Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу n А35-495/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12 августа 2010 г.                                                   Дело № А35-495/2010

   г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2010.

Постановление в полном объеме изготовлено  12.08.2010.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                 Миронцевой Н.Д.,

судей                                                               Протасова А.И.,

                                                                         Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания  Бутыриной Е.А.,

при участии:

от Областного государственного унитарного предприятия «Домоуправление № 6 Администрации области»: Хомутова Л.П., старший специалист, по доверенности;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Горбунов О.В., заместитель начальника управления юридической и кадровой работы, по доверенности;

от Управления Росреестра по Курской области (ранее - Управление ФРС по Курской области): представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ООО «Черноземье»: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ОАО «Россельхозбанк»: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Областного государственного унитарного предприятия «Домоуправление № 6 Администрации области» на решение Арбитражного суда Курской области от 29.04.2010 по делу № А35-495/2010 (судья Ларионова Л.М.) по заявлению Областного государственного унитарного предприятия «Домоуправление №6 Администрации области» о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области об отказе в государственной регистрации от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 и об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области осуществить государственную регистрацию договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Комитет по управлению имуществом Курской области, Общество с ограниченной ответственностью «Черноземье», Открытое акционерное общество «Россельхозбанк»,

                                           УСТАНОВИЛ:

Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области» (далее – заявитель, предприятие) обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области (далее – управление) об отказе в государственной регистрации от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 и об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области осуществить государственную регистрацию договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды   земельного   участка,   расположенного    по    адресу:   Курская   обл., с. Щекино.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

         Принимая указанный судебный акт, арбитражный суд руководствовался выводами о соответствии оспариваемого отказа в государственной регистрации требованиям действующего законодательства и отсутствии нарушения им прав и законных интересов общества.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприятие обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить. Считает, что выводы арбитражного суда первой инстанции о том, что в договоре в нарушение ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» залогодержатель по договору ипотеки не является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, не соответствует закону.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил решение отменить, а жалобу – удовлетворить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта, просил его отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области» и Общество с ограниченной ответственностью «Черноземье» 19.05.2009 обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области с заявлением о регистрации договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино.

На государственную регистрацию были представлены: заявление от 19.05.2009,     платежное     поручение     №156     от     19.05.2009,     договор     залога  (ипотеки) незавершенного строительства коровника на 244 головы со стационарным оборудованием, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, Щекинский сельсовет, с. Щекино и права аренды на земельный участок в счет обеспечения возврата ООО «Черноземье» банковского кредита, полученного в ОАО «Россельхозбанк» (без права перезалога) от 12.05.2009, договор №093200/0015 об открытии кредитной линии от 12.05.2009 (далее - кредитный договор) и иные документы, о чем заявителям выданы расписки от 19.05.2009.

Рассмотрев заявление и представленные документы, Управление отказало заявителям в регистрации договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино (сообщение об отказе в государственной регистрации   от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046).

Посчитав сообщение Управления об отказе в государственной регистрации от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Предприятие обратилось в суд с данным заявлением.

Исследовав материалы дела, суд  апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке,         установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) также установлено, что государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Статьей     9    Закона    об     ипотеке     установлены     общие     требования     к содержанию договора об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Основанием для отказа в регистрации Договора послужили следующие доводы Управления: залогодержатель по договору об ипотеке не является кредитором по обязательству, обеспечиваемому ипотекой; в договоре не указан срок аренды; срок исполнения обязательства не соответствует срокам, указанным в договоре об открытии кредитной линии.

Согласно п.1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В представленном на государственную регистрацию договоре ипотеки, заключенном в г.Курске между Областным государственным унитарным предприятием «Домоуправление №6 Администрации области» (залогодержателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Черноземье» (залогодателем) в качестве обязательства, обеспечиваемого ипотекой, указан кредитный договор, заключенный в г.Курске между Открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» (кредитором) и Обществом с ограниченной ответственностью «Черноземье» (заемщиком).

В соответствии с п. 1.1. кредитного договора кредитор открывает заемщику кредитную линию на общую сумму, не превышающую 52200000 рублей, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. Из п.6.2. кредитного договора следует, что обеспечением исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору является залог недвижимого имущества по договору №093200/0015-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.05.2009, заключенному между кредитором и областным государственным унитарным предприятием «Домоуправление №6 администрации области».

В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору был заключен договор ипотеки, по которому залогодатель ООО «Черноземье» передало в залог Областному государственному         унитарному        предприятию      «Домоуправление №6 Администрации области» (залогодержателю) недвижимое имущество.

Таким образом, залогодержатель Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области» по договору ипотеки        не является кредитором по обязательству, обеспечиваемому ипотекой.

Однако, в соответствии с абзацами 1, 2 части 1 статьи 1 Закона об ипотеке, частью 1 статьи 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и иное, не участвующее в этом в этом обязательстве (третье) лицо.

В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Обязательными сведениями, вносимыми в регистрационную запись об ипотеке, являются сведения о сроке  исполнения  обязательства, обеспеченного залогом, о сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы (п.п. 48, 49 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219).

Кроме того, согласно п.2 ст.9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Согласно п.п. 4, 5 ст.9 Закона об ипотеке, в договоре должен быть указан срок исполнения обязательства и если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры,    либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В п. 1.6. кредитного договора срок предоставления кредита указан до 31 декабря 2009 года (включительно).

Данный срок    является периодом времени, в течение которого заемщик вправе требовать выдачи кредита.

Погашение кредита договором об открытии кредитной линии предусмотрено до 27.01.2014 года включительно, то есть в течение пяти лет.

 Согласно п. 2.1. договора ипотеки залог обеспечивает исполнение обязательства сроком на пять лет.

Таким образом, в представленном на регистрацию договоре ипотеки не был указан срок аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь п.п. 1, 2 ст. 19 Закона государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора ипотеки объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации на срок до 11.07.2009, начиная с 11.06.2009, о чем заявителям было сообщено в письменной форме (уведомление от 11.06.2009 №21/004/2009-046).

В дальнейшем в соответствии с п.3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена сроком на три месяца до 13.10.2009, начиная с 14.07.2009, на основании заявлений от 14.07.2009 общества с ограниченной ответственностью «Черноземье» и областного государственного        унитарного         предприятия «Домоуправление №6 Администрации области» о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие