Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу n А48-4280/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

предметом залога по договору об ипотеке от 30.01.2009 г.

В п. 1.3 договора об ипотеке от 30.01.2009 г. стороны оценили предмет ипотеки на сумму 11 168 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В п.п. 4.3.1-4.3.2 договора об ипотеке от 30.01.2009 г. предусмотрено, что реализация имущества или его части производится путем проведения публичных торгов, при этом право выбора уполномоченной организации проводящей торги, предоставлено залогодержателю. Начальная цена реализации объектов недвижимого имущества на первичных публичных торгах устанавливается с дисконтом 30% от залоговой стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 1.3. договора (начальная цена продажи устанавливается без учета НДС).

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 6 Информационного письма от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Как следует из искового заявления, банк просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности, установить, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, проводится путем продажи с публичных торгов, при этом начальная цена реализации имущества на первых публичных торгах устанавливается в размере залоговой стоимости с дисконтом 30% (начальная продажная цена устанавливается без учета НДС) и равна 7 817 600 рублей.

Указанная в договоре об ипотеке от 30.01.2009 г. оценка стоимости заложенного имущества оспаривалась ответчиком в суде первой инстанции. Ответчик заявил ходатайство об установлении начальной продажной цены в размере 22 336 000 рублей, в обоснование которого представил отчет об оценке по состоянию на 18.09.2008 г., согласно которому на момент заключения договора об ипотеке рыночная стоимость залогового недвижимого имущества составляла 22 336 000 рублей (без НДС).

Исходя из стоимости имущества, указанной в отчете об оценке, банк установил залоговую стоимость объекта ипотеки применительно к сумме кредита в размере 11 168 000 рублей.

Не согласившись с размером начальной продажной цены имущества, ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» заявило ходатайство о назначении независимой оценки по определению рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на настоящее время, принадлежащего ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» на праве собственности.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2009 г. назначено проведение экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на настоящее время и на период времени со сроком реализации до 180 дней после вступления решения суда по делу в законную силу.

Согласно экспертному заключению № 33/1-12/09 ООО «Консалт-Оценка» по состоянию на 18.12.2009 г.: 1) рыночная стоимость объекта оценки на дату определения составляет 13 798 000 рублей, включая НДС; 2) рыночная стоимость объекта оценки на дату определения со сроком реализации 180 дней (ликвидационная стоимость) составляет 11 040 000 рублей, включая НДС.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу об установлении начальной продажной цены заложенного имущества исходя из указанной в экспертном заключении               № 33/1-12/09 по состоянию на 18.12.2009 г. рыночной стоимости имущества – 13 798 000 рублей за вычетом НДС и с применением дисконта 30%, что составляет 8 185 254, 24 рублей.

Кроме того, суд первой инстанции правильно указал на то, что исковые требования банка в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению в пределах суммы 7 671 689, 95 рублей, взысканной решением Заводского районного суда г. Орла от 11.08.2009 г. по делу № 2-1199/09.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции дисконта 30% для определения размера начальной продажной цены заложенного имущества, что противоречит положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г.         № 26, являются несостоятельными и подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров, определении их условий. Установление для целей залога в                  п. 4.2 договора ипотеки условия о применении к начальной продажной цене имущества дисконта 30%, исключения из начальной цены продажи НДС, соответствует воле сторон, не противоречит положениям действующего гражданского законодательства. Иного ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

При таких обстоятельствах, установленная арбитражным судом области начальная продажная стоимость предмета ипотеки является обоснованной.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 16, 102-112, 266- 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.02.2010 г. по делу № А48-4280/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий                                    Е.В. Маховая

Судьи                                                                 Л.А. Колянчикова

Л.М. Мокроусова