Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу n А07-14148/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

допускается предоставление земельного участка без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории на данный земельный участок. При этом, заключение договора о развитии застроенной территории допускается только путем проведения торгов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 11.06.2010 Администрацией МР Туймазинский район РБ принято постановление № 1134 о развитии застроенной территории в микрорайоне «Южный» г.Туймазы МР Туймазинский район Республики Башкортостан в границах элемента планировочной структуры - квартала, ограниченного улицами Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул.Южная, определены условия развития застроенной территории, в том числе площадь земельного участка, предоставляемого в аренду по результатов торгов – 0,9551 га, разрешенный вид использования участка – для строительства многоэтажных жилых домов, начальная цена предмета договора, На КУС МИО РБ по Туймазинскому району и г.Туймазы возложены организация и проведение аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории  (т.1 л.д. 44-47).

Извещение о проведении аукциона опубликовано 16.06.2010 на официальном сайте Администрации МР Туймазинский район РБ www.tuimazirb.ru в разделе «Информационные сообщения» с указанием всех необходимых сведений, дополнительно извещение о проведении аукциона опубликовано в общественно-политической газете «Туймазинский вестник» 16.06.2010 (т.1 л.д. 48-50).

По проведенному 19.07.2010 открытому аукциону по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в г. Туймазы - квартала, ограниченного улицами Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул. Южная, торги признаны несостоявшимися ввиду участия в них только одной заявки по лоту № 2 - ЗАО «ИЦ Планета».

С единственным участком аукциона - ЗАО «ИЦ Планета» (Застройщик) Администрацией Администрации МР Туймазинский район РБ (Заказчик) заключен договор от 21.07.2010 № 4а о развитии застроенной территории в микрорайоне «Южный» г. Туймазы МР Туймазинский район РБ (далее – договор о развитии застроенной территории) (т.1 л.д. 51-55), предметом настоящего договора является развитие застроенной территории, расположенной по адресу; г.Туймазы - квартал, ограниченный улицами; улица Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул. Южная (п.1.2 договора), вид разрешенного использования: для строительства многоэтажных жилых домов. Предельные параметры разрешенного строительства: максимальная площадь застройки 9 591 кв.м (п.1.3.1 договора).

 Постановлением Администрации МР Туймазинский район РБ № 1260 от 09.06.2011 ЗАО «ИЦ «Планета» предоставлены в аренду для строительства многоэтажных жилых домов земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, на основании договора о развитии застроенной территории в микрорайоне «Южный» города Туймазы МР Туймазинский район РБ № 4а от 21.07.2010, в том числе:

- площадью 453 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:5;

- площадью 408 кв.м с кадастровым номером 02;65:011223:7;

- площадью 430 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:8;

- площадью 411 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:10;

         - площадью 399 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:12;

- площадью 397 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:11;

- площадью 7031 кв.м с кадастровым номером 02:65:011223:51 (т.1 л.д. 68).

Во исполнение указанного постановления с ЗАО «ИЦ Планета» заключен договор аренды земельного участка, находящего в государственной собственности от 10.06.2011 № 320-11зем, согласно которому ему переданы земельные участки из категории земель населенных пунктов для строительства многоэтажных жилых домов, в том числе:

- площадью 0,0453 га с кадастровым номером 02:65:011223:5;

- площадью 0,0408 га с кадастровым номером 02:65:011223:7;

         - площадью 0,0430 га с кадастровым номером 02:65:011223;8;

- площадью 0,0411 га с кадастровым номером 02:65;011223:10;

- площадью 0,0399 га с кадастровым номером 02:65:011223:12;

- площадью 0,0397 га с кадастровым номером 02:65:011223:11;

- площадью 0,7031 га с кадастровым номером 02:65:011223:51 (т.1, л.д. 56-62).

01.09.2011 заключено соглашение между ЗАО «ИЦ Планета» и МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ к договору № 320-11зем от 10.06.2011 о передаче прав и обязанностей арендатора (т.1, л.д. 63-65).

На основании указанного соглашения, между Администрацией МР Туймазинский район РБ, ЗАО «ИЦ «Планета» и МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ заключено дополнительное соглашение № 1 от 28.12.2011, согласно которому ЗАО «ИЦ Планета» передает, а МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ принимает права и обязанности Застройщика по договору № 4а от 21.07.2010 о развитии застроенной территории г. Туймазы - квартала, ограниченного улицами Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул. Южная (т.1 л.д. 66).

Между тем, как указывалось выше, продажа права на заключение договора о развитии застроенной территории в силу положений  ч.2 ст.46.2 ГрК РФ осуществляется на аукционах.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории определены ст. 46.3 ГрК РФ.

В случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона (части 27, 28 ст.46.3 ГрК РФ).

Сторонами договора о развитии застроенной территории являются орган местного самоуправления (заказчик) и единственный участник аукциона (застройщик).

Поскольку аукцион 19.07.2010 не состоялся ввиду наличия одной заявки ООО ИЦ «Планета», договор о развитии застроенной территории заключен администрацией (заказчик) с единственным участником аукциона ООО ИЦ «Планета» (застройщик). При этом передача прав и обязанностей ЗАО «ИЦ Планета» по договору о развитии застроенной территории иному лицу данным договором не предусмотрена.

Таким образом, передача прав и обязанностей застройщика по договору № 4а от 21.07.2010 о развитии застроенной территории, являющемся предметом аукциона, иному лицу (в данном случае МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ), не участвующим в аукционе на право заключения договора о застроенной территории, соответственно получены последним вне аукциона.

При таких обстоятельствах, предоставление МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ права развития застроенной территории в границах земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, ставит хозяйствующий субъект, осуществляющий развитие застроенной территории (МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ) в преимущественное более выгодное положение по сравнению с иными лицами, которые лишаются возможности приобрести права на заключение договора о развитии застроенной территории на торгах в порядке ст.46.2 ГрК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции  о том, что земельные участки, переданные постановлением от 19.03.2012, входили в границы квартала, ограниченного улицами Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул. Южная, являющегося предметом аукциона.

Как следует из материалов дела, 19.03.2012 Администрацией МР Туймазинский район РБ принято постановление № 560 «Об изменении вида разрешенного использования и передаче МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ в аренду земельных участков в г.Туймазы пер. Южный, ул. Луначарского, для строительства многоэтажных жилых домов», согласно п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 которого разрешенное использование земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011223:22, 02:65:011223:27, 02:65:011223:26, 02:65:011223;23 с «индивидуальные гаражи» изменено на «для строительства многоэтажных жилых домов».

В силу п.2 названного постановления МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ переданы в аренду земельные участки, расположенные по переулку Южный и улице Луначарского г. Туймазы РБ, на основании договора о развитии застроенной территории в микрорайоне «Южный» г. Туймазы МР Туймазинский район РБ № 4а от 21.07.2010,  дополнительного соглашения № 1 от 28.12.2011, для строительства многоэтажных жилых домов, из них:

- земельный участок с кадастровым номером 02:65:011223:22 площадью 211 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 02:65:011223:27 площадью 316 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 02:65:011223:26 площадью 278 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 02:65:011223:23 площадью 274 кв.м. (т.1 л.д. 67).

На основании постановления администрации от 19.03.2012 № 560 КУС МИО РБ по Туймазинскому району и г.Туймазы (арендодатель) и МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ (арендатор) 10.04.2012 заключен договор № 198-12зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, арендатору переданы вышеуказанные участки (т.2 л.д.115-120).

Между тем, данные земельные участки не входили в предмет аукциона. Так постановлением № 1134 о развитии застроенной территории в микрорайоне «Южный» г.Туймазы МР Туймазинский район Республики Башкортостан в границах элемента планировочной структуры - квартала, ограниченного улицами Луначарского – переулок Южный – переулок Луначарского – ул.Южная, определены условия развития застроенной территории, в том числе площадь земельного участка, предоставляемого в аренду по результатов торгов – 0,9551 га. Кроме того, договором от 21.07.2010 № 4а о развитии застроенной территории определена максимальная площадь застройки 9 591 кв.м (п.1.3.1 договора).

Согласно положениям пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Как следует, из частей 1 и 6 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. При этом, местоположение и площадь застроенной территории, подлежащей развитию определяется органом местного самоуправления в решении о развитии застроенной территории.

В силу части 2 статьи 46.2 ГрК РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Как указывалось выше, в соответствии с ч.2.1 ст. 30 ЗК РФ ЗАО «ИЦ «Планета» предоставлены в аренду для строительства многоэтажных жилых домов земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011223;5 (453 кв.м), 02:65:011223:7 (408 кв.м), 02:65:011223:8 (430 кв.м.),  02:65:011223:10 (411 кв.м.), 02:65:011223:12 (399 кв.м.), 02:65:011223:11 (397 кв.м.), 02:65:011223:51 (7 031 кв.м.). Таким образом, застройщику  на основании договора о развитии застроенной территории были предоставлены земельные участки общей площадью 9 529 кв.м., то есть в пределах площади застроенной территории, определенной аукционной документацией.

Таким образом, поскольку аукционной документацией, договором о развитии застроенной территории от 21.07.2010 № 4а определена площадь земельного участка, предоставляемого в аренду по результатов торгов – 0,9551 га (по договору максимальная площадь застройки 9 591 кв.м,), то  земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011223:22, 02:65:011223:27, 02:65:011223:26, 02:65:011223:23 общей площадью 1 079 кв.м. не входили в состав границ застроенной территории, в отношении которой по итогам проведения торгов администрацией с ЗАО ИЦ «Планета» заключен договор о развитии застроенной территории. Кроме того, данные земельные участки не передавались администрацией ЗАО ИЦ «Планета» в аренду без проведения торгов в рамках заключенного договора о развитии застроенной территории, в связи с чем, администрацией указанные земельные участки переданы МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ в нарушении  п.2 ст.30.1 ЗК РФ без проведения торгов. Доказательств обратного в материалы дела заявителем не представлено.

Из системного толкования норм  Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории, следует, что Администрацией был нарушен порядок предоставления земельных участков не входящих в предмет проведения торгов, в связи с чем нарушены положения ч.1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Проанализировав указанные обстоятельства, антимонопольный орган пришел к обоснованному выводу о том, что действиями Администрации МР Туймазинский район по заключению соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ, а также по вынесению постановления № 560 от 19.03.2012 о передаче права на аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:65:011223:22, 02:65:011223:27, 02:65:011223:26, 02:65:011223:23 хозяйствующему субъекту в нарушение установленной законом процедуры (то есть без проведения торгов), созданы незаконные преимущества. В результате МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ поставлено в более выгодные условия по возможности осуществления строительства жилых домов и развития застроенной территории, нежели другие хозяйствующие субъекты, что является нарушением ч.1 ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции».

Ссылки Администрации МР Туймазинский район РБ и МУП «УКС» МР Туймазинский район РБ на судебные акты судов общей юрисдикции, которые, по мнению заявителя, имеют преюдициальное значения для рассмотрения данного дела, не принимаются судом апелляционной инстанции.

В силу ч.3 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Предметом рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства были действия Администрации по предоставлению земельных участков отдельному хозяйствующему субъекту, минуя процедуру торгов. Данные действия оценивались УФАС по РБ с точки зрения соответствия требованиям