Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу n А14-3644/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

кв.м, расположенное по адресу г.Воронеж, Центральный район, улица 20-летия ВЛКСМ, дом.54-а, номер регистрации 36-36-01/045/207-139 от 3.04.2007 г.

Апелляционная инстанция находит возможным согласиться с данными доводом заявителя жалобы исходя из следующего.

Из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2008 г. (пункт 1.2),  усматривается, что Покупатель (ООО Отель «Петровский Пассаж Ренессанс») ознакомлен с договором залога недвижимости  от 30.03.2007 г. №2882/ЗН-2007, заключенного в обеспечении  исполнения договора о кредитной линии от 2.03.2007 г. №2882/КЛ-2007 и согласен с их условиями.

Сведения о предмете ипотеки (закладываемом недвижимом имуществе) содержатся в пункте 2 договора об ипотеке от 30.03.2007 г. Поскольку в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества в виде помещений, а также земельный участок; каждый подпункт названного договора содержал описание того объекта, который передается в ипотеку, а именно: наименование данного объекта,  место его расположения, этажность, номера на поэтажном плане, площадь объекта, инвентаризационная стоимость согласно справкам БТИ.

В п.п. 2.1.3 названного договора предметом ипотеки указано  нежилое встроенное помещение  VI в лит. А , расположенное по адресу г.Воронеж, Центральный район, улица 20-летия ВЛКСМ, дом.54-а. Площадь 200,1 кв.м , номер на поэтажном плане 1.81,107 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Приложение №1). 

Далее в названном подпункте указана инвентаризационная стоимость данного помещения также с указанием площади 200,1 кв.м – 534169 руб. , что подтверждается справкой №2233 , выданной 29.03.2007 г. бюро технической инвентаризации.

Приложением к данному договору является экспликация к поэтажному плану строения, в которой отражены номер помещения (VI), номера по плану строения (1-12,15-20,77-81), назначение частей помещения (коридоры, сан.узлы, кабинеты, помещения, подсобные помещения) , а также общая площадь 200,1 кв.м ( из нее - основная 93,8 кв.м , вспомогательная 106,3 кв.м);  план части нежилого встроенного помещения 2 этажа  с указанием на нем всех номеров 1-12,15-20,77-81 и площади отдельных помещений, кабинетов.

При ознакомлении с текстом договора покупатель мог ориентироваться только на те сведения, которые были установлены конкретным пунктом этого договора.

Согласно письма ОАО «УРАЛСИБ» (филиал в г.Воронеже) от 22.04.2008 г. №707,  банк, указывая, что перечисленное в письме имущество находится у него в залоге,  дает согласие на реализацию части недвижимого имущества с сохранением существующего обременения, а именно: нежилого встроенного помещения VI в лит. А , адрес Воронежская область г.Воронеж, Центральный район, улица 20-летия ВЛКСМ, дом.54-а. Площадь 200,1 кв.м , номер на поэтажном плане 1.81,107.

Указанные факты свидетельствуют о том, что заявитель был осведомлен о том, что в ипотеке находится лишь часть передаваемого ему в соответствии с условиями договора купли-продажи имущества.

         В договоре купли-продажи был определен предмет, подлежащей продаже, но не передаваемый в ипотеку.

        Тот факт, что ООО Отель «Петровский Пассаж Ренессанс» было выдано свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 20.04.2008 г., в котором имеется указание на обременение объекта – ипотеку, не может однозначно свидетельствовать об осведомленности  Общества о регистрации залога на весь объект недвижимости, поскольку как указано выше, из представляемых при заключении договора купли-продажи помещения документов  следовало иное.

Решением от 3.03.2010 г. по делу №А14-2005-2009/9/16 б ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Согласно требований банка о включении в реестр требований кредиторов ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» предметом договора залога №2882/ЗН-2007 от 30.03.2007 г., в частности, является нежилое встроенное помещение  VI в лит. А , адрес Воронежская область г.Воронеж, Центральный район, улица 20-летия ВЛКСМ, дом.54-а. Площадь 200,1 кв.м , номер на поэтажном плане 1.81,107.

В судебных актах, принятых в рамках дела о банкротстве  ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» №А14-2005-2009/9/16 б, (определение от 2.03.2010 г., постановление от 3.02.2010 г.)   и что не опровергнуто и не оспорено третьим лицом - банком, также отмечено, что предметом залога по договору №2882/ЗН-2007 является нежилое встроенное помещение с вышеуказанными характеристиками площадью 200,1 кв.м.

Указание на объект площадью 797,3 кв.м при наличии иных вышеназванных идентифицирующих признаков помещения, имеются только в заявлении Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, принятое к рассмотрению арбитражным судом определением от 31.05.2010 г. по делу №А14-5222/2010/140/32.

Из выписки же, полученной Обществом 29.03.2010 г. усматривается, что в ипотеке находится все помещение.

При изложенных обстоятельствах, полагая, что в залоге находится только часть недвижимого имущества, установив нарушение своих прав, Общество своевременно (в течение 15 дней) обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями. В связи с чем апелляционный суд находит, что срок на обращение за судебной защитой Обществом пропущен не был.

Апелляционная инстанция , приходя к выводу о  незаконности оспариваемых действий , исходила из следующего.  

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке, Закон №102-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 130 ГК РФ нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу.

Президиум ВАС в Информационном письме от 28.01.2005 N 90 указал, что часть площади объекта недвижимого имущества, зарегистрированного в установленном законом порядке, не может быть предметом ипотеки.

Положения статьи 9 Закона об ипотеке предусматривают его содержание. Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч.1).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

       Указав в договоре об ипотеке площадь объекта, стороны таким образом определили и отразили данный идентификационный признак предмета.

       Государственная регистрация ипотеки регулируется нормами главы 4 Федерального закона «Об ипотеке», статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Понятие государственной регистрации прав раскрыто в статье 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(далее- Закон о регистрации, Закон №122-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 9 Закона о регистрации к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относится, в том числе:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах;

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в статье 13 Закона. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2)правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 17 Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

         Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав установлены статьей 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

  В силу положений части 1 названной статьи документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации в Едином государственном Реестре прав . Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законом случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Порядок государственной регистрации ипотеки предусмотрен статьей 20 ФЗ «Об ипотеке».

        Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Данной статьей определен перечень документов, которые должны быть представлены для регистрации ипотеки. К таким документам относятся: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

Содержащееся в абз. 2 пункта 1 статьи 29 указание на необходимость приложения к заявлению предусмотренных в договоре документов означает, что имеются в виду те из них, которые перечислены в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке: договор об ипотеке и его копия, а также документ об уплате государственной пошлины, документы, предусмотренные в договоре в качестве приложения к нему.

Пункт 2 статьи содержит специальное, относящееся только к ипотеке указание на основания для отказа в ее регистрации. Речь идет о недопустимости ипотеки соответствующего недвижимого имущества в силу законодательства Российской Федерации, а также несоответствия содержания договора об ипотеке и прилагаемых к нему необходимых документов требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Источником данных, о которых идет речь в п. 3 статьи 29 - о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, - служит договор об ипотеке, содержание которого определено в ст. 9 Закона об ипотеке, включающей аналогичный перечень данных в содержание указанного договора. Та же ст. 9 конкретизирует требования, предъявляемые к соответствующим данным. Это относится к условиям о предмете, цели и сроках соответствующего договора.

        Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 г. №213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, которая разработана в соответствии с Федеральными законом от 21.07.12997 г. №122-ФЗ, Федеральным  законом от 16.07.1098 г. №102-ФЗ , Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок  с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219. Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона.

         В соответствии с п.8 данной инструкции договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.   

        Пунктом 10 предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки приостанавливается (откладывается) в случаях и в порядке, установленных статьей 21 Закона об ипотеке и статьей 19 Закона о регистрации.

        Принимая решение об отложении (приостановлении)  государственной регистрации, регистрирующий орган запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий (пункт 3 статьи 21 Закона об ипотеке).

        Документами, представляемыми