Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 по делу n А36-5845/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

сторонами договора ипотеки требований пункта 1 статьи 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не влияет на заключенность договора об ипотеке, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 названного закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. Неправильное определение величины оценки может являться лишь основанием для ее оспаривания.

При совокупности изложенных обстоятельств, с учетом представленных доказательств, апелляционная коллегия полагает, что арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что все существенные условия в договорах об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г. сторонами согласованы, в связи с чем правомерно отказал ООО «Унипром» в удовлетворении встречных исковых требований по заявленным им основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может быть обеспечено, в том числе залогом.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости этого заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В статье 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

В рассматриваемом случае в обеспечение исполнения ООО «Мульти Дом» обязательств по кредитному соглашению №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. между Банком ВТБ 24 и ООО «Унипром» были заключены договоры об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обеспеченного залогом кредитного обязательства ответчиками в ходе рассмотрения спора не представлено, судом первой инстанции правомерно удовлетворены  требования истца об обращении взыскания на предмет залога по договорам ипотеки №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с установленной арбитражным судом области начальной продажной ценой заложенного недвижимого имущества исходя из рыночной стоимости имущества, установленной сторонами в договорах об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г., по следующим основаниям.

Как следует из договоров об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г., сторонами была определена как рыночная, так и залоговая стоимость имущества. При этом, залоговая стоимость объектов недвижимости была определена исходя из рыночной с применением дисконта.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По общему правилу при оформлении залоговых правоотношений стороны дают оценку предмету залога, и данное условие является существенным для договора залога (статья 339 ГК РФ).

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении спора по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что на момент реализации рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, арбитражный суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре залога (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда №26 от 15.01.1998г. «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Банк ВТБ 24 просил установить начальную продажную цену в соответствии с залоговой стоимостью, согласованной сторонами при заключении договоров об ипотеке. ООО «Унипром», в свою очередь, полагал, что начальная продажная цена объектов недвижимости должна соответствовать рыночной стоимости имущества, согласованной сторонами в договорах об ипотеке.

В обоснование своей позиции залогодатель ООО «Унипром» представил в материалы дела инвентаризационные карточки учета объекта основных средств, из которых следует, что 13.01.2009г. стоимость заготконторы увеличена до 12 880 000 руб., а стоимость кафе «Клен» увеличена до 15 600 000 руб., а также произведено увеличение и стоимости земельных участков.

При этом, по утверждению ООО «Унипром», стоимость недвижимости была увеличена в связи с проведенной реконструкцией и ремонтом помещений.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции определил начальную продажную цену заложенного имущества исходя из рыночной стоимости, согласованной сторонами в договорах об ипотеке.

В ходе рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции, учитывая возражения истца относительно недоказанности того обстоятельства, что рыночная стоимость заложенного имущества, указанная в договорах об ипотеке, соответствует рыночной стоимости на момент вынесения обжалуемого решения, наличия спора между залогодателем и залогодержателем по начальной продажной цене заложенного имущества, а также положения пункта 6 вышеназванного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда №26 от 15.01.1998г., статей 8, 9, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство Банка ВТБ 24 о проведении судебной экспертизы определения рыночной стоимости заложенного по договорам об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г. недвижимого имущества.

Между тем, как следует из письма экспертной организации – ЗАО «ГеоКадастр», которой было поручено проведение указанной экспертизы, собственником ООО «Унипром» не был обеспечен доступ для визуального осмотра спорных объектов недвижимости, в связи с чем произвести работы по оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не представляется возможным.

Доказательств обратного, а равно доказательств исполнения ООО «Унипром» определения суда апелляционной инстанции о назначении судебной экспертизы последним не представлено.

В этой связи, в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ №66 от 20.12.2006г. «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» судебной коллегией вынесено протокольное определение о прекращении проведения экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Представленные ООО «Унипром» в обоснование своей позиции инвентаризационные карточки учета объекта основных средств не могут являться доказательствами, подтверждающими существенное изменение рыночной стоимости имущества, являющегося предметами договоров об ипотеке, на момент принятия обжалуемого решения, поскольку являются внутренними бухгалтерскими учетными документами залогодателя, составленными им в одностороннем порядке, тем более по состоянию на 13.01.2009г.

Иных доказательств соответствия рыночной стоимости заложенного имущества, указанной в договорах об ипотеке, рыночной стоимости на момент рассмотрения настоящего спора, а равно доказательств в подтверждении проведенной реконструкции и ремонта помещений ответчиком ООО «Унипром» не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, с учётом представленных сторонами доказательств, исходя из системного толкования вышеназванных норм права, суд апелляционной инстанции полагает, что начальную продажную цену заложенного имущества, принадлежащего ООО «Унипром» и являющегося предметом договоров ипотеки №721/5351-0000090 от 28.07.2008г. и №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г., следует установить исходя из залоговой стоимости, согласованной сторонами в указанных договорах об ипотеке и которую просил истец при обращении с рассматриваемым иском.

В этой связи, решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.03.2010г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества следует изменить – установить начальную продажную цену на заготконтору в размере 4 687 200 руб., на земельный участок, предоставленный для размещения и обслуживания заготконторы, площадью 3 844 кв.м. в размере 828 600 руб. (договор об ипотеке №721/5351-0000090 от 28.07.2008г.); установить начальную продажную цену кафе «Клен» и земельного участка площадью 1 359 кв.м. в размере 8 266 878,43 руб. (договор об ипотеке №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г.) В остальной части решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.03.2010г. по делу №А36-5845/2009 следует оставить без изменения.

С учетом требований Банка ВТБ 24, изложенных в апелляционной жалобе, она удовлетворению не подлежит, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на Банк ВТБ 24.

На основании части 2 статьи 319 АПК РФ (в редакции Федерального Закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) исполнительный лист подлежит выдаче судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.03.2010г. по делу №А36-5845/2009 в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменить.

Обратить взыскание в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) в лице операционного офиса «Липецкий» филиала №3652 ВТБ 24 на имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Унипром» и являющееся предметом договора об ипотеке № 721/5351-0000090 от 28.07.2008г., путем продажи его с публичных торгов:

- заготконтору (лит.А; Б; В; Д; под Д; Е; под Е; Ж; З; И; I; 1), общей площадью строений 1 229,40 кв.м., состав объектов которой определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» по состоянию на 04.06.2007г., расположенную на земельном участке площадью 3 844 кв.м. по адресу: Липецкая область, Становлянский район, с.Становое, ул.Тимирязева, кадастровый номер объекта 48:14:060 02 07:0004:4882 пр/07, установив начальную продажную цену 4 687 200 руб.;

- земельный участок площадью 3 844 кв.м., расположенный по адресу: Липецкая область, Становлянский район, с.Становое, ул.Тимирязева, предоставленный для размещения и обслуживания заготконторы, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер объекта 48:14:060 02 07: 0004, согласно кадастровому плану земельного участка, составленному Становлянским филиалом ФГУ «ЗКП» по Липецкой области по состоянию на 14.04.2005г., установив начальную продажную цену 828 600 руб.

Обратить взыскание в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) в лице операционного офиса «Липецкий» филиала №3652 ВТБ 24 на имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Унипром» и являющееся предметом договора об ипотеке №721/5351-0000090-з02 от 28.08.2008г, путем продажи его с публичных торгов:

- кафе «Клен» (лит. А; Б; Б1; В; Г; под Б; 1; 2; I) общей площадью строений 388,9 кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным Становлянским БТИ ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» по состоянию на 06.03.2007г., расположенное на земельном участке площадью 1 359 кв.м. по адресу: Липецкая обл., Становлянский район, с. Становое, ул. Московская, д. 107, кадастровый номер объекта 48:14:060: 03 01:0010:805 Н/07 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под зданием кафе «Клен», площадью 1 359 кв.м., адрес: Липецкая область, Становлянский район, с.Становое, ул.Московская, д.107, кадастровый номер объекта 48:14:060 03 01:0010, согласно кадастровому плану земельного участка, составленному Управлением Роснедвижимости по Липецкой области 07.05.2008г., установив начальную продажную цену кафе «Клен» и земельного участка в сумме 8 266 878,43 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.03.2010г. по делу №А36-5845/2009 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий