Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу n А48-5425/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 июня 2010 г.                                                               Дело № А48-5425/2009

г. Воронеж                                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2010г.

Постановление в полном объеме изготовлено   30 июня 2010г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Федорова В.И.,

судей                                                                                     Мокроусовой Л.М.,

                                                                                               Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калюжной А.Н.,

при участии:

от ООО «Орёл-Вест-1»: Симонов И.А., представитель по доверенности №2 от 01.12.2009 г.;

от УМИЗ администрации г. Орла: Супонев А.А., заместитель начальника отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления, доверенности №7/9244 от 18.05.2010 г.;

от ООО «Орёл-Вест-1»: Кружкова А.Л., представитель по доверенности №б/н от 22.06.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орел-Вест-1» на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.01.2010 года по делу № А48-5425/2009 (судья Турьева Л.П.), по иску УМИЗ администрации г. Орла к общества с ограниченной ответственностью «Орел-Вест 1» о взыскании 669 193,63 рублей и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Орел-Вест 1» к Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла об обязании Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла произвести зачет в счет арендной платы 1053704 руб., понесенных ООО «Орел-Вест 1» на улучшение нежилого подвального помещения по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 28,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - истец, УМИЗ администрации г. Орла) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орел-Вест 1» о взыскании 669193,60 рублей, из которых 262593,50 рублей – задолженность по арендной плате за период с 21.09.2006 г. по 31.10.2009 г. на основании договора аренды № 05108 от 10.03.2006 г., 406600,09 рублей – неустойка за просрочку платежа (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Судом первой инстанции принято к производству для совместного рассмотрения в рамках настоящего дела встречное исковое заявление ответчика об обязании УМИЗ администрации г. Орла произвести зачет в счет арендной платы 1053704 рублей, понесенных ООО «Орел-Вест 1» на улучшение нежилого подвального помещения по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 28.

Решением Арбитражного суда Орловской области первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания основной задолженности в полном объеме, размер неустойки снижен до 160 000 рублей, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО «Орел-Вест 1» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на незаконность и необоснованность принятого решения, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных.

В судебном заседании апелляционной инстанции 16.06.2010 г. объявлялся перерыв до 23.06.2010 г. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ООО «Орел-Вест-1» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель УМИЗ администрации г. Орла с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям указанным в представленном в материалы дела отзыве.

При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.03.2006 года УМИЗ г. Орла (арендодатель), ООО «Орел-Вест1» (арендатор) и МУП г. Орла «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие» (заказчик) заключили договор аренды нежилого помещения № 05108.

Во исполнение условий указанного договора арендатор принял во временное пользование нежилое помещение № 78 по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 28 литер «А», общей площадью 208,2 кв.м. по акту приема-передачи от 01.04.2006 года для использования под офис и торговые помещения.

Договор заключен на срок с 01.04.2006 года до 31.03.2016 года, 30.08.2006 года зарегистрирован в Управлении ФРС по Орловской области.

В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы истец обращался в Арбитражный суд Орловской области с требованием о взыскании арендной платы за период с 01.04.2006 г. по 20.09.2006 г.

Определением суда от 23.01.2007 г. по делу № А48-4357/06-5 Арбитражным судом Орловской области утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик обязался оплатить арендную плату за указанный период в срок до 30.03.2007 г.

В рамках настоящего дела рассматривается требование арендодателя о взыскании арендной платы за период с 01.10.2006 г. по 31.10.2009 г., размер которой, согласно расчету истца, составляет 262 593,50 рублей.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора аренды от 10.03.2006 года, размер арендной платы был установлен в твердом размере в сумме 67039,47 рублей в год с оплатой не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что перерасчет арендной платы производится на основании решения представительного органа власти после изменения базовой ставки расчета арендной платы по согласованию сторон. В пункте 3.3 указано, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы по соглашению сторон.

В силу пункта 3.4 новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

Ответственность за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрена пунктом 4.2.1 договора в размере 0,3% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы долга.

В материалах дела имеется приложение № 2 с расчетом суммы арендной платы 50509,20 рублей за период с 01.04.2006 г. по 31.12.2006 г.

29.01.2008 года ответчик был уведомлен об изменении размера базовой ставки стоимости 1 кв.м нежилого помещения и установлении суммы арендной платы на 2008 год в размере 86 846,59 рублей.

27.01.2009 года в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что на основании Решения Орловского городского Совета народных депутатов № 39/646-ГС от 27.12.2008 года на 2009 год устанавливается размер арендной платы в сумме 99 035,75 рублей.

Довод апелляционной жалобы относительно нарушения истцом порядка изменения размера арендной платы судебная коллегия не нашла состоятельным.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а в случае неисполнения обязательств, лицо их не исполнившее несет ответственность, если не докажет отсутствие своей вины в неисполнении обязательства (ст. 401 ГК РФ).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как следует из текста договора и признает в апелляционной жалобе ответчик, договор содержит неоднозначное определение порядка изменения размера арендной платы. Исходя из буквального толкования условий договора, изложенных в п.п. 3.2 и 3.3, речь в них идет о праве сторон изменять (пересчитывать) размер арендной платы путем дополнительных соглашений при условии изменения составляющих плату показателей. При этом, п. 3.4 также содержит норму о возможности изменения ставки арендной платы в одностороннем порядке путем уведомления арендатора заказным письмом, что не противоречит закону, а лишь ограничивается периодичностью таких изменений.

Оснований считать данный пункт не действующим судебная коллегия не усматривает.

Системное толкование приведенных пунктов позволяет сделать вывод о самостоятельных условиях каждого из них. В противном случае, при заключении соглашения нет необходимости в уведомлении о его заключении.

Уведомляя один раз в год об изменении размера арендной платы, истец действовал в соответствии с условиями достигнутого в договоре соглашения.

Таким образом  требования истца о взыскании основной задолженности по договору обоснованы и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно п. 4.2.1. договора аренды, за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору установленную договором неустойку (штраф, пеню).

Удовлетворяя требование истца о взыскании неустойки, суд считает необходимым применить правила ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой суд вправе уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения денежного обязательства.

Учитывая размер основного долга, период просрочки оплаты, размер процента предъявленной к взысканию пени (0,3%), действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ, арбитражный суд усматривает явную несоразмерность начисленной пени последствиям просрочки исполнения денежного обязательства.

Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обосновано снизил размер пени до 160000 рублей.

Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречного искового заявления в связи со следующим.

Согласно ч. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 3.7 договора аренды от 10.03.2006 г. № 05108 установлено, что арендатор устраняет недостатки сданного в аренду имущества, проводит капитальный ремонт, реконструкцию помещения, сумма расходов удерживается из арендной платы и устанавливается в виде затрат, которые должен понести арендатор, улучшая арендованное помещение.

Порядок и условия удержания из арендной платы расходов арендатора на проведение капитального ремонта и реконструкцию арендованного имущества в договоре аренды от 10.03.2006 г. № 05108 не установлены.

Пунктом 2.3.10 договора аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт производится арендатором за свой счет. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Акт приема-передачи помещения от 10.03.2006 года был подписан директором общества без замечаний. Пунктом 2.3.10 договора было установлено, что текущий и капитальный ремонт арендатор производит за свой счет. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта может быть установлен дополнительным соглашением к договору.

Дополнительного соглашения стороны не заключали. Доказательств относительно введения арендатора в заблуждение по поводу действительного состояния имущества и препятствий в допуске к осмотру из материалов дела не усматривается. 

Между тем, пунктом 2.3.5 договора установлена обязанность арендатора своевременно за свой счет производить текущий ремонт внутри арендуемых помещений, инженерного оборудования, а также капитальный ремонт.

Пунктом 1.6 договора аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором, стоимость таких улучшений не возмещается.

Следовательно, при отсутствии в договоре механизма компенсации затрат арендатора на проведение капитального ремонта и реконструкции арендованного имущества и отсутствии дополнительного соглашения, которым были бы урегулированы порядок и условия компенсации этих затрат, следует руководствоваться нормативным актом органа местного самоуправления, регулирующим данные правоотношения.

В соответствии с постановлением администрации г. Орла от 07.10.2005 г. № 4102, зачет стоимости капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений в счет арендной платы возможен только с письменного согласия мэра города на основании постановления администрации города Орла в сумме не более 10% от установленной годовой арендной платы. В исключительных случаях по согласованию с Комитетом по экономической политике Орловского городского Совета народных депутатов зачеты могут производиться в других размерах.

В письме от 23.01.2009 г. на имя и.о. мэра г. Орла Еремина В.В. ответчик, в соответствии с постановлением администрации