Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2010 по делу n А14-16208/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 мая 2010 года                                              Дело №А14-16208/2009/448/6

г.Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2010г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                    Суховой И.Б.,

судей                                                                          Афониной Н.П.,

        Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ступак Т.В.,

при участии:

от  ООО «Торговый центр «Московский» – Образцова И.В., представитель по доверенности б/н от 23.11.2009г., удостоверение адвоката №1а49; Иванова И.В. – представитель по доверенности б/н от 29.10.2009г.;

от ООО «АДИДАС» – Ильин А.В., представитель по доверенности №1-23248 от 24.11.2009г.; Халевина О.В. – представитель по доверенности №2-8890 от 29.12.2009г.;

           рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Московский» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.02.2010г. по делу №А14-16208/2009/448/6 (судья Тимашов О.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Московский» к обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» о расторжении договора аренды,      

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Московский» (далее – ООО «ТЦ «Московский», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (далее – ООО «АДИДАС», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений площадью 251,1 кв.м., расположенных в литере 1А здания с сооружениями по адресу: г.Воронеж, Московский проспект, д.129/1, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды нежилых помещений №181-д от 01.11.2008г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.02.2010г. в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Торговый центр «Московский» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой ссылается на его незаконность и необоснованность, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

При этом, по мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неполно выяснил обстоятельства дела, не дал оценки тому обстоятельству, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы по договору, что является основанием для его досрочного расторжения.

В судебном заседании апелляционного суда 18.05.2010г. представители ООО «Торговый центр «Московский» поддержали доводы жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просили отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО «АДИДАС» с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве на жалобу, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представителями ООО «АДИДАС» было заявлено ходатайство о взыскании с ООО «Торговый центр «Московский» судебных расходов за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, а также приобщении к материалам дела копий подтверждающих документов.  

Апелляционным судом по делу был объявлен перерыв до 25.05.2010г., после которого судебное заседание продолжено в том же судебном составе и при участии тех же представителей сторон.

Заслушав мнение представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.

При этом апелляционный суд руководствуется следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.11.2008г. между ООО «Торговый центр «Московский» (арендодатель) и ООО «АДИДАС» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №181-д, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в аренду сроком с 01.11.2008г. по 01.11.2013г. нежилые помещения площадью 251,1 кв.м., расположенные в литере 1А здания с сооружениями по адресу: Воронежская область, Коминтерновский район, Московский проспект, д.129/1, для размещения магазина розничной торговли спортивными товарами в соответствии с ассортиментным перечнем, а также для складирования товаров,  и административных целей, связанных с такой деятельностью (пункт 1.2. договора). Арендованное имущество передано по акту приема-передачи от истца к ответчику.

В соответствии с пунктом 2.4. договора передача помещения арендодателем и его принятие арендатором считаются законченными с момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи.

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 3.2.1. договора и составляет: в течение первого года аренды с 01.11.2008г. по 31.12.2008г. 114 911 рублей за все помещение в месяц, кроме того НДС по ставке, действующей на момент оплаты;  с 01.01.2009г. по 31.10.2009г. в сумме 229 822 рубля за все помещение в месяц, кроме того НДС по ставке, действующей на момент оплаты; в течение второго года аренды с 01.11.2009г. до 31.10.2010г. – 241 313 руб. 10 коп. за все помещение в месяц, кроме того НДС по ставке, действующей на момент оплаты.

Данным пунктом установлен размер арендной платы до окончания срока аренды.

Пунктом 3.2.2. договора предусмотрено, что начисление постоянной арендной платы производится с даты передачи объекта аренды по акту приема-передачи. Оплата постоянной арендной платы производится в срок до 20 числа месяца, предшествующему месяцу за который производится оплата, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 13 договора, при условии получения счета от арендодателя за 10 рабочих дней до указанной даты, с последующим выставлением счета-фактуры, в течение месяца, следующего за оплачиваемым. Обязательства по внесению постоянной арендной платы со стороны арендатора считаются исполненными надлежащим образом при своевременном поступлении денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендатор обязуется в часы работы торгового центра с 09 по 11 число каждого месяца обеспечить наличие представителя арендатора (за исключением первого и второго месяца аренды) в помещении для получения счета арендодателя. Передача счета на оплату представителю арендатора производится представителем арендодателя под расписку о получении счета.

Подпунктом «г» пункта 9.1 договора аренды №181-д от 01.11.2008г. предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в судебном порядке если арендатор два или более раза подряд нарушил сроки по оплате арендной платы, причитающиеся арендодателю, более чем на 15 календарных дней от даты, установленной договором в течение периода времени, равного 182 дням подряд.

Ссылаясь на то, что ответчик в июне, июле, августе и сентябре 2009 года допускал просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы в установленные договором сроки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.     

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии с диспозицией указанной нормы любое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного субъективного права, используя один или несколько способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского Кодекса РФ.

Выбор определенного способа защиты гражданского права должен преследовать цель не только защиты, но восстановления нарушенного права.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений №181-д от 01.11.2008г., истец избрал способ защиты своих нарушенных субъективных прав – прекращение правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом, в порядке, определенном договором.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского Кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пп.3 п.1 статьи 619 Гражданского Кодекса РФ).

Возможность досрочного расторжения договора была предусмотрена сторонами в пп.«г» пункта 9.1 договора аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского Кодекса РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997г. №14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте  29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66) право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В связи с периодическими нарушениями графика арендных платежей ответчику была направлена претензия №632-2 от 31.08.2009г. (л.д.55) с предложением в срок до 05.09.2009г. погасить образовавшуюся задолженность. Указанная претензия доставлена ответчику 02.09.2009г.

В уведомлении исх.№654-2 от 11.09.2009г. (л.д.58), врученным ответчику 11.09.2009г., истец заявил об отказе от исполнения договора до истечения его срока и предложил в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора в срок до 14.09.2009г.

Ответчик письмами №№02-в, 03-в от 14.09.2009г. (л.д.61) сослался на несвоевременное выставление счетов истцом счетов на оплату и отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Судом установлено, что счет на оплату арендной платы №868 от 05.06.2009г. за июль получен ответчиком 09.06.2009г., оплата произведена платежным поручением №299 от 07.08.2009г. 

Счет на оплату арендной платы №1359 от 06.07.2009г. за август получен ответчиком 08.07.2009 г., оплата произведена платежным поручением №270 от 07.09.2009 г.

Счет на оплату арендной платы №1716 от 05.08.2009г. за сентябрь получен ответчиком 08.08.2009г., оплата произведена платежным поручением №519 от 14.09.2009г.

Таким образом, на дату подачи иска – 01.10.2009г. у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате за июль, август, сентябрь 2009 года.

Кроме того, после уплаты задолженности за сентябрь предложением исх. №698/1-2 от 21.09.2009г. с учетом письма ответчика от 14.09.2009г. истец подтвердил свое желание продолжить арендные отношения путем подписания дополнительного соглашения об изменении предмета договора аренды (освобождение арендуемых площадей на третьем этаже и аренда площадей на втором этаже). Истец также предложил ответчику до 25.09.2009г. представить нотариально заверенные копии документов необходимых для подписания приложения к договору аренды (л.д.117, 118).

Данные действия истца обоснованно расценены арбитражным судом как фактически свидетельствующие об отсутствии претензий к арендатору после уплаты задолженности.

Договором аренды от 01.11.2008г. сторонами согласована возможность внесения обеспечительного платежа – денежных средств, вносимых арендатором и являющихся средством обеспечения финансовых обязательств по настоящему договору. Арендодатель может использовать обеспечительный взнос в порядке, предусмотренном договором в случае причинения арендатором ущерба зданию, помещению, просрочки оплаты арендной платы, а также в случае просрочки оплаты арендатором штрафных санкций, предусмотренных договором, при наличии письменного согласия на это арендатора.

Согласно пункту 3.4. договора аренды нежилых помещений №181-д от 01.11.2008г. размер обеспечительного взноса рассчитывается как двукратная величина месячной постоянной арендной платы за объект аренды, установленный договором и авансовый платеж по переменной арендной плате и составляет 480 380 рублей. Обеспечительный взнос по настоящему договору будет находиться у арендодателя на протяжении всего срока аренды без начисления процентов.

Пунктом 3.6. договора аренды установлено, что в случае, если просрочка исполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.2.2. договора, составила десять календарных дней, арендодатель вправе зачесть из обеспечительного взноса сумму подлежащую оплате в соответствии с указанным пунктом договора в счет погашения указанной задолженности с учетом пени, предусмотренной пунктом 7.1. договора. 

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что арендодатель имел возможность