Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2010 по делу n А48-2280/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественным правом на приобретение государственного или муниципального имущества в соответствии с названным выше Законом имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, не являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями, инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, нерезидентами Российской Федерации, не осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса. При этом условия, при соблюдении которых субъект относится к субъектами малого и среднего предпринимательства, установлены статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается соответствие ООО «Малахит» всем указанным в статье 4 названного Закона условиям.

Следовательно, если данное юридическое лицо является арендатором муниципального имущества, не включенного в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, пользовалось этим имуществом по договорам аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, не имеет задолженности по уплате арендной платы, а площадь имущества не превышает установленных предельных значений, то оно имеет преимущественное право на приобретение этого имущества в собственность в порядке, определенном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено, имеющимися в деле доказательствами подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ООО «Малахит» осуществляло в соответствии с договорами аренды временное пользование нежилым помещением площадью 65,7 кв.м., расположенным по адресу: Орловская область, г.Орел, пл.Мира, 3, на протяжении более двух лет до вступления в закону силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, и задолженности по уплате арендных платежей на момент обращения в Администрацию не имело.

Площадь этого нежилого помещения предельные значения, установленные Законом Орловской области «О реализации положений статей 3 и 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действовавшим на момент обращения Общества в Администрацию с заявлением, в размере 2000 кв.м., не превышает.

Доказательств того, что это имущество включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела представлено не было.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии у ООО «Малахит» преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность в порядке, установленном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в соответствии с которой возможность реализации данного права связана с рядом действий уполномоченного органа: принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, в котором предусмотрено преимущественное право арендаторов,  соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества, направлением арендаторам в десятидневный срок копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге. Только в случае совершения указанных действий, по смыслу данной статьи, субъект малого или среднего предпринимательства может дать свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

С 01.01.2009 вступили в силу нормы частей 2-4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, предусмотревшие возможность реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в заявительном порядке.

В данном случае указанный субъект, отвечающий требованиям статьи 3 Закона, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный Перечень.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что, обращаясь в Администрацию и Управление с заявлением о приобретении в собственность муниципального имущества, ООО «Малахит» обосновало наличие у него преимущественного права на такое приобретение, представило все необходимые документы.

Из письма от 03.03.2010 № 3/62 следует, что отказывая Обществу в реализации принадлежащего ему преимущественного права, Администрация сослалась на наличие в отношении здания дома Быта права хозяйственного ведения МУП УЭНП и невозможность реализации права на приобретение и последующего заключения договора купли-продажи в отношении части здания. Какие-либо иные основания для отказа в оспариваемом решении указаны не были.

Однако обстоятельства дела свидетельствуют о неправомерности отказа Администрации по данным основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом является вещным правом лиц, не являющихся собственниками.

Пункт 1 статьи 131 ГК РФ относит право хозяйственного ведения к числу вещных прав, подлежащих государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 5 Постановления Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, являясь вещным правом, право хозяйственного ведения возникает с момента его государственной регистрации.

Поскольку, как свидетельствуют материалы дела, право хозяйственного ведения МУП УЭНП зарегистрировано в установленном порядке не было, то на момент обращения ООО «Малахит» с заявлением о приобретении имущества в собственность это право нельзя считать возникшим.

Вывод Администрации о том, что реализация права на приобретение недвижимого имущества и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания не допускается, со ссылкой на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 является неправильным исходя из следующего.

В пункте 8 указанного Письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 указанной статьи кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Поскольку в соответствии с данной нормой кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части здания или части помещения, не сформированных в качестве обособленных объектов, то эти части объектов недвижимого имущества не могут являться предметом договора купли-продажи.

При этом законом прямо предусмотрена возможность формирования в качестве объекта кадастрового учета помещения, которое, в свою очередь, всегда будет являться частью здания.

С учетом того, что Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества не установлено каких-либо ограничений преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или не поставлен на кадастровый учет арендуемый этим субъектом объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования нежилого помещения площадью 65,7 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, пл.Мира, 3, в качестве обособленного объекта в материалы дела представлено не  было, апелляционный суд приходит к выводу о неправильном истолковании Администрацией смысла разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в реализации преимущественного права Общества осуществленный Администрацией отказ является незаконным.

При таких обстоятельствах Администрация, получив заявление