Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по делу n А07-21791/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца, вносит на расчетный счет арендодателя.

Приложением № 4 к договору аренды, размер арендной платы в месяц составляет 23 772 руб. без НДС, 28 050 руб.96 коп. – с НДС.

Оценивая договор аренды № 10622/08-06 от 10.12.2008 на предмет его заключенности на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание отсутствие между сторонами разногласий относительно подлежащего передаче в аренду имущества, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего, оснований считать договор незаключенным не имеется.

Кроме того, в целях обеспечения арендатора коммунальными услугами и выполнения п. 5.5 договора аренды (арендатор оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по отдельному договору с балансодержателем).

Между истцом и ответчиком был заключен договор №1 от 11.01.2009 на техническое обслуживание сроком с 11.01.2009 до 10.01.2010, согласно которому заказчик (ООО «Промстройимпэкс») поручает, а подрядчик (ФГУП НЭХ «Снегири» РАН) принимает на себя обязательства по выполнению работ и оказанию комплекса услуг по техническому содержанию и обслуживанию помещений и инженерных сетей здания клуба по адресу: Московская область, Истринский район, с.Рождествено, находящихся в аренде заказчика в соответствии с договором аренды.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора стоимость содержания эксплуатируемых помещений, исходя из занимаемой площади составляет 12 205 руб. в месяц, включая ежегодные затраты подрядчика и оценку занимаемых помещений. Стоимость по обслуживанию помещений и инженерных сетей складывается из фактических затрат подрядчика, понесенных последним ежемесячно на оплату коммунальных услуг по зданию клуба: электроэнергия, отопление, холодная вода, горячая вода, канализация (п.2.2).

Помимо этого, 01.07.2011 между сторонами был заключен договор №4 от 01.07.2011 на техническое обслуживание сроком с 01.07.2011 по окончании договора аренды, согласно которому заказчик (ООО «Промстройимпэкс») поручает, а подрядчик (ФГУП НЭХ «Снегири» РАН) принимает на себя обязательства по выполнению работ и оказанию комплекса услуг по техническому содержанию и обслуживанию помещений и инженерных сетей здания клуба по адресу: Московская область, Истринский район, с.Рождествено, находящихся в аренде заказчика в соответствии с договором аренды.

В соответствии с п.2.1 указанного договора стоимость по обслуживанию помещений и инженерных сетей складывается из фактических затрат подрядчика, понесенных последним ежемесячно на оплату коммунальных услуг по зданию клуба: электроэнергия, отопление, холодная вода, горячая вода, канализация.

В исковом заявлении истец указал, что, по его мнению, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии со ст.621 ГК РФ. Однако в течение всего срока действия договора аренды и договора технического обслуживания ответчик не в полном объеме вносил арендную плату и оплачивал работы по техническому обслуживанию нежилого помещения, допустив задолженность в заявленном по иску размере – по арендной плате в размере 72 696 руб.13 коп. за период с 06.12.2009 по 23.11.2012, согласно расчету (л.д.89-90, т.3), по договорам технического обслуживания в размере 332 594 руб.63 коп. за период с 06.12.2009 по 05.11.2011, согласно расчету (л.д.23-24 т.3).

Истец указал, что 29.08.2012 в адрес ответчика было направлено уведомление №51 о расторжении договора аренды на основании п.п. 4.1.6, 7.1.1, 7.1.2, 7.1.5, с предложением передать арендуемое помещение арендодателю и подписать акт приема-передачи нежилого помещения, сверить расчеты. Однако к назначенному времени представитель ответчика не явился (л.д.15-16,т.1).

17.09.2012 ответчику вновь было направлено аналогичное уведомление №54 (л.д.17-18,т.1), однако обязательства ответчиком по настоящее время не исполнены.

22.10.2012 истец направил в адрес ответчик претензию (исх.№55 от 18.10.2012) с требованием о погашении суммы долга по арендной плате и платы за техническое обслуживание (л.д.19-21,т.1), однако требования истца ответчик оставил без внимания.

Актом вскрытия помещения от 20.09.2012 комиссия в составе представителей ФГУП НЭХ «Снегири» РАН установила, что ООО «Промстройимпэкс» из занимаемых помещений по адресу: Московская область, Истринский район, с.Рождествено, ул.Центральная, согласно договора аренды № 10622/08-06 от 10.12.2008, выбыло, помещения по назначению не используются, свободны от технического оборудования, материальных ценностей, инструмента (т.1 л.д.42).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

ООО «Промстройимпэкс» заявлен встречный иск о признании договора аренды № 10622/08-06 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности от 10.12.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки, путем взыскания с ФГУП НЭХ «Снегири» РАН денежной суммы в размере 2 073 505 руб.21 коп.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, исходил из их необоснованности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 15 апреля 1999 № 558-р «О праве научных организаций сдавать в аренду временно не используемое имущество» установлено, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество на основании решения РАН, согласованного с Агентством по управлению имуществом РАН, наделенным полномочиями территориального органа Мингосимущества России.

Согласование решения РАН о сдаче в аренду указанного имущества оформляется согласующей надписью на проекте текста договора, заверенной подписью руководителя (заместителя) и печатью Агентства.

Федеральному государственному унитарному предприятию Научно-экспериментальное хозяйство «Снегири» Российской академии наук названное нежилое помещение передано в хозяйственное ведение на основании Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», что следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 50-АДN 547604 от 09.11.2012 (л.д.79,т.1).

В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 (в редакции п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 № 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 28.07.1998 № 774-р утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

Как следует из материалов дела, заключение договора аренды № 10622/08-06 от 10.12.2008 между сторонами было согласовано с Российской академией наук и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по управлению имуществом РАН, что подтверждается отметками на первом листе договора (л.д.52, т.3) и не отрицается третьими лицами, привлеченными к участию в деле в своих отзывах.

Российской академией наук, в лице заместителя президента-управляющего делами РАН Солнцева К.А. 14.11.2007 было выдано разрешение на проведение конкурса на право заключения договора аренды на помещение, являющееся предметом договора аренды 10622/08-06 от 10.12.2008 (л.д.99, т.2).

Кроме того, письмом № ИЛ/07-14389 от 22.12.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области согласовало решение Российской академии наук о сдаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за Российской академией наук, согласно приложению № 1, в котором указан договор аренды № 10622/08-06 от 10.12.2008 с ООО «Промстройимпэкс» (л.д.34-37,т.1).

Названный договор аренды заключен между сторонами на основании конкурса на передачу в аренду помещения, поименованного в договоре аренды, что подтверждается протоколом № 1 заседания конкурсной комиссии от 28.11.2007 (л.д.118-119, т.1).

В материалы дела представлен отчет №24/5-Ю/85-07-С об оценке рыночной стоимости права аренды помещений клуба, находящихся по адресу: Московская область, Истринский район, с.о.Павло-Слободский, с.Рождествено, НЭХ «Снегири» (л.д.100-103, т.2).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды № 10622/08-06 от 10.12.2008 соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Срок действия договора аренды от 10.12.2008 № 10622/08-06 установлен сторонами с 12.01.2009 по 09.01.2010.

В установленный договором аренды срок – 09.01.2010 ответчиком арендуемый объект истцу возвращён не был.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем положения ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок должны применяться в системной связи с нормами Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), запрещающими заключение договоров на новый срок без проведения торгов.

В соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды был заключен 10.12.2008 , то есть после введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (после 02.07.2008).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, договор аренды не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, а срок его действия окончен 09.01.2010, в силу чего довод ФГУП НЭХ «Снегири» РАН о возобновлении данного договора на неопределенный срок, является ошибочным.

В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку в данном случае ответчик не исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Согласно расчетам истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды составляет 72 696 руб.13 коп. за период с 06.12.2009 по 12.09.2012.

Вместе с тем, истцом в нарушении ст.65 АПК РФ, а также в нарушении требований арбитражного суда первой инстанции, изложенных в определениях от 30.01.2013, 25.02.2013, 18.03.2013, 19.07.2013, 30.09.2013, 13.11.2013,