Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2014 по делу n А47-5080/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участок с начала действия договора аренды от 18.06.2007 № 7/л-95 юр, затраты на проектирование и строительство), а также оплатить услуги по техническому надзору за проектированием и строительством и оплатить за интеллектуальные вложения ОАО «Оренбургстрой» в подготовку строительства 20 микрорайона СВЖР г. Оренбурга по состоянию на 02.12.2009 в размере 2 500 000 руб.

В целях конкретизации объемов инвестиций, сроков проведения строительно-монтажных работ и их объемов стороны в пункте 1.3 договора инвестирования № 7 предусмотрели заключение отдельных договоров инвестирования на каждый из объектов.

Во исполнение указанного условия договора сторонами 02.12.2009 заключен договор о порядке и объемах инвестирования проектных и строительно-монтажных работ объекта № 12, предметом которого являются финансово-производственные взаимоотношения сторон по организации инвестирования проектных и строительно-монтажных работ на объекте объекта «9-ти этажный жилой дом № 14 (по генплану) серии «Волга-В/9к» на 162 одно- и двухкомнатных квартир в 20-м микрорайоне СВЖР города Оренбурга».

По договору от 02.12.2009 № 12 заказчик обязался иметь действующий договор аренды земельного участка и предоставить его для строительства, собрать исходные материалы для проектирования и строительства, осуществлять технический надзор на период проектирования и строительства квартала, а инвестор принял на себя обязанность уплатить арендную плату за землю, финансировать проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, включая наружные подводящие магистральные инженерные сети.

Согласно пункту 3.1 договора построенные в рамках настоящего договора квартиры и объект в целом будут оформлены в собственность инвестора после получения заказчиком разрешения на ввод квартир и объекта в целом в эксплуатацию и подписания сторонами актов их приема-передачи.

Объем инвестиций согласован сторонами в примерной сумме 170 000 000 руб. (пункт 3.2 договора).

Условиями договора инвестирования от 02.12.2009 № 12 предусмотрено осуществление инвестирования истцом различными способами: путем оплаты денежными средствами, выполнением за свой счет строительно-монтажных работ, затраты на которые включаются в объем инвестирования, а также зачетом встречных однородных требований (пункт 3.3 договора).

Осуществление капитальных вложений инвестором и затрат заказчика подтверждаются актами сверки взаимных расчетов, отчетным периодом для сверок взаиморасчетов признается один календарный месяц (пункт 3.5 договора).

Обязанности сторон по данному договору инвестирования были определены аналогично условиям договора от 22.11.2009 № 7, при этом сторонами были конкретизированы подлежащие возмещению заказчику инвестором затраты на проектирование и строительство объекта, подтвержденные документально и произведенные до заключения договора –

1 000 000 руб. в течение 30 дней после подписания договора; подлежащие оплате услуги заказчика по техническому надзору за проектированием и строительством объекта - 3 500 000 руб., включая НДС 18%, ежемесячно равными долями в течение нормативного срока строительства объекта (пункт 4.1.2 договора).

Кроме того, 02.12.2009 между сторонами заключен договор генерального подряда № 13, согласно которому ООО ИСК «ЮжУралинвест» (генподрядчик) обязалось в установленный срок произвести работу по строительству объекта «9-ти этажный жилой дом № 14 (по генплану) серии «Волга-В/9к» на 162 одно- и двухкомнатные квартиры в 20-м микрорайоне СВЖР г. Оренбурга», а ОАО «Оренбургстрой» (заказчик) обязалось принять выполненные работы в соответствии с условиями договора.

Срок окончания строительства жилого дома - 01.07.2010 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 12.1 договора установлено, что поскольку генподрядчик одновременно является инвестором по строительству объекта, оплата выполненных генподрядчиком работ заказчиком не производится; после подписания сторонами актов и справок форм КС-2 и КС-3, стоимость выполненных генподрядчиком работ засчитывается как внесенные им инвестиции.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу №А47-9340/2012, оставленному без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.05.2013, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что договоры инвестирования  от 22.11.2009 № 7, от 02.12.2009 № 12 и строительного подряда от 02.12.2009 № 13 являются взаимосвязанными, что следует из взаимных обязательств сторон по указанным договорам и  их содержания.

Тем же постановлением установлено, что во исполнение условий указанных договоров инвестирования и генерального подряда истец выполнил работы, тем самым осуществив инвестирование в строительство объекта «9-ти этажный жилой дом № 14 (по генплану) серии «Волга-В/9к» на 162 одно- и двухкомнатные квартиры в 20-м микрорайоне СВЖР г. Оренбурга» на общую сумму 47 141 054 руб. 28 коп. и перечислил ответчику денежные средства в сумме 2 646 609 руб. 69 коп. в счет понесенных последним затрат на подготовку строительства объекта.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение от 08.05.2013 исх. № 33 (т. 1, л.д. 83) о расторжении договоров инвестирования и договора подряда. Данное предложение о расторжении договоров получено ответчиком 08.05.2013 (т. 1, л.д. 85).

Впоследствии ответчик письмом от 27.05.20013 исх.№ АП-01-64 ответил согласием  на предложение о расторжении договоров инвестирования от 22.11.2009 №7, и от 02.12.2009№ 12, а также договора подряда от 02.12.2009  № 13 при совершении сторонами следующих мероприятий: инвестору - передать заказчику по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, включая всю документацию; заказчику - оформить на объект незавершенного строительства право собственности и передать его инвестору в связи с расторжением договоров.

Учитывая совокупность следующих обстоятельств: истечение срока разрешения на строительство, выданного ответчику на застройку 9-этажного жилого дома № 14 (по генплану) в 20 микрорайоне СВЖР,  тогда как в выдаче  ответчику нового разрешения администрацией отказано; передачу всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.06.2007 № 7/л-95юр третьему лицу - ООО «Интеграл Плюс» (впоследствии наименование изменено на ООО СК «Оренбургстрой»), истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договоров инвестирования от 22.11.2009 № 7 и от 02.12.2009 № 12, договора подряда от 02.12.2009 № 13, суд первой инстанции исходил из невозможности исполнения истцом принятых на себя обязательств по возведению строительных объектов, принятых по договорам инвестирования и строительного подряда, ввиду передачи застройщиком своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО СК «Оренбургстрой», отсутствия разрешения на строительство, а также существенного изменения обстоятельств (перемена лиц в обязательстве по договору аренды земельного участка).

Частично удовлетворяя требование истца о взыскании  уплаченных в качестве инвестиций сумм, суд  первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтвержден факт предварительной оплаты истцом ответчику будущей недвижимой вещи в размере 49 780 465 руб. 97 коп. и факт нарушения ответчиком обязанности по передаче данной вещи истцу.

  Принимая  отсутствие  у  ответчика зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, истец лишен возможности защиты своего нарушенного права путем предъявления иска о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции  правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.

Проанализировав условия договоров инвестирования от 22.11.2009 № 7, от 02.12.2009 № 12, договора строительного подряда от 02.12.2009 № 13 и исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные договоры не расторгнуты и являются действующими, а исполнение сторонами обязательств по ним приостановлено.

Соответствующее обстоятельство установлено в ранее рассмотренном деле  № А47 -9340/2012.

 Пунктами 5.4 договоров от 22.11.2009 №7 и от 02.12.2009 №12 предусмотрена возможность изменения и расторжения договоров по соглашению сторон либо по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признаётся нарушение условий договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ). Таким образом, содержание статьи  договора непосредственно отсылает к  соответствующим положениям Гражданского кодекса РФ.

 Договором  от 01.12.2009 № 13  не исключена возможность одностороннего расторжения договора (отказ от договора) генподрядчиком, что предусмотрено пунктами 17.2, 17.2.1 и 17.2.2, однако учитывая взаимосвязанность обязательств с инвестиционными договорами, сам по себе отказ  генподрядчика от исполнения договора  от 01.12.2009 №13, без учёта взаимоотношений по двум другим договорам, не привёл бы ООО ИСК «ЮжУралинвест» к восстановлению нарушенного  права.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора( абзац 2 п.2 ст. 450 ГК РФ).

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий.

В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств.

Доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

В качестве существенного нарушения истец указывает на утрату ответчиком  права аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство предусмотренного договорами инвестирования объекта; строительство объекта не завершено, объект в эксплуатацию не введён, право собственности ответчиком в установленном порядке не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах передача заказчиком в собственность инвестору указанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, права на который у инвестора отсутствуют, с учётом того, что право собственности заказчика на данный объект в установленном порядке не зарегистрировано, не представляется возможной.

В качестве  правового основания своих требований истец указывает также на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что имеется совокупность обстоятельств, предусмотренная данной нормой, необходимая для расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств.

  В соответствии  с п.1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В таком случае договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела не усматривается, что  на момент заключения договоров стороны предполагали, что в выделенный для строительства участок ошибочно были включены площади, не подлежащие передаче в  пользование (аренду), границы участка определены неправильно (л.д. 92 – 93, т.3). 

Вместе с тем арендная плата начислялась ответчику на всю площадь земельного участка,  в том числе  на часть 5682кв.м., находящуюся за красными линиями застройки. Соответствующие обстоятельства с  учётом  значительного размера задолженности  ответчика по арендной плате привели к  отказу администрации  в продлении сроков действия разрешения № RU 56301000 -04409Ж от 14.04.2009 (л.д. 79, т.2) либо выдаче нового разрешения для  продолжения строительства.

В связи с заключением между застройщиком и ООО «Строительная Компания «Оренбургстрой» соглашения о перенайме от 29.12.2012 к договору аренды земельного участка от 18.06.2007 № 7/л-95юр, у ОАО «Оренбургстрой» с 29.12.2012 отсутствуют права на использование земельного участка площадью 80847 кв.м с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, что как следствие влечет невозможность осуществления  истцом инвестиционной деятельности с последующим оформлением прав на построенный объект недвижимости.

Анализируя совокупность изменившихся обстоятельств, которые привели к невозможности дальнейшего исполнения договоров, суд  апелляционной инстанции также отмечает отсутствие у истца как заинтересованной стороны возможности преодолеть их при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Исполнение  инвестиционных договоров в отсутствие возможности получить желаемый объект настолько нарушило бы соответствующее договорам соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для  истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при их заключении.

Из существа заключённых договоров не вытекает, что риск изменения обстоятельств  должен нести  истец,  следовательно, совокупность  необходимая для расторжения договоров применительно к ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации присутствует.

 Как видно из материалов дела, ООО СК «Оренбургстрой» не  выдвигало возражений на требование истца о расторжении договоров и полагало их подлежащими удовлетворению вне зависимости от причин такого расторжения (л.д. 110 – 113, т.2).

Ответчик и третье лицо не согласны с взысканием с ответчика суммы  вложенных инвестиций