Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу n А76-10261/2013. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ),Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

следует из материалов дела, 01.02.2011 между ООО «НТ Урал» (продавец) и ООО «НТ Подрядчик» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (л.д. 10-12).

В соответствии с условиями договора продавец обязался передать в  собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое  имущество: незавершенный строительством объект (комплекс разноэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта), назначение: нежилое, площадь застройки 637,6 кв.м., степень готовности – 7%, инвентаризационный номер: 42989, литера А,  расположенный по адресу: г.Челябинск, ул.Барбюса.4. Незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 22.07.2009.

Из пункта 1.3 указанного договора следует, что продавец  гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц,  не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

В соответствии с п. 3.1 договора цена незавершенного  строительством объекта составляет 3 675 629 руб. 11 коп.

Согласно п.4.1 договора покупатель обязуется оплатить стоимость  незавершенного строительством объекта в течение 30 дней с момента  подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей  суммы на счет продавца.

В п.7.1 договора стороны договорились, что государственная  регистрация перехода права собственности на незавершенный  строительством объект производится до полной оплаты покупателем  приобретаемого имущества и подписания сторонами передаточного акта.

Согласно п.9.3 отношения между сторонами по настоящему  договору прекращаются по исполнении ими всех условий договора и  взаимных обязательств.

01.02.2011 по акту приема-передачи продавец передал покупателю  объект незавершенного строительства, расположенный по адресу:  г.Челябинск, ул. Барбюса (л.д. 13).

01.02.2011 аналогичный по содержанию был заключен договор купли-продажи  объекта незавершенного строительства между ООО «НТ  Урал» (продавец) и ООО «НТ Подрядчик» (покупатель) в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: не определено, общая площадь застройки 903,6 кв.м., степень готовности – 30%, инвентаризационный номер: 75:401:002:000089650, литера А, этажность: 0, подземная этажность: 1, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул.Челябинский рабочий (л.д. 15-17). Незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.01.2010.

В соответствии с п. 3.1 договора цена незавершенного строительством объекта составляет 126 000 985 руб. 98 коп.

01.02.2011 по акту приема-передачи продавец передал покупателю  объект незавершенного строительства, расположенный по адресу:  г.Челябинск, ул. Челябинский рабочий (л.д. 18).

24.02.2011 произведена государственная регистрация права  собственности ООО «НТ Подрядчик» на объект незавершенного  строительства, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Челябинский  рабочий, на объект незавершенного строительства, расположенный по  адресу: г.Челябинск, ул. Барбюса (л.д. 48, 52).

21.11.2013 между ООО «НТ Урал» (цедент) и ООО  «Домостроительная компания» (цессионарий) заключен договор уступки  прав № 01/09 (л.д. 14). В соответствии с условиями данного договора  цедент передает цессионарию все принадлежащие ему права, вытекающие  из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от  01.02.2011, заключенного между цедентом и ООО «НТ Подрядчик», в том  числе права требования задолженности в размере 3 675 629 руб. 11 коп.,  цессионарий становится стороной указанного договора - продавцом.

В соответствии с п. 8 договора уступки прав № 01/09 от 21.11.2013 за приобретаемое право (требования) цессионарий уплачивает цеденту  денежную сумму в размере 100 000 руб. в следующие сроки: 10 000 руб. в  срок до 20 марта 2014 года, 90 000 руб. в срок до 25 декабря 2015 года.

Из пунктов 9, 14 следует, что договор уступки прав № 01/09 от  21.11.2013 вступает в силу с момента подписания его сторонами.

22.11.2013 между ООО «НТ Урал» (цедент) и ООО  «Домостроительная компания» (цессионарий) заключен договор уступки  прав № 02/09 (л.д. 19). В соответствии с условиями данного договора  цедент передает цессионарию все принадлежащие ему права, вытекающие  из договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от  01.02.2011, заключенного между цедентом и ООО «НТ Подрядчик», в том  числе права требования задолженности в размере 126 000 985 руб. 98 коп.,   цессионарий становится стороной указанного договора - продавцом.

В соответствии с п. 8 договора уступки прав № 02/09 от 22.11.2013 за  приобретаемое право (требования) цессионарий уплачивает цеденту  денежную сумму в размере 200 000 руб. в следующие сроки: 25 000 руб. в  срок до 20 марта 2014 года, 175 000 руб. в срок до 25 декабря 2015 года.

Из пунктов 9, 14 следует, что договор уступки прав № 02/09 от  22.11.2013 вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Ссылаясь на неисполнение ООО «НТ Подрядчик» обязательств по  двум договорам купли-продажи объектов незавершенного строительства   от 01.02.2011, на введение в отношении ООО «НТ Подрядчик» процедуры банкротства – наблюдения, ООО «Домостроительная компания обратилось  в суд с  настоящим требованием.

Должник  в подтверждение  отсутствия  задолженности  по  договорам  купли-продажи  объектов  недвижимости  от 01.02.2011 представил  дополнительные доказательства, а именно: договоры  № 98 от 08.08.2003 (л.д. 78-79),  № 80 от 22.10.2002 (т.1, л.д. 80-82); дополнительные  соглашения  от 01.02.2011 к  указанным договорам (т.1, л.д.57-58); уведомления  о зачете  встречных однородных требований  от 04.06.2012 (т.1, л.д.54-55); гарантийные письма ООО «НТ-Урал» от 07.02.2011 (т.1, л.д. 76-77); акты сверок  задолженности между ООО «Агентство КПД» (инвестор) и ООО «НТ Урал» (т.1, л.д.83-86); документы  по исполнению договоров № 98 от 08.08.2003  и № 80 от 22.10.2002 (т.1, л.д.105-110).

Согласно условиям договора № 98 от 08.08.2003, подписанного  между ООО «Агентство КПД» (инвестор) и ООО «НТ Урал» (заказчик),  заказчик обязался от своего имени за счет и по поручению инвестора, за  вознаграждение осуществлять юридические и иные действия по  строительству и сдаче в эксплуатацию разноэтажного жилого дома с  офисом на первом этаже по ул. Челябинский рабочий в Ленинском  районе г.Челябинска (далее – Объект).

Права на  Объект, создаваемый  по настоящему  договору, принадлежит инвестору.

В разделе 4 стороны  согласовали порядок  расчетов по  договору  и   выплату  вознаграждения  инвестору:

- инвестор  осуществляет  полное    финансирование   затрат, связанных  с  получением  технических условий; затрат  по строительству и сдаче  объекта  в эксплуатацию; затрат по созданию  проектно-сметной  документации (пункт 4.1):

- инвестор  оплачивает  вознаграждение  заказчику путем передачи последнему прав на 3%  от общей площади  объекта (пункт 4.3);

- конкретные  номера  квартир, подлежащих передаче  заказчику в качестве  вознаграждения, определяются  сторонами  дополнительным соглашением (пункт 4.4);

- заказчик  вправе  распоряжаться  правами  на  квартиры, составляющими вознаграждение  по договору, с момента  подписания  дополнительного соглашения (пункт 4.5).

Аналогичный по содержанию был подписан договор № 80 от 22.10.2002  между ООО «Агентство  КПД» (инвестор) и ООО «НТ Урал» (заказчик) в отношении строительства комплекса разноэтажных жилых домов со  встроенно-пристроенными социально-бытовыми объектами и подземным  паркингом по ул. Барбюса в Ленинском районе г.Челябинска.

На  01.10.2010   и 31.01.2011 стороны  вышеуказанных  договоров  подписали акты сверки  задолженности, в соответствии с  которыми  у ООО «НТ Урал» имеется  задолженность перед ООО «Агентство КПД» по договору  №80 от 22.10.2002 на сумму 3 615 882 руб. 10 коп., по  договору №98 от  08.08.2003 на сумму 126 000 985 руб. 98 коп.

В  дальнейшем  в  договоры  №80 от 22.10.2002 и  №98 от  08.08.2003   дополнительными  соглашениями от 01.02.2011, подписанными  ООО «НТ Урал» (заказчик), ООО «НТ Подрядчик» (новый  заказчик), ООО «Агентство КПД» (инвестор), внесены изменения.

В соответствии с условиями указанных дополнительных соглашений стороны  договорились о следующем:

-  заказчик выбывает как сторона из договоров №98 от 08.08.2003, №80 от 22.10.2002,  а  новый заказчик вступает в договор на место заказчика;  в результате  перемены лица в обязательстве к новому заказчику  переходят все права и  обязанности заказчика по договору (п. 1 соглашений).

- новый заказчик  принимает на себя ответственность за ненадлежащее качество работ,  выполненных заказчиком (п. 2 соглашений).

-  на момент заключения соглашения  инвестором внесены инвестиции на строительство объекта по договору  денежными средствами на суммы 126 000 985 руб. 98 коп. и  3 675 629 руб. 11 коп.(пункт 4 соглашений);

-  обязанность по исполнению права  требования инвестора в размерах 126 000 985 руб. 98 коп. и 3 675 629 руб. 11 коп. возлагается на  нового заказчика (п. 5 соглашений);

- права  и  обязанности  заказчика по  договорам с момента  подписания настоящего соглашения  прекращаются (пункт 7 соглашений);

-  взаимные     расчеты между  заказчиком и новым  заказчиком  по настоящему  соглашению, определяются  на основании  отдельного договора (пункт 8 соглашений).

ООО «НТ Подрядчик» направило в адрес ООО «НТ Урал»  уведомления о зачете встречных однородных требований от 04.06.2012.

Из содержания указанных уведомлений следует, что, поскольку ООО  «НТ Подрядчик» имеет задолженность перед ООО «НТ Урал» по договорам  купли-продажи незавершенного строительства от 01.02.2011, а ООО «НТ  Урал» имеет задолженность перед ООО «НТ Подрядчик» в размерах  3 675  629 руб. 11 коп.  и 126 000 985 руб. 98 коп.  по дополнительным соглашениям от 01.02.2011 к договорам   инвестирования № 80 от 22.10.2002, № 98 от 08.08.2003, ООО «НТ Подрядчик» информирует о  зачете 02.06.2012 указанных взаимных требований на суммы  3 675 629 руб.   11 коп. и 126 000 985 руб. 98 коп.  

 В п. 3 уведомления указано, что с момента проведения зачета задолженность ООО «НТ Подрядчик» перед ООО «НТ Урал» считается  погашенной.

На  основании  акта приема-передачи объектов законченным строительством от 01.11.2011 ООО «НТ Подрядчик» передало, а   ООО  «Агентство КПД» приняло  объект – жилой  дом  с нежилыми  помещениями на первом этаже, расположенном по ул. Челябинский  рабочий в Ленинском  районе города Челябинска, почтовый адрес: дом №7 л.Челябинский  рабочий, г.Челябинск в счет исполнения   договора  №98 от 08.08.2003 (т.1, л.д.116).

Размер  вознаграждения  заказчика  составил 325 050 руб. и подтвержден актом №12 от 15.12.2010 (т.1, л.д.117).

На основании платежного поручения №951 от 28.12.2010   вознаграждение  оплачено инвестором (т.1, л.д.120).

По договору   купли-продажи  от 20.06.2013 объект  незавершенного   строительства, площадью  застройки 637,6 кв.м., степень готовности 7%, расположенный  по адресу: г.Челябинск, ул.Барбюса,  продавцом ООО «НТ Подрядчик» передан покупателю - ООО  «Агентство КПД» (т.1, л.д.122-124).

  Удовлетворяя требования кредитора, суд первой  инстанции исходил из наличия  обязанности  у ООО «НТ Подрядчик» по оплате  стоимости  вышеуказанных объектов незавершенного строительства, отклонив  доводы  ООО «НТ Подрядчик», ООО  «Агентство КПД» (л.д.44-45,102, 115) о том, что  обязательства  по оплате  стоимости квартир  прекращены  зачетом встречных требований.

Заслушав  лиц, участвующих  в  деле, исследовав  представленные  в материалы дела  доказательства, суд  апелляционной  инстанции  приходит к выводу  о  наличии оснований для  отмены судебного отказа  и отказа в удовлетворении  требований  кредитора  в  силу  следующего.

В силу п. 1 ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) для целей  участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои  требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты  опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования  направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему  с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих  обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в  реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного  суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, данным в п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012  № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением  дел о банкротстве» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012  № 35) в силу п. 3 - 5 ст. 71 Закона о банкротстве проверка обоснованности  и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от  наличия разногласий относительно этих требований между должником и  лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной  стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При  установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует  исходить из того, что установленными могут быть признаны только  требования, в отношении которых представлены достаточные  доказательства наличия и размера задолженности.

Согласно ст. 1, 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиции представляют собой денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Исходя из разъяснений, данных в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные