Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 по делу n А34-4440/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

здание склада, 1 этажное, площадью 89,0 кв.м., лит. З, кадастровый номер 000:37:401:002:200688530, расположенное по адресу: г.Курган, ул. Грицевца, 103 – 332 700 руб.;

- нежилое здание гаража, 1 этажное, площадью 169,8 кв.м., лит. Ж-Ж5, кадастровый номер 000:37:401:001:100527510, расположенное по адресу: г.Курган, ул. Грицевца, 103 – 307 100 руб.

В  ходе  судебного разбирательства  по  ходатайству   истца  назначена  экспертиза рыночной  стоимости  объектов  недвижимого имущества, проведение  которой поручено эксперту Безденежных М.С.

Согласно судебно-оценочной экспертизе стоимость объектов составила:

- нежилое здание проходной, 1 этажное, площадью 61,4 кв.м., лит. Е, кадастровый номер 000:37:401:002:200688510, расположенное по адресу: г.Курган, ул. Грицевца, 103 –330 000 руб.;

- нежилое здание склада, 1 этажное, площадью 89,0 кв.м., лит. З, кадастровый номер 000:37:401:002:200688530, расположенное по адресу: г.Курган, ул. Грицевца, 103 –523 000 руб.;

- нежилое здание гаража, 1 этажное, площадью 169,8 кв.м., лит. Ж-Ж5, кадастровый номер 000:37:401:001:100527510, расположенное по адресу: г.Курган, ул. Грицевца, 103 – 434 000 руб.(т.10, л.д.121-210).

Согласно п.4  ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В соответствии с  п. 12    ФСО №3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Как следует из  п.19 ФСО №1,  если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Суд первой  инстанции, оценив  представленные  отчеты в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что эксперт Безденежных М.С. и оценщик Мандровская У.Ю. пришли к единому мнению о том, что физический износ объектов  оценки значительный.

Так,  эксперт  Мандровская У.Ю.  указала, что физический   износ склада, лит. З, 1990 года постройки составляет 45%;  здания проходной 1978 года постройки - 72%; гаража, лит. Ж-Ж5, 1961 года постройки - 80 % (т.8 л.д. 65).

Эксперт Безденежных М.С. пришел к выводу  о том, что физический износ  склада, лит. З, 1990 года постройки составляет 44,9%;   здания проходной, 1978 года постройки - 72,2%; гаража, лит. Ж-Ж5, 1961 года постройки - 81,35 % (т.10 л.д. 142).

Оценщики Безденежных М.С. и Мандровская У.Ю.  в суде  первой инстанции  пояснили, что  ими принимались во внимание цены на отчуждаемые объекты-аналоги, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности.

В связи с этим оценщик Мандровская У.Ю. уточнила, что отчете об оценке допущена опечатка в таблице №15 в графе «Стоимость права аренды земельного участка, руб.».

Стороны и  оценщики не отрицали того, что основной причиной разницы в цене объектов оценки стал разный подход оценщиков к применению категорий износа: функциональный износ (функциональное устаревание), экономический (внешний) износ.

В подтверждение применения экономического (внешнего) износа досудебный оценщик указал следующее:

1) объекты были построены достаточно давно (1978, 1961, 1990 годы постройки);

2) объекты были проданы в посткризисный период (2012г.), когда рынок продажи объектов недвижимости полностью не был восстановлен;

3) объекты находятся на окраине г. Кургана и имеют  удаленность от транспортной сетки.

 Учтены также  степень заглубленности объекта – не на первой линии, расположение – внутриквартально,  окружение - частные деревянные дома.

Указанные  выводы  эксперта отражены на стр.26 отчета и  зафиксированы  на аудиозаписи  судебного заседания 28.02.2014 (т.18, л.д.27).

 В  судебном  заседании 28.02.20214 эксперт также  пояснил, что  на   экономический (внешний) износ влияет  экологический  фактор, в  рассматриваемом случае - специфический  запах (аудиозапись  03:09  до 03.17 мин.).

В этой связи  подлежит отклонению  довод  о том, что суд по собственной  инициативе сделал  вывод   о нахождении объектов  в зоне специфического и  характерного запаха от фармацевтического производства, осуществляемого  должником в ветеринарных целях.

Об осуществлении  должником указанной  деятельности  свидетельствуют  имеющиеся в деле доказательства: Устав  и выписка из Единого государственного реестра  юридических лиц в  отношении  ОАО «Производственная ветбаклаборатория»; информация от  11.04.2013, направленная временным управляющим в адрес Прокуратуры города; анализ финансовой деятельности должника; письмо Федерального государственного бюджетного учреждения Всероссийский государственный центр качества и стандартизации лекарственный  средств  (т.8, л.д.23-49, т.14, л.д.91-154,т.17, л.д.104-117, 133-138).

Также  эксперт обосновал на стр.  26 отчета применение  функционального износа,  со ссылкой  на  неудовлетворительное  техническое состояние   трех объектов, подробно  техническое  состояние  объектов  описано  на стр. 6-9 отчета.

 В  этой связи подлежат отклонению доводы  о том, что экспертом  необоснованно применены показатели  функционального  и экономического (внешнего) износа, а  вывод о  низкой  коммерческой   привлекательности не  обоснован.

Как  было указано выше,  эксперт Мандровская У.Ю.  в судебном  заседании  дала пояснения о том, на  каком праве  земельный участок  находился  у  продавцов  объектов-аналогов,  распечатки с сайтов о  стоимости  объектов  аналогов  и арендной платы  приложены к  отчету (т.8, л.д.102-106).

Податель  апелляционной  жалобы  не обосновал, каким образом отсутствие  доказательств получения   дополнительной  информации от риэлторов повлияло  на рыночную стоимость  объектов оценки.

Противоречивость в выводах  относительно корректировки   стоимости  объекта  по местоположению судом  апелляционной инстанции не установлена, поскольку указанные  выводы сделаны при разных подходах -  затратный и  сравнительный.

 На странице 32 отчета при  сравнительном  подходе  эксперт обосновал    применение поправочного  коэффициента - 0,77, со ссылкой   на «Справочник оценщика  недвижимости», 2011г. (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.). Корректировка по  данному  основанию варьируется  от 0,7 до 1. Также  на страницах 31-32 отчета  эксперт  обосновал применение корректировки  на торг –0,85%; на стр. 29 отчета при расчете стоимости арендной платы эксперт  обосновал  применение скидки  на  торг  в размере 11 %; на стр.30 отчета  применены  коэффициенты недогрузки- 21% и  капитализации – 20%  со ссылкой  на вышеуказанный справочник.

При определении стоимости права  аренды  земельного участка  принята во внимание  площадь  застройки по данным  технического паспорта объекта, на что сделана ссылка на стр.28 отчета.

Также не влияет на  достоверность отчета  отсутствие  предупреждения  эксперта  об уголовной  ответственности.

В  этой связи  результаты проведенной  судебной  экспертизы не подтверждают то обстоятельство, что отчет общества  с ограниченной  ответственностью «Консалтинговый центр «Аваль» является  недостоверным доказательством, соответственно,  оснований  для неприятия указанного отчета  в качестве    доказательства по  делу  у суда  первой  инстанции не  имелось.

Доводы  подателя  апелляционной  жалобы  о том, что  спорные объекты   имели бы  более высокую стоимость в случае их продажи в составе  имущественного комплекса, основаны на предположении, также как доводы  о том, что  рыночная  стоимость нереализованного имущества  должника  может не соответствовать его  продажной  цене.

Оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной сделкой, совершенной при злоупотреблении правами должником и ответчиком (ст. 168, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

Поскольку  конкурсным  управляющим  не доказаны обстоятельства,  позволяющие  признать  сделку  недействительной  на основании п. 1 ст. 61.2 Закона  о банкротстве, ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд  первой инстанции правомерно  отказал в удовлетворении  заявленных требований.

С учетом  изложенного, оснований  для  отмены  судебного  акта   и удовлетворения  апелляционной  жалобы не имеется.

В связи  с  оставлением  апелляционной  жалобы без удовлетворения  понесенные   ОАО «Производственная ветбаклаборатория» судебные расходы  в виде  оплаты  государственной  пошлины (т.18, л.д.61)  возмещению не подлежат.

       Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Курганской области от 07.03.2014 по делу № А34-4440/2012 оставить  без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Производственная ветбаклаборатория» Сентюрина Михаила Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через  арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                М.Н. Хоронеко

Судьи:                                                                                       С.А. Бабкина

                                                                                         С.Д. Ершова