Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу n А76-27639/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-2784/2015

г. Челябинск

09 апреля 2015 года

Дело № А76-27639/2014

         Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.

         Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малкова Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2015 по делу № А76-27639/2014 (судья Бесихина Т.Н.). 

В судебном заседании принял участие индивидуальный  предприниматель Малков Евгений Владимирович.

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Малкову Евгению Владимировичу (далее – предприниматель Малков Е.В., ответчик), в котором просило: 

-расторгнуть договор от 11.09.2008 № 2128 аренды земельного участка;

-прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) регистрационную запись                     № 74-74-38/076/2008-463 о праве аренды Малкова Е.В. на земельный участок с кадастровым номером 74:38:012400З:60, расположенный в 34 м к западу от жилого дома № 15 по ул. Карпенко г. Чебаркуля Челябинской области, предоставленный для размещения стоянки такси, площадью 120 кв. м, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 02.10.2008;

-обязать предпринимателя Малкова Е.В. освободить земельный участок с кадастровым номером 74:38:0124003:60, расположенный в 34 м к западу от жилого дома № 15 по ул. Карпенко г. Чебаркуля Челябинской области, предоставленный для размещения стоянки такси, площадью 120 кв. м, и передать его по акту приема-передачи Управлению в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу (л.д. 6-9).

Определением от 14.11.2014 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 1-5).

Решением от 29.01.2015 (резолютивная часть объявлена 22.01.2015) с учетом определения от 02.02.2015 об исправлении технической ошибки суд первой инстанции требование о расторжении договора от 11.09.2008 № 2128 аренды земельного участка оставил без рассмотрения, требование об обязании ответчика освободить земельный участок и передать его Управлению по акту приема-передачи удовлетворил, в удовлетворении иска в остальной части отказал (л.д. 115-128).

С таким решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке (л.д. 137). В апелляционной жалобе предприниматель Малков Е.В. (далее также – податель жалобы) просит данное решение отменить как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что 27.10.2014 Управление заключило с предпринимателем Малковым Е.В. дополнительное соглашение к спорному договору аренды, в котором согласован размер арендной платы на 2015 г., не выяснил вопрос о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора аренды.

В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на положения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005   № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Истец - Управление и третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции                не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет». В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании предприниматель Малков Е.В. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда от 29.01.2015.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Земельный участок площадью 120 кв. м, местоположением -  Челябинская область, г. Чебаркуль, в 24 м к западу от жилого дома № 15 по    ул. Карпенко, поставлен на государственный кадастровый учет 13.08.2008 с присвоением кадастрового номера 74:38:0124003:60, имеет разрешенное использование - для размещения стоянки такси (кадастровый паспорт земельного участка от 13.08.2008 - л.д. 63-65). 

11 сентября 2008 г. в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 74:38:0124003:60 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Малковым Е.В. (арендатор) подписан договор № 2128 (далее – договор № 2128, л.д. 12-15) сроком действия с 11.09.2008 по 09.09.2011.

К договору № 2128 приложены экспликация земель (л.д. 17), выкопировка из плана земель Чебаркульского городского округа (л.д. 18).

Государственная регистрация договора № 2128 произведена 28.10.2008, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 29.10.2008 (л.д. 20) и выпиской из ЕГРП от 27.11.2014 (л.д. 61-62).

Земельный участок с кадастровым номером 74:38:0124003:60 передан предпринимателю Малкову Е.В. в аренду для размещения стоянки такси по акту приема-передачи от 11.09.2008 (л.д. 19).

Письмом от 31.03.2104 за исх. № 1146 (л.д. 21-23) Управление со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило предпринимателя Малкова Е.В. об отказе от договора № 2128 и просило обеспечить явку предпринимателя для подписания акта возврата земельного участка в срок до 15.07.2014.

Доказательств возврата спорного земельного участка Управлению в материалах дела не имеется.

27 октября 2014 г. между Управлением и предпринимателем       Малковым Е.В. подписано соглашение о внесении изменений в договор             № 2128 (л.д. 82), которым внесены изменения в преамбулу договора в части указания сведений об арендаторе, в раздел III договора о размере и условиях внесения арендной платы (в том числе, с 01.01.2015 изменены сроки внесения арендной платы), в пункт 5.3 раздела V договора об ответственности сторон.

В пункте 4 данного соглашения стороны указали, что остальные условия договора № 2128 остаются неизменными, стороны подтверждают свои обязательства. 

Государственная регистрация соглашения от 27.10.2014 о внесении изменений в договор № 2128 произведена 10.11.2014, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (оборот л.д. 82) и выпиской из ЕГРП от 27.11.2014 (л.д. 61-62).

10 ноября 2014 г. Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности договора          № 2128, квалифицировал его как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержание договора № 2128 соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» и Земельным кодексом Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (земельный участок с кадастровым номером 74:38:0124003:60); в разделе III договора согласованы условия о размере и условиях внесения арендной платы. Требование о государственной регистрации договора как  заключенного на срок более одного года (с 11.09.2008 по 09.09.2011) сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны    судам первой и апелляционной инстанций не заявили. Материалами дела подтверждается, что договор № 2128 сторонами исполнялся. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

После истечения срока договора № 2128 в сентябре 2011 г. предприниматель Малков Е.В. земельный участок с кадастровым номером 74:38:0124003:60 арендодателю не возвратил, доказательств того, что Управление в какой-либо форме возражало против продолжения договорных арендных отношений с ответчиком, в материалах дела не имеется.

Таким образом, квалификация анализируемого договора как  возобновленного на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильной.

I. Как указано выше, Управление в рамках настоящего дела заявило исковое требование о расторжении договора № 2128.

Оставляя данное требование без рассмотрения, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в указанной части.

При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит, исходя из предмета и основания, заявленных в иске. В основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12). Процессуальное законодательство             не содержит норм, позволяющих суду по собственной инициативе изменять основание заявленного истцом требования.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Между тем доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что  Управление до возбуждения настоящего арбитражного процесса направляло в адрес арендатора предложение о расторжении договора № 2128 и получило отказ либо не получило ответа на данное предложение в установленный срок, в материалах дела отсутствуют.

Письмо Управления от 31.03.2104 за исх. № 1146, как обоснованно указал суд первой инстанции, не содержит предложения расторгнуть договор № 2128 с указанием причин для расторжения договорных отношений, соответственно,    не свидетельствует о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного законом.

 В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации