Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу n А64-1883/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

6 августа 2010 года                                                           Дело №А64-1883/2010

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 6 августа 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                         Протасова А.И.

судей                                                                                  Миронцевой Н.Д.,

                                                                                           Семенюта В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сычевой Е.И.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Овчиникова В.В.: Татарского Д.В., представителя по доверенности №36-02/096280 от 23.10.2008;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: Сычевой Е.В., ведущего специалиста-эксперта отдела правового обеспечения и судебной защиты по доверенности №0101-4732 от 05.11.2009;

от общества с ограниченной ответственностью «Квинта»: не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2010 по делу №А64-1883/2010 (судья Игнатенко В.А.) по заявлению индивидуального предпринимателя Овчиникова В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Овчинников В.В. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества – нежилое помещение №57, площадью 682,20 кв.м., расположенное по адресу: г.Тамбов, ул.Ивана Франко, д.12, условный номер: 68-68-04/015/2005-727.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Квинта».

Решением от 26.05.2010 суд удовлетворил заявленные требования, признав оспариваемый отказ незаконным и возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателя путем внесения соответствующей записи о прекращении договора аренды №1359/6 от 15.02.2006.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

При этом, Управление указывает, что судом не выяснены следующие обстоятельства.

В пунктах 7.2., 7.3. договора аренды №1359/6 перечислены случаи, когда по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке (например, когда Арендатор существенно ухудшает имущество, не производит ремонтных работ, предусмотренных договором, в случаях муниципальной или общественной необходимости в арендуемом помещении, нарушения требований Арендодателя и т.д). Положения этих пунктов предусматривает необходимые условия для одностороннего расторжения договора аренды по требованию Арендодателя. То есть пункт 7.4.1. договора аренды №1359/6 только дополняет пункты 7.2. и 7.3. договора и описывает порядок досрочного расторжения договора Арендодателем (необходимость письменного предупреждения Арендодателем Арендатора за 1 месяц до расторжения договора).

Договором аренды №1359/6 установлено, что одностороннее расторжение возможно только при наличии определенных условий, содержащихся в пунктах 7.2. и 7.3. Проверить соблюдение данных условий Управлением не представлялось возможным, поскольку из представленных в Управление документов для государственной регистрации прекращения аренды не усматривается наступление хотя бы одного из условий, закрепленных в пунктах 7.2. и 7.3. договора аренды. В уведомлении от 11.11.2009 Овчинников Виталий Витальевич не указывает, в связи с наступлением какого условия им принято решение о расторжении договора аренды. В данном уведомлении Арендодатель ссылается только лишь на пункт 7.4.1., который устанавливает срок уведомления, то есть не указываются условия, необходимые для расторжения договора аренды.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судом нарушен п.2 ч.5 ст.201 АПК РФ, а именно, в резолютивной части обжалуемого решения отсутствует название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия по отказу в прекращении договора аренды.

В судебное заседание общество с ограниченной ответственностью «Квинта» не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, 15 февраля 2006 года между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Квинта» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №1359/6 (с учетом дополнительного соглашения к нему), площадью 682,20 кв.м. для размещения продовольственного магазина сроком на 5 лет.

08.10.2007 Комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова (правопреемник Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации г.Тамбова) заключил с индивидуальным предпринимателем Овчинниковым В.В. договор купли-продажи муниципального имущества №1005 о продаже нежилого помещения №57, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.Ивана Франко, д.12.

Договор купли-продажи зарегистрирован 03.12.2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области, Овчинникову В.В. выдано свидетельство   о государственной регистрации права серия 68АА 735839.

В соответствии с условиями договора аренды (п.7.4.1. договора) предприниматель Овчинников В.В. 11.11.2009 направил в адрес ООО «Квинта» письмо о его расторжении (о внесудебном расторжении договора аренды) с 21.12.2009 и передаче нежилого помещения арендодателю.

В январе 2010 года Предприниматель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области с заявлением о прекращении договора аренды с приложением, по его мнению, необходимых для государственной регистрации расторжения Договора документов.

Уведомлением от 04.02.2010 регистрирующий орган с целью недопущения нарушений прав арендатора ООО «Квинта» приостановил действия по регистрации прекращения договора аренды, указав Предпринимателю о необходимости представления двустороннего соглашения о расторжении договора аренды или решения суда о досрочном прекращении арендных отношений.

Сообщением от 3 марта 2010 года регистрирующий орган, ссылаясь на абз. 10 п.1 ст.20 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказал Предпринимателю в погашении регистрационной записи, в связи с отсутствием судебного акта, свидетельствующего о досрочном расторжении договора аренды.

Полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, нарушающим его права и интересы, Предприниматель обратился в арбитражный суд за защитой.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исходил из обоснованности и документального подтверждения заявленных требований, в связи с чем, пришел к выводу о необходимости их удовлетворения.

Апелляционная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции и полагает, что при рассмотрении данного спора учитывать следующее.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст.13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

 Силу абз.10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных названной статьей случаях, кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации в постановлении от 09.09.2008 №5782/08 указанная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу п.3 ст.450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации прекращения договора аренды от 15.02.2006 №1359/6 послужил вывод   регистрирующего органа о несоблюдении ИП Овчинниковым В.В. процедуры расторжения договора аренды, а также отсутствие надлежащих документов о прекращении права.

Вместе с тем, договор аренды нежилого помещения от 15.02.2006 №1359/6, с учетом дополнительного соглашения от 07.06.2006, содержит условия (основания) для одностороннего отказа от исполнения обязательств арендодателем.

Так, в силу пункта 7.4.1. Договора арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Арендатора за 1 месяц.

Таким образом, соглашением сторон предусмотрено право одностороннего расторжения Договора арендодателем с соблюдением процедуры уведомления стороны договора о предстоящем прекращении действия договора.

Следовательно, в силу требований изложенных выше норм права, факт указания в договоре от 15.02.2006 №1359/6, с учетом дополнительного соглашения от 07.06.2006 на возможность одностороннего отказа имеет место, что является достаточным для одностороннего отказа от исполнения договора связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Из изложенного в непосредственной взаимосвязи с представленными материалами дела следует, что на государственную регистрацию прекращения права аренды на нежилое помещение ИП Овчинников В.В. представил все необходимые и достаточные документы для производства указанной регистрации.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства и подтверждающих наличие оснований невозможности государственной