Из представленных в материалы дела паспорта убежища № I (т. 3, л.д. 10, 11, 14, 15), актов осмотра от 19.08.2013 и от 14.12.2012 (т. 3, л.д. 111-120) следует, что защитное сооружение гражданской обороны имеет два входа, расположенные с двух противоположных сторон, каждая входная группа возвышается над уровнем земли примерно на 1,8 м, само помещение возвышается на уровне 1,6 м, сверху смонтированы вентиляционные шахты высотой около 2 м каждая, всего 6 штук.

Приложенные к актам осмотра от 19.08.2013 и от 14.12.2012 фотоматериалы также свидетельствуют о том, что верхняя часть подземного сооружения  возвышается над поверхностью земельного участка.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание также пояснения представителя общества «Стройхолдниг», данные им в судебных заседаниях, о том, что на имеющихся в деле фотоматериалах действительно изображен спорный объект гражданской