Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу n А14-3644/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

на государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке (гл.2 Инструкции), в т.ч. являются подлинник договора об ипотеке, а также его копия; подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (пункт 1 статьи 20 Закона об ипотеке).

         При проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) перехода прав на этот объект недвижимости , в т.ч. необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В ходе проводимой УФРС по Воронежской области на основании статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовой экспертизы представленных на регистрацию документов должно было проверяться содержание документов на соответствие требованиям статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При наличии в договоре указания на определенную часть площади объекта недвижимого имущества – 200,1 кв.м стороны, подписав договор, выразили согласие на передачу в ипотеку данной части имущества. Исходя из требований вышеприведенных норм, регистрирующий орган не мог зарегистрировать часть объекта. Однако, при наличии определенных представленных на регистрацию документов, у ответчика отсутствовали основания для регистрации ипотеки на весь объект недвижимости площадью 797,3 кв.м.

В данном случае, по мнению апелляционной инстанции, регистрирующий орган, имея приложения к договору (экспликация с поэтажным планом объекта площадью 200,1 кв.м.)  и усмотрев, что имеются иные сведения о зарегистрированном праве (на объект 797,3 кв.м), проводя правовую экспертизу, должен был выяснить предмет ипотеки, а не осуществлять безусловные действия по регистрации ипотеки, приняв во внимание только документы, уже имеющиеся в материалах регистрационного дела и не принимая во внимание вновь представленные.

Довод регистрирующего органа и банка о том, что предметом сделки залога явилось помещение площадью 797,3 кв.м в связи с тем, что отсутствует регистрация на объект площадью 200,1 кв.м , не может быть признан состоятельным, поскольку из представленных на регистрацию документов, а именно- договора залога, приложения к нему следовало, что воля залогодателя была направлена на передачу в залог части  помещения , а не помещения в целом.

Ссылка регистрирующего органа на то, что в заявлении о регистрации договора ипотеки  отсутствовало указание на регистрацию объекта площадью 200,1 кв.м, а также о том, что в регистрационном деле содержались сведения об объекте недвижимости, принадлежащем ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» площадью 797,3 кв.м , что свидетельствовало о возможности регистрации ипотеки именно на имущество площадью 797,3 кв.м, не могут приняты апелляционной инстанцией как обосновывающие правомерность регистрации ипотеки в отношении всего помещения.

Так, исходя из содержания п.п. 2.1.3 договора от ипотеке предметом являлось нежилое встроенное помещение    VI в лит. А , адрес Воронежская область г.Воронеж, Центральный район, улица 20-летия ВЛКСМ, дом.54-а. Площадь 200,1 кв.м , номер на поэтажном плане 1-81,107 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Приложение №1). Инвентаризационная стоимость названного в этом пункте объекта составляет 534169,00 рублей, что подтверждается справкой №2233, выданной 29.03.2007 Бюро технической инвентаризации Центрального района г.Воронежа Государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежское областное управление технической инвентаризации «Воронежоблтехинвентаризация».

Как видно из представленных материалов регистрационного дела на нежилое встроенное помещение г.Воронеж ул. 20-летия ВЛКСМ, д.54-а , на регистрацию одновременно с заявлением , как того требуют вышеприведенные законодательные нормы, был представлен названный договор об ипотеке с приложением к нему в виде экспликации к поэтажному плану строения , с указанием литера по плану, этажа, номера помещения и номеров по плану (1-12,15-20,77-80) строения с указанием назначений частей помещения, а также с указанием общей площади – 200,1 кв.м (из них основная площадь составляет 93,8 кв.м., вспомогательная- 106,3). Данные соответствуют площади, указанной в тексте договора.  С экспликацией представлен поэтажный план части помещения с расположенными   помещениями площадью 200,1 кв.м.

Довод Управления Росреестра по Воронежской области о том, что на экспликации и плане отсутствует указания «Приложение №1» не может свидетельствовать , что данные документы не являются приложением. Иных приложений к договору не имеется. Кроме того, количество листов договора с учетом данных приложений соответствует указанному в заявлении о регистрации количеству.   

В том случае, если регистрирующий орган  установил отсутствие документов, прилагаемых к договору и поименованных в нем, в силу положений  статьи 20 Закона о регистрации, ст.9 Закона об ипотеке  должен был отказать в осуществлении государственной регистрации.

        Согласно списку представленных с заявлением на регистрацию документов, таким документом также является справка №2233 от 29.03.2007 г. (указанная и в тексте договора).

        Исходя из данных, имеющихся в справке, она выдана ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» для представления в УФРС по Воронежской области на предмет оформления договора залога . В качестве объекта недвижимости в ней указана часть нежилого встроенного помещения VI . Согласно техническим характеристикам , указанным в справке , объектом является часть нежилого встроенного помещения этаж 2, количество помещений 23 , общей площадью 200,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1-12,15-20,77-81. Действительная инвентаризационная стоимость помещения с учетом износа в текущем уровне цен указана пятьсот тридцать четыре тысячи сто шестьдесят девять рублей. Справка получена за день до подписания договора (29.03.2007 г.)

        Сведения, указанные в прилагаемой справке, отражены в договоре об ипотеке, со ссылкой на данный документ, что свидетельствует о том, что стороны, подписывая договор, исходил именно из этих данных об объекте, передаваемом в качестве залога.

         Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что  воля залогодателя была направлена на передачу в залог именно части недвижимого имущества.

          Указание в договоре об ипотеке, иных документах, номеров помещений всего объекта недвижимости (1-81,107) не исключает намерений залогодателя передать в ипотеку только части имущества, поскольку как видно из представленных документов (экспликации прилагаемой к  договору, плана) площадью 200,1 кв.м объединены несколько помещений (кабинеты, помещения, коридоры), входящие в состав всего объекта площадью 797,3 кв.м. в пределах указанных номеров.

          При установленных обстоятельствах, исходя из воли сторон и имеющихся противоречий в документах, представленных на государственную регистрацию и уже имеющихся в регистрационном деле,  государственный регистратор, в силу положений ст.19 ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, должен был, по крайней мере, приостановить государственную регистрацию прав, усомнившись в наличии оснований для государственной регистрации прав на весь объект. Регистрирующий орган обязан был в силу указанной нормы принять необходимые меры  по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению достоверности указанных в документах сведений.

        Основания отказа в государственной регистрации ипотеки предусмотрены положениями статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , статьи 29 (п.2) Закона об ипотеки.

         Так, в соответствии с абзацем 4 пункта 1 ст. 20 Закон о регистрации  в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства ; в соответствии с  абзацем 8 в регистрации может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости.

        В силу положений ст. 29 Закон об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         Говоря о том, что за залогодателем было зарегистрировано недвижимое имущество площадью 797,3 кв.м, о чем имеются сведения в государственном реестре прав на недвижимое имущество, и при представлении документов, которые по мнению регистрирующего органа не свидетельствуют о наличии прав на имущество иной площадью 200,1 кв.м, но о котором идет речь в договоре ипотеки, регистратор обязан был отказать в регистрации данного договора.

         Суд первой инстанции сделал вывод, что проявляя должную степень заботливости и осмотрительности заявитель  должен был позаботиться о необходимости выяснения предмета ипотеки по договору ипотеки, в т.ч. и в отношении возможности своевременного оспаривания действий Управления Росреестра по Воронежской области.

          Однако, как было сказано ранее, заявитель был ознакомлен с текстом договора ипотеки, который содержал указание на передачу в соответствии с названным договором помещения площадью 200,1 кв.м и ссылки на документы, свидетельствующие о намерении передать в ипотеку именно помещение данной площади. Учитывая, что из экспликации , прилагаемой к договору усматривается, что помещения именно такой площади имеются , выводы  о необходимости дополнительного выяснения предмета ипотеки покупателем, не могут быть признаны правомерными. В то же время данная обязанность возложена на регистрирующий орган, который был обязан провести правовую экспертизу представленных документов.

         Судом указано, что исходя из разумности и добросовестности действий граждан и юридических лиц при осуществлении принадлежащих им гражданских прав, при подписании договора ипотеки, купли-продажи, ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» и заявитель должны были понимать, какое имущество, поименованное в п.п.2.1.3 договора ипотеки, является предметом ипотеки. Однако, исходя именно из данных, содержащихся в п.п.2.1.3 договора ипотеки, не усматривается намерение передать в ипотеку все нежилое помещение площадью 797,3 кв.м.

          Тот факт, что ООО «Петровский Пассаж Ренессанс» не обжаловало своевременно  регистрацию ипотеки на помещение площадью 797,3 кв.м, не может безусловно свидетельствовать о наличии воли на передачу в залог всего объекта недвижимости .

          Исходя из вышеизложенного, с учетом имеющихся в материалах дела документов, а также фактически установленных обстоятельств, вывод суда о том, что при составлении договора ипотеки была допущена техническая ошибка не может быть признан апелляционной инстанции обоснованным.

          Доводы банка о том, заявитель злоупотребил правом и его действия направлены на уклонение от исполнения обязательств, связанных с ипотекой, и как следствие, причинению вреда, отклоняются как несостоятельные.

         Ссылки на то, что установлены требования Банка к ООО «Петровский пассаж», а также на то, что имеется отчет оценщика помещения площадью 797,3 кв.м не могут свидетельствовать о законности действий регистрирующего органа. 

В силу положений ст.200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В нарушение указанной нормы ответчик не представил доказательств законности оспариваемых действий.

В связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению, обжалуемый судебный акт – отмене.

С учетом результатов рассмотрения дела судебные расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 4000 руб., а также за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1000 рублей  подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Отель «Петровский Пассаж Ренессанс».

В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы Обществом уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., вместо 1000 руб., излишне уплаченную сумму - 1000 руб. следует возвратить ООО Отель «Петровский Пассаж Ренессанс».

Руководствуясь частью 2 статьи 269, ст.ст. 270, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                       ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Отель «Петровский Пассаж Ренессанс» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2010 по делу №А14-3644/2010/124/5 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области по регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: нежилое встроенное помещение VI в лит. А, площадью 797,3 кв.м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д.54а, номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 03.04.2007 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации,