Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу n А76-22008/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

августа 2012 года между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» заключен договор о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению от 25.08.2011 № 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008660-К-2006 (т. 2,                      л. д. 67, 68).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2013                (т. 2, оборот л. д. 68).

Также на основании распоряжения главы г. Челябинска от 05.12.2006                 № 2312 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК «Западный луч» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ                 № 008659-К-2006 (т. 1, л. д. 36-42).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 102 134 кв. м, с кадастровым номером  74:36:0506002:0023, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).

Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2007.

27 февраля 2007 года между ЗАО ФСК «Западный луч» (цедент) и                      ООО «Новые горизонты» (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент с согласия арендодателя уступил свои права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ                                  № 008659-К-2006 (т. 1, л. д. 43).

Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2007.

На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 12.05.2011 № 2768 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 путем раздела образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50 (т. 1, л. д. 95-96).

В связи с указанным 25.08.2011 между Комитетом (арендодатель) и                  ООО «Новые горизонты» (арендатор) заключено дополнительное соглашение                   № 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008659-К-2006 (т. 1, л. д. 45-52).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает  в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью                         95 656 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:50, расположенный по                 ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая, природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории «Западный луч»).

В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.

25 августа 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО «Новые горизонты» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008659-К-2006 (т. 1,                        л. д. 53-60).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 6478 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:49, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая и природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории «Западный луч»), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории «Западный луч»).

В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.

Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011 (т. 1, л. д. 99, 101).

В отношении дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008659-К-2006 сторонами подписано соглашение о его расторжении от 20.10.2011 (т. 1, л. д.100).

Наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше исковыми требованиями. 

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности за период с 12.02.2009 по 14.10.2010 (т. 2, л. д. 5).

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 12.02.2009 по 13.10.2010. При этом суд указал, что, внося периодические платежи согласно представленным в дело платежным поручениям, ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определенной в порядке, установленном пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не признавал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Предметом исковых требований Комитета является взыскание задолженности ООО «Новые горизонты» по арендной плате по указанным договорам аренды с учетом дополнительных соглашений к ним. 

  В силу норм статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является передача объекта аренды, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы в порядке, установленном договором аренды.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

  Расчет арендной платы произведен истцом, исходя из норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

  В силу указанного пункта до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

  Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

  в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

  в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

  Из существа спора следует, что разногласия сторон имеют место, в том числе по вопросу о наличии оснований для применения указанных норм.

  Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением Комитета о том, что в спорный период исчисление арендой платы должно было производиться на основании изложенных норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

  Так, как отмечено выше, земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, были предоставлены ранее ЗАО ФСК «Западный луч» на основании актов выбора, утвержденных постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 № 1254-п и от 05.10.2004 № 1775-п.

  Поскольку акты выбора земельных участков были утверждены ЗАО ФСК «Западный луч» до 01.10.2005, к правоотношениям истца и ответчика (являющегося правопреемником ЗАО ФСК «Западный луч» в арендных правоотношениях) полежат применению нормы названного Закона.

  Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за спорный период к договорам аренды и дополнительным соглашениям к ним                 (т. 3, л. д. 3-6, 10, 11, 14-18) следует, что расчет произведен по методике, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО), за исключением арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428, по которым за 2012 год расчет арендной платы произведен на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 120 оборот, 127 оборот, 134 оборот).

  Между тем, как указано ранее, нормами пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации для перечисленных в данной норме случаев установлена иная методика определения ежегодной арендной платы, отличная от Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО.

  Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

  В силу разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

  Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

  Изложенная выше редакция норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации была введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ и вступила в законную силу согласно статье 38 данного Закона с 01.01.2007, в то время как договоры аренды земельных участков № № 008659-К-2006 и 008660-К-2006 в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации заключены 12.02.2007, с момента их государственной регистрации.

  Таким образом, учитывая, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договоров, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договоров аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.

  В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

  Ответчиком доказательств оплаты арендной платы в указанном размере не представлено.

  Доводы ответчика о том, что заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды нельзя квалифицировать как договоры аренды для целей жилищного строительства, не соответствуют материалам дела.

  Из указанных выше договоров аренды и постановления о предоставлении земельных участков ЗАО ФСК «Западный луч» следует, что земельные участки были предоставлены для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры.

         Из документов, представленных ответчиком при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, также следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:50 в настоящее время утвержден градостроительный план для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземных автостоянок, кинотеатра.          

         В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:426 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов по индивидуальному проекту, автостоянки легковых автомобилей, жилых домов, магазина. Администрацией выдано разрешение на строительство.

         В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:427 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, жилого дома, автостоянки, магазина в комплексе автостоянки и жилых домов.