Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу n А07-14608/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

отношении каждой отдельной квартиры. Вместе с тем, Законом о банкротстве не предусмотрено право кредиторов, обязывающее совершение конкурсным управляющим действий (мероприятий), прямо не предусмотренных настоящим Законом.

          Заслушав объяснения представителей ОАО «БАНК УРАЛСИБ»,  Кулешова А.И., проверив доводы жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).  

  В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона, пунктом 4 которой предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. 

  Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве, пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с  удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога. Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

   Из материалов дела следует, что суду представлены достаточные доказательства рыночной стоимости залогового имущества должника. Основной залоговый кредитор возражений в отношении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки не заявил. 

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в совокупности, исходя из приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание наличие в материалах дела отчета независимого оценщика об оценке имущества должника, являющегося предметом залога, заключений судебных экспертов, при отсутствии доказательств недостоверности их выводов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование конкурсного управляющего является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов оценщика в представленном конкурсным управляющим отчете и заключениях экспертов, занижении стоимости залогового имущества, необходимости проведения повторной экспертизы и оценки объекта поквартирно, апелляционным судом не принимаются исходя из следующего.

Основания для изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества, предложенной залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если установленная ими цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ к торгам. Таких обстоятельств судом не установлено. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2013 требования Банка признаны обеспеченными залогом имущества должника – Здания – корпус №7. В рамках данного спора судом установлено, что должником и Банком достигнуто соглашение о передаче в ипотеку именно Здания – корпус №7. Договор ипотеки прошел государственную регистрацию. Данные о площади объекта соответствуют общей площади жилого дома по данным технического паспорта объекта по состоянию на 18.09.2007 и сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно акту осмотра объекта недвижимости общества «Уралспецстрой» от 23.10.2012, подписанному конкурсным управляющим должника и представителем залогодержателя, предмет залога - законченный строительством объект недвижимости, соответствующий планировке, указанной в технической документации: корпус №7 жилого комплекса «Алтынай», дом № 1 общей площадью 1114,2 кв.м. имеется у должника в натуре, в связи с чем, сохраняется возможность обращения взыскания на него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя.

Один из залоговых кредиторов - ОАО «БАНК УРАЛСИБ» согласие на изменение предмета залога, снятие с кадастрового учета объекта недвижимости в виде здания – жилого дома общей площадью 1114,2 кв.м. с разделением его на отдельные жилые помещения (24 квартиры в жилом доме) не давал.

Также, по мнению апелляционного суда, подателем жалобы не доказано, что реализация имущества единым лотом теряет привлекательность для потенциальных покупателей, в то время как продажа имущества поквартирно позволит получить более высокую цену и максимально удовлетворить требования кредиторов.

Так, по своему функциональному назначению здание проектировалось и вводилось в эксплуатацию как гостиничный комплекс.

Результатом судебной экспертизы является заключение эксперта, которое относится к числу самостоятельных судебных доказательств (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).

Заключение эксперта, как и любое доказательство, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана судом по общим правилам, установленным процессуальным законодательством.

Исследование и оценка заключения эксперта производится судом с целью установления его достоверности, достаточности совокупности доказательств по делу для правильного определения юридических фактов, иных имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем заключение сопоставляется с другими доказательствами по делу, выявляется степень его полноты и обоснованности.

Из содержания заключения от 08.08.2014 №72/16.1-2014 усматривается, что эксперт произвел расчет рыночной стоимости имущества с использованием метода продаж, обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов. В рамках исследования эксперт использовал данные об объектах продажи, которые территориально расположены в аналогичных с объектом оценки условиях (месторасположение вблизи оз.Банное), используются в качестве гостиниц (л.д.19-20 т.5). Рыночная стоимость 1 кв.м. площади объектов-аналогов составила диапазон от 25 000 руб. до 32 500 руб. Заключение содержит сведения об источниках информации, из которых оценщик получил данные об объектах-аналогах, стоимость которых использована в расчетах. Корректировка полученных данных произведена экспертом на торг (- 15%) и на площадь (- 7%). Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. площади составила 23 372 руб. 96 коп. (л.д.23-24 т.5). Соответственно, итоговая величина стоимости объекта оценки - 26 042 000 руб.

  Оценщик ООО «Бюро независимых экспертиз и оценок» Кондрух Ю.Н. в отчете от 16.10.2013 №0667/2013 также отказался от использования доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода оценки оценщик в качестве аналогов использовал данные в отношении продаж квартир в многоквартирном доме, скорректировав цену продаж на торг (-3%), на площадь объекта (- 2398,6 руб.). Среднее значение стоимости 1 кв.м. площади без корректировок, исходя из предложенных данных, составило 32 634 руб., после корректировки - 21 817 руб., общая стоимость здания - 24 308 564 руб. (л.д.85-86 т.1).

Экспертом ООО «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С. в заключении от 02.04.2014 №351Р-03.2014 использованы сравнительный и доходный подходы (л.д.2-89 т.3). В рамках сравнительного подхода эксперт использовал данные в отношении продаж квартир в многоквартирном доме, скорректировав цену продаж на торг (-10%), на площадь объекта (- 13,55%).  Значение стоимости 1 кв.м. площади до корректировок составило диапазон от 31 591 руб. до 35 227 руб., с учетом корректировок - 25 712 руб., общая стоимость здания в рамках сравнительного подхода - 28 648 310 руб. (л.д.47-48 т.3). 

Сопоставление полученных данных позволяет установить следующее:

1) по состоянию на 16.10.2013 (отчет №0667/2013) –

среднее значение стоимости 1 кв.м. площади - 32 634 руб.,

после корректировки - 21 817 руб., общая стоимость здания - 24 308 564 руб.;

объекты – аналоги – квартиры в многоквартирном доме

2) по состоянию на 02.04.2014 (заключение №351Р-03.2014) –

значение стоимости 1 кв.м. площади  - от 31 591 руб. до 35 227 руб.;

после корректировки - 25 712 руб., общая стоимость здания - 28 648 310 руб.;

объекты – аналоги – квартиры в многоквартирном доме 

         3) по состоянию на 12.08.2014 (заключение №72/16.1-2014) –

значение стоимости 1 кв.м. площади – от 25 000 руб. до 32 500 руб.,

после корректировки - 23 372 руб., общая стоимость здания – 26 042 000 руб.;

объекты – аналоги – гостиницы.

         Таким образом, полученные данные о рыночной стоимости 1 кв.м. площади объекта при расчете, исходя из стоимости квартир в многоквартирном доме, и при расчете, исходя из использования объекта в качестве гостиницы, общие значения стоимости объекта, полученные разными специалистами, согласуются между собой, существенных отличий не имеют. Различия обусловлены исследовательской частью заключений, определением величины рыночной стоимости на различные даты оценки. Значимого отличия данных о средней стоимости 1 кв.м. площади квартир в многоквартирном доме от стоимости площади гостиницы суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для дополнительных специальных исследований рыночной стоимости имущества. В удовлетворении ходатайства Кулешовой И.А. о назначении повторной экспертизы судом первой инстанции отказано верно. По этим же основаниям протокольным определением апелляционного суда отказано в удовлетворении аналогичного ходатайства Кулешова А.И. Кроме того, судом принято во внимание, что названный кредитор в суде первой инстанции ходатайство о назначении экспертизы не заявлял (часть 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принятая судом во внимание величина правомерно обусловлена тем, что ее значение определено на дату более близкую к дате торгов (12.08.2014), в распоряжении эксперта имелся максимальный объем собранных по делу доказательств, учтено текущее состояние имущества и функциональное назначение согласно определенному договором залога. 

Установление начальной продажной цены судом обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.

          Таким образом, утвержденная судом начальная продажная цена предмета залога соответствует установленным обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Руководствуясь указанной нормой, суд первой инстанции обоснованно  установил начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 20 833 600 руб.

         Заявитель в апелляционной жалобе не приводит доводов и возражений в отношении выводов суда об отказе в утверждении изменений в Положение.

Проверив доводы заявления Кулешовой И.А. в указанной части, апелляционный суд также не усматривает оснований для изменения или отмены определения суда.

С учетом вышеизложенных выводов суда обоснованность внесения изменений в части продажи предмета залога с разделением его на лоты (квартиры) и начальной цены продажи (пункт 2.2) не доказана. 

Согласованное конкурсным управляющим и Банком Положение (л.д.113-122 т.3) в части размера задатка (пункт 2.3), шага аукциона (пункт 2.4), величины снижения цены на повторных торгах (пункт 9.8), величины снижения цены и периода снижения на публичных торгах – 10% каждые 5 дней с установлением минимальной цены продажи (пункт 9.10)  соответствует требованиям статей 110, 111, 138 Закона о банкротстве. Доказательств того, что предложенные условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, в деле не имеется, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Кулешовой И.А. судом проверены и отклонены. Определение арбитражного суда от 24.09.2014 является законным, отмене, изменению по приведенным в апелляционной жалобе доводам не подлежит.

  Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

  В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2014 по делу № А07-14608/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулешовой Ирины Алексеевны - без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.