Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2010 по делу n А14-19990/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

№2008/3164 существует временной интервал, что исключает непрерывность пользования арендованным имуществом, а также на то, что Законом Воронежской области от 12.03.2007 № 28-ОЗ «О прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Воронежской области на 2007-2009 годы» не предусмотрено отчуждение арендуемого Обществом помещения.

Полагая, что содержащееся в письме решение Департамента об отказе в реализации преимущественного права не соответствует требованиям закона и нарушает его права и законные интере­сы, ЗАО Корпорация «Профит» обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции пришел к выводам об отсутствии у Департамента оснований для отказа, указанных в письме от 28.10.2009 № 12-7784, но, вместе с тем, невозможности предоставления Обществу испрашиваемого нежилого помещения в связи с несоблюдением условия о нахождении имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Апелляционная инстанция, признавая верной правовую позицию суда первой инстанции по поводу необоснованности отказа Департамента в предоставлении Обществу испрашиваемого помещения по мотиву отсутствия непрерывных арендных отношений и невнесения этого помещения в план приватизации областного имущества, считает вывод о недостаточности владения и пользования Обществом на условиях договоров аренды спорным помещением ошибочным исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественным правом на приобретение государственного или муниципального имущества в соответствии с названным выше Законом имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, не являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями, инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, нерезидентами Российской Федерации, не осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса. При этом условия, при соблюдении которых субъект относится к субъектами малого и среднего предпринимательства, установлены статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается соответствие ЗАО Корпорация «Профит» всем указанным в статье 4 названного Закона условиям.

Следовательно, если данное юридическое лицо является арендатором государственного имущества, не включенного в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, непрерывно пользовалось этим имуществом по договорам аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, то есть до 05.08.2008, не имеет задолженности по уплате арендной платы, а площадь имущества не превышает установленных предельных значений, то оно имеет преимущественное право на приобретение этого имущества в собственность в порядке, определенном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Отказывая в предоставлении в собственность Обществу испрашиваемого им помещения, Департамент сослался на то, что в течение установленного законом срока было заключено два договора аренды (от 29.12.2006 №2007/3091 и от 14.01.2008 №2008/3164), временной интервал между которыми исключает непрерывность пользования арендованным имуществом.

Однако, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Поскольку материалами дела, в частности, актами приема-передачи от 31.12.2007 и от 01.01.2008, подтверждается осуществление пользования Обществом арендуемым им имуществом в период между прекращением договора аренды от 29.12.2006 №2007/3091 и заключением договора аренды от 14.01.2008 №2008/3164, и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается, вывод суда первой инстанции о соблюдении в данном случае требования о непрерывном пользовании в данном случае является правильным.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии арендных отношений в период с 06.08.2006 (начало двухгодичного срока, предшествующего вступлению в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества) по 01.01.2007 (начало действия договора аренды от 29.12.2006 №2007/3091), в связи с чем посчитал условие, установленное пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, невыполненным.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что в период с 19.09.1996 по 31.12.2006 действовал договор № ДП-12 о передаче государственного имущества во владение и пользование, пунктом 2.4 которого предусмотрено, что предоставление имущественных прав по владению и пользованию нежилым помещением является способом оплаты КУМИ Воронежской области акций АОЗТ Корпорация (ПО) «Профит».

Придя к выводу, что передача Обществом акций была направлена на покупку права безвозмездного срочного пользования спорным имуществом, предоставление которого, в свою очередь, предназначалось в оплату доли участия Воронежской области в акционерном обществе, суд первой инстанции посчитал, что договором № ДП-12 не предусмотрены платежи за пользование переданным имуществом.

Суд апелляционной инстанции признает данный вывод суда области ошибочным в связи со следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, договор аренды всегда предполагает встречное предоставление, то есть является возмездным. Кроме того, по данному договору арендодателем могут быть переданы арендатору правомочия по владению и пользованию имуществом.

Указанные признаки отличают договор аренды от договора безвозмездного пользования (договора ссуды), по которому согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

Условиями договора № ДП-12 о передаче государственного имущества во владение и пользование от 19.09.1996 предусмотрена передача КУМИ Воронежской области АОЗТ Корпорация (ПО) «Профит» правомочий по владению и пользованию нежилым помещением, а также встречный характер предоставления этих правомочий, обусловленный передачей АОЗТ Корпорация (ПО) «Профит» Управлению акций.

Поскольку акции подлежали оплате, и договор, предусматривающий передачу имущества во владение и пользование, был заключен на условиях обязательного предоставления этих акций Управлению, то данный договор является возмездным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ, не содержащим исчерпывающего перечня форм оплаты аренды, арендная плата может устанавливаться в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Следовательно, ценные бумаги, относимые в силу статьи 128 ГК РФ к вещам, могут передаваться арендатором арендодателю во исполнение обязательства по уплате арендной платы.

Таким образом, анализ договора № ДП-12 о передаче государственного имущества во владение и пользование от 19.09.1996 позволяет сделать вывод о том, что данное соглашение отвечает признакам договора аренды недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах ЗАО Корпорация «Профит» к моменту вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества осуществляло непрерывное временное владение испрашиваемым нежилым помещением в соответствии с договорами его аренды в течение почти двенадцати лет.

С учетом того, что доказательств превышения площади спорного нежилого помещения предельных значений, установленных законами Воронежской области, включения этого помещения в перечень областного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а также существования задолженности по арендной плате в материалы дела представлено не было, апелляционный суд приходит к выводу  о наличии у ЗАО Корпорация «Профит» преимущественного права на приобретение указанного имущества в собственность в порядке, установленном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Общий порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в соответствии с которой возможность реализации данного права связана с рядом действий уполномоченного органа: принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, в котором предусмотрено преимущественное право арендаторов,  соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества, направлением арендаторам в десятидневный срок копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге. Только в случае совершения указанных действий, по смыслу данной статьи, субъект малого или среднего предпринимательства может дать свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

С 01.01.2009 вступили в силу нормы частей 2-4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, предусмотревшие возможность реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в заявительном порядке.

В данном случае указанный субъект, отвечающий требованиям статьи 3 Закона, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,