Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А76-19832/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

этапы строительства, признается собственностью Инвестора-1, при условии финансирования окончания строительства за счет средств Инвестора-1.

Согласно п. 4.1 договора общая стоимость объема инвестиций по соглашению сторон составляет 540 200 000 руб. Размер стоимости объема инвестиций определяется, исходя из следующих этапов инвестиционной деятельности: подготовительные и иные сопровождающие строительство и оформление прав на объект работы (150 000 000 руб.); общестроительные работы и проведение внешних сетей (108 000 000 руб.); работы по проведению   внутренних сетей   (70 200 000 руб.);   отделочные   работы (162 000 000 руб.); работы по благоустройству (50 000 000 руб.)

В силу пункта 5.5. инвестиционного договора Инвестор-1, являющийся одновременно застройщиком, обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из настоящего договора, ведет учет общего имущества участников, затрат по объекту, представляет участников по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами, обеспечиваем сдачу оконченного строительством здания торгового комплекса и газовой котельной в эксплуатацию, государственную регистрацию прав на земельный участок, заключает договор генерального подряда и договор на выполнение функций технического заказчика, передав функции заказчика Инвестору-2, обеспечиваем оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, оплату арендной платы, оказывать Инвестору-2 необходимое содействие в обеспечении объекта необходимыми мощностями энергоресурсов, принимает от Инвестора-2 акты на выполненные работы формы КС-2 и справки КС-3 для контроля за ходом строительства и учета затрат по объекту.

Исходя из пункта 5.6 инвестиционного договора Инвестор-2, являющийся одновременно генеральным подрядчиком и заказчиком, финансирует строительство; обеспечивает выполнение строительных работ за счет собственных или привлеченных средств на основании договора генерального подряда, заключенного с застройщиком; в том числе, предъявляет акты на выполненные работы формы КС-2 и справки формы КС-3 Инвестору-1 для контроля за ходом строительства и учета затрат по объекту.

Условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора до окончания строительства, в том числе по исполнении только одной стороной своих обязательств в полном объеме, также как его изменение по инициативе любой стороны договора (пункт 7.1 договора).

Согласно пункту 7.4 договора в случае его расторжения доля инвесторов определяется по правилам, установленным пунктом 3.10 договора: при расчете долей инвесторов затраты по незавершенным этапам строительства не учитываются; однако до окончания строительства доля, приходящаяся на незавершенные этапы строительства, признается собственностью Инвестора-1, при условии финансирования окончания строительства за счет средств Инвестора-1.

Во исполнение пунктов 5.5 и 5.6 инвестиционного договора, между ООО «АМЗ-Маркет» (заказчик-застройщик) и ООО «СТРОЙТЕХ» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда на строительство здания торгового комплекса от 16.04.2007 (далее – договор подряда), предметом которого является выполнение генподрядчиком по заданию заказчика-застройщика работ по строительству здания торгового комплекса и газовой котельной общей площадью 13 500 кв.м. на пересечении ул. Блюхера – ул. Новоэлеваторной в Советском районе города Челябинска (пункт 1.1 договора подряда).

Впоследствии 30.09.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении инвестиционного договора, в соответствии с которым стороны договорились расторгнуть инвестиционный договор на строительство нежилого здания торгового комплекса и газовой котельной от 02.04.2007 по инициативе ООО «АМЗ-Маркет».

При этом соглашением установлено, что обязательства ООО «СТРОЙТЕХ» выполнены не в полном объеме; общий объем инвестирования составил   258 000 000 руб.,   размер   инвестиций   ООО «СТРОЙТЕХ»  -  108 000 000 руб., что составляет 20% от общего объема инвестирования. По результатам инвестиционной деятельности в пользу Инвестора-2 переходит доля в праве собственности на незавершенный строительством объект торгового комплекса и газовой котельной по адресу: г. Челябинск, ул. Новоэлеваторная (строительный адрес) в размере 1/5; Инвестор-2 обязуется не чинить препятствия Инвестору-1 в завершении строительства, в том числе с привлечением других инвесторов, в чью пользу перейдет доля в праве собственности на здании торгового комплекса и газовой котельной (пункты 2, 3, 4, 6 соглашения о расторжении инвестиционного договора).

Кроме того, ООО «АМЗ-Маркет» и ООО «СТРОЙТЕХ» 30.09.2009 был подписан протокол распределения долей инвесторов, согласно которому доли инвесторов распределены следующим образом: ООО «СТРОЙТЕХ» - 1/5 доли, ООО «АМЗ-Маркет» - 4/5 доли.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.04.2012 за ООО «АМЗ-Маркет» 23.03.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства (торговый комплекс), площадью 5421 кв.м., по ул. Блюхера, 115А.

ООО «СТРОЙТЕХ», полагая, что оно свои обязательства по инвестиционному договору на строительство нежилого здания торгового комплекса и газовой котельной от 02.04.2007 исполнило в объеме большем, чем ООО «АМЗ-Маркет» - 109 705 372 руб. 14 коп. (96,7 % или 967/1000 долей), объем инвестиций ООО «АМЗ-Маркет» составил 3 629 750 руб. 42 коп. (3,3 % или 33/1000 долей), учитывая полученную ранее 1/5 долю в праве собственности на спорный объект незавершенного строительства, обратилось с иском об обязании ООО «АМЗ-Маркет» передать ему 767/1000 долей в праве собственности на спорный объект. Вместе с тем, поскольку 67/1000 долей ответчиком внесены в уставный капитал ООО «Фазенда», размер подлежащей передачи истцу доли в праве собственности на спорный объект составляет 7/10 долей (или 700/1000 долей). Учитывая, что истребование 67/1000 долей в натуре невозможно, истец просил также взыскать с ответчика убытки в виде действительной стоимости указанной доли в сумме 9 148 515 руб. 00 коп.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что работы ООО «СТРОЙТЕХ» по договору подряда подлежали учету ООО «АМЗ-Маркет» в общем объеме затрат сторон по объекту инвестиционной деятельности, то есть указанные в актах КС-2 и справках КС-3 работы на общую сумму 109 705 372 руб. 14 коп. являются затратами, подлежащими учету  в рамках инвестиционного договора. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что соглашение о расторжении инвестиционного договора и протокол от 30.09.2009 являются фактически соглашениями об отстранении ООО «СТРОЙТЕХ» от участия в прибыли, то есть, ничтожны в силу статьи 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ, Кодекс) стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При определении правовой природы инвестиционного договора суд принял во внимание правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54), согласно которой при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 5 Постановления №54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В пункте 6 Постановления №54 указывается, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

На основании указанных разъяснений и содержания инвестиционного договора суд первой инстанции пришел к выводу о применении к рассматриваемым отношениям сторон правил главы 30 «Купля-продажа» и 55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела о банкротстве №А76-7331/2010 конкурсный управляющий ООО «СТРОЙТЕХ» обратился с требованиями к ООО «АМЗ-Маркет», при привлечении к участию в деле третьих лиц: ООО «СК «ЮУМС», ООО «Фазенда», Баранова А.В, о признании недействительными сделок: Соглашение о расторжении инвестиционного договора, заключенного между ответчиком и должником 30.09.2009; Протокола распределения долей инвесторов от 30.09.2009 в части определения права собственности ООО «АМЗ-Маркет» на 4/5 доли в незавершенном строительстве здания торгового комплекса и газовой котельной по адресу: г. Челябинск, ул. Новоэлеваторная (объект незавершенного строительства (торговый комплекс), площадью 5 421 кв.м., степенью готовности 70%, инвентарный номер 500901, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул.Блюхера, д.115А, кадастровый номер 74-74-01/733/2008/475).