Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 по делу n А35-1326/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

образования «Город Курск» прав собственника в отношении муниципального имущества (за исключением муниципального жилищного фонда, денежных средств и земельных участков) в соответствии с действующим законодательством; управление и распоряжение имуществом, являющимся собственностью муниципального образования «Город Курск», в пределах, установленных действующим законодательством.

         В целях выполнения возложенных задач Комитет: принимает решения об условиях приватизации муниципального имущества на основании заявления, указанного в абзаце восьмом пункта 2.1 главы 2 данного Положения, при реализации по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с действующим законодательством; в случаях и порядке, установленных действующим законодательством, осуществляет передачу муниципального имущества в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, ответственное хранение, а также передачу в иные владение и (или) пользование в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, Комитет указанными выше нормативными правовыми актами управомочен на управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Курска, в частности помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенными по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.

          Материалы дела свидетельствуют о том, что отказ Комитета в приобретении арендуемого имущества был обусловлен отсутствием у ООО «Медфарм» в период с 01.10.2007 по 30.12.2007 договорных отношений на помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, так как договор аренды от 01.10.2007 № 3639 не был зарегистрирован в органах государственной регистрации и, по мнению Комитета, считается незаключенным, тем самым не соблюдено условие непрерывности договорных отношений, предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Кроме того, как считает Комитет, Обществом не предоставлены доказательства внесения арендной платы за период с 2006 года по 01.10.2007.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства установлены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными названным Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям и средним предприятиям.

Критерии отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства установлены частью 1 статьи 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

С учетом анализа представленных в материалы дела документов (свидетельства о государственной регистрации ООО «Медфарм» в качестве юридического лица от 06.07.2007 серия 46 № 001285319; сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год по состоянию на 01.01.2009, поданных 16.01.2009 в МИФНС России №5 по Курской области; уведомления МИФНС России №5 по Курской области от 30.07.2007 №427-10/2959 о возможности применения упрощенной системы налогообложения; разделительного бухгалтерского баланса на 16.05.2007) суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «Медфарм» является субъектом малого предпринимательства Курской области и подпадает под категорию субъектов малого и среднего предпринимательства, которым предоставлено преимущественное право приобретения арендуемого имущества муниципальной собственности.

В пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 №134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Федеральный закон №159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008, таким образом, преимущественным правом на приобретение имущества муниципального нежилого фонда наделены субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие это имущество непрерывно в период с 05.08.2006.

Как следует из материалов дела, испрашиваемое ООО «Медфарм» у Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в собственность нежилое помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 (заявление от 15.10.2009 №46 с уточнением от 28.10.2009 №52) использовалось с 01.12.2005 по 01.10.2007 ООО «УНИФАРМ» на праве аренды на основании договоров аренды от 01.12.2005 и от 01.01.2007 №2616, заключенных данным Обществом с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска. С 01.10.2007 по настоящий момент используется ООО «Медфарм» (правопреемником ООО «УНИФАРМ» образованным в результате реорганизации в форме выделения) на праве аренды на основании договоров от 01.10.2007 и 01.01.2008 №3639 аренды указанного выше помещения.

Согласно части 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 59 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

Из представленного в материалы дела передаточного акта от 16.05.2007 усматривается, что ООО «УНИФАРМ» передало ООО «Медфарм» права и обязанности, вытекающие из договора № 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007.

Таким образом, ООО «Медфарм» приобрело права и обязанности по договору от 01.01.2007 № 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, продлившему договор аренды от 01.12.2005 №2616.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключил с ООО «УНИФАРМ» соглашение о расторжении договора от 01.10.2007 № 2616 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска и в этот же день – заключил договор № 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 192,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 с ООО «Медфарм» для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2007. Дополнительным соглашением к данному договору от 01.12.2007 срок действия договора от 01.10.2007 № 3639 увеличен до 30.09.2012.

Дополнительным соглашением от 31.12.2007 договор аренды от 01.10.2007 № 3639 расторгнут с 31.12.2007. 01.01.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска заключил с ООО «Медфарм» договор № 3639 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1 для использования под аптечный пункт сроком до 30.12.2012. 17.04.2008 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке за №46-01/001/2008-873.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из изложенного следует, что договорные отношения между контрагентами по указанным выше договорам прерывались с 30.11.2006 по 30.12.2006 (в связи с несвоевременным продлением договора №2616) и с 01.12.2007 по 31.12.2007 (в связи с увеличением дополнительным соглашением от 01.12.2007 срока действия договора №3639 на период более года и не проведением его государственной регистрации), вместе с тем, в течение указанных промежутков времени арендатор (в первом случае – ООО «УНИФАРМ», во втором – ООО «Медфарм») продолжал пользоваться недвижимым имуществом – помещением, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что до истечения срока действия договоров аренды от 01.12.2005 № 2616 и от 01.10.2007 № 3639 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении этих договоров, более того, договор аренды от 01.12.2005 № 2616 продлен 01.01.2007, а договор аренды от 01.10.2007 №3639 перезаключен 01.01.2008 в связи с увеличением площади арендуемого помещения.

В соответствии с информационным письмом от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определяя срок временного владения и (или пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

До 01.01.2008 понятие субъекта малого предпринимательства определялось Федеральным законом от 14.06.1995 № 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации». Критериями отнесения коммерческой организации к субъекту малого предпринимательства согласно статье 3 указанного Закона, являются: доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном капитале таких коммерческих организаций не превышает 25 процентов, доля принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого предпринимательства, не превышает 25 процентов, и средняя численность работников за отчетный период не превышает следующих предельных уровней: промышленности – 100 человек, в строительстве – 100 человек, на транспорте – 100 человек, в сельском хозяйстве – 60 человек, в научно-технической сфере – 60 человек, в оптовой торговле – 50 человек, в розничной торговле и бытовом обслуживании