Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу n А35-10062/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

между сторонами при заключении договора купли – продажи земельного участка, касаются площади земельного участка и соответственно его выкупной стоимости.

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Следовательно,  поскольку спорным условием договора  купли-продажи между сторонами явилась площадь выкупаемого земельного участка и, как следствие, его цена, данные условия должны быть определены в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей  422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу указанных норм, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из технической документации на принадлежащий истцу объект недвижимости (павильон №29 «Новинка» на территории ВДНХ) усматривается, что общая площадь объекта по внутреннему обмеру составляет 30,1 кв. м. и 44,6 кв. м. – по внешнему обмеру.

По ходатайству ответчика в процессе рассмотрения дела в первой инстанции  проведена судебная строительно-техническая экспертиза по определению площади земельного участка, необходимого для использования вышеуказанного объекта недвижимости (т.3, л.д. 13-19). Выводы, изложенные  в заключении. сторонами не оспорены, заключение эксперта обосновано, методика раскрыта, заключение достаточно ясное, в связи с  чем заключение эксперта не вызывает у апелляционного суда сомнений.

По результатам  проведенного исследования, экспертом установлено, что  нежилое здание, принадлежащее ООО Фирма «Д-Брок», расположенное по ул. Энгельса, 140 в г. Курске,  представляет собой  швейную мастерскую, состоящую  из трех помещений, общая площадь которых составляет 30,1 кв.м.  Спорный объект расположен на ландшафтно-рекреационной территории.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, для технического обслуживания объекта недвижимости необходима площадь 77,5 кв.м., для эксплуатации – может составлять 80-200 кв.м, что несоразмерно площади предложенного  ответчиком участка – 41 кв.м и площади испрашиваемого истцом земельного участка – 4963 кв.м.

В ходе рассмотрение дела в апелляционной инстанции  судебная коллегия, учитывая вышеуказанные обстоятельства и основываясь на выводах экспертного заключения о максимально необходимой площади земельного участка, исходя из назначения объекта недвижимости, неоднократно предлагал сторонам урегулировать спор миром, на взаимоприемлемых условиях.  Однако, согласия по спорным вопросам сторонами достигнуто не было.

Вместе с тем, Администрация города Курска, согласившись с выводами  судебной экспертизы,  выразила намерение  предоставить ООО Фирма «Д-Брок» два смежных земельных  участка,  из земель: населенных пунктов: с кадастровым номером 46:29:103046:40  площадью 41 кв. м. и с кадастровым номером 46:29:103046:35 площадью 159 кв. м., для эксплуатации здания административно – хозяйственного назначения  в границах указанных в  кадастровых паспортах.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии кадастрового паспорта от 22.09.2010г. №46/10-1-14785   земельного участка из земель населенного пункта с кадастровым номером 46:29:103046:35,  площадью 159 кв. м., расположенного по ул. Энгельса, 140 в г. Курске,  копии распоряжения Администрации города Курска  №395-ра от 15.10.2010г., копии документов, подтверждающих  направление истцу копии кадастрового паспорта  от 22.09.2010г. №46/10-1-14785,  сопроводительное письмо   от 21.10.2010г. № 3686-ЗК/07.2, решение от 11.10.2010г. №46/10-5687 Федеральной службы государственного кадастра  и картографии «О снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером  46:29:103046:40», копии заявления  от 27.10.2010г.

При этом представитель Администрации  пояснил, что,  земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 46:29:103046:35,  площадью 159 кв. м.,  сформирован ответчиком  с учетом выводов судебной экспертизы,  а также площади нежилого здания, принадлежащего истцу, его функционального назначения, с целью  реализации права истца, установленного статьей 36 ЗК РФ,  и урегулирования спора. 

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 2, 8, 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая характер настоящего спора и обстоятельства дела,  на основании части 2 статьи 268 АПК РФ приобщил представленные ответчиком документы к материалам дела.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи  33 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи  33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пункте  1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, законодатель установил зависимость площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, от целевого назначения здания, строения, сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, в нарушение данной нормы, доказательств  необходимости предоставления земельного участка площадью 4 963 кв.м.,   как  и доказательств   соответствия  размера испрашиваемого в собственность участка площади, необходимой для использования принадлежащего ему объекта  недвижимости, не предоставил.

Ссылки истца на то, что границы земельного участка площадью 4963 кв.м. согласованы уполномоченными органами для ООО фирма «Д-Брок», безосновательны, поскольку в материалах землеустроительного дела № 7/627 от 2007 года границы земельного участка площадью 4963 кв.м. для ООО фирма «Д-Брок» не были согласованы в соответствии с действующим законодательством.

Доказательства того, что прежний собственник объекта недвижимости, которым, согласно пояснениям истца, являлось ООО «Галантерея» (см. протокол судебного заседания в т.2 , л.д. 119) использовал земельный участок площадью 4963 кв.м., истцом не представлено.

Судом установлено, что общая площадь принадлежащего истцу объекта недвижимости по адресу: г. Курск,  ул. Энгельса, 140, по внутреннему обмеру составляет 30,1 кв. м. и 44,6 кв. м. – по внешнему обмеру,  здание используется под  швейную мастерскую и в настоящее время  используется только для обеспечения данного вида деятельности.

Кроме того,  указанное здание  не является вновь возводимым, расположено на земельном участке, входящем в границы особо охраняемых территорий города, в отношении которого установлен режим особой охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Из  содержания статьи 33 ЗК РФ  следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить, как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.

В материалах дела представлены  кадастровые паспорта на земельный участок, площадью 41 кв.м., с кадастровым  номером 46:29:103046:40, расположенный по ул. Энгельса, 140 в г. Курске   и на земельный участок площадью 159 кв. м. с кадастровым номером 46:29:103046:35. Указанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет,  являются смежными и непосредственно  прилегают  и заняты  соответствующим зданием. В момент формирования данных земельных участков  в существующих границах их площадь определена уполномоченным на то органом, границы участков  указаны на планах границ земельных участков.  

В силу изложенного, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предметом договора купли – продажи №В170-08 должны являться сформированные земельные участки общей площадью 200 кв.м., необходимые и достаточные для эксплуатации здания административно – хозяйственного назначения в границах, указанных в  кадастровых паспортах.

При этом ссылки истца на вступившие в законную силу судебные акты апелляционным судом  признаются не состоятельными, поскольку площадь земельного участка, предоставляемая в собственность, не была предметом спора при рассмотрении дела № А35-8765/06-С20. 

Судом апелляционной инстанции  принято во внимание,  что с учетом вновь сформированного земельного участка, Администрацией  города Курска вынесено  распоряжение № 395-ра от 15.10.2010г., которым внесены  изменения  в распоряжение Администрации города Курска от 10.11.2008г. № 2804-ра «О предоставлении земельного участка  по ул. Энгельса, 140 ООО фирме «Д-Брок» в собственность за плату», а также  установлена выкупная цена  земельного участка площадью 41кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:40 , которая  составляет 7 123 руб. 29 коп. и  выкупная цена  земельного участка площадью 159 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:35,  составляющая   102 545 руб. 70 коп.

Расчет выкупной цены  (приложения 1, 2 к распоряжению № 395-ра от 15.10.2010г.) проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.

Поскольку в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции  разногласия сторон не  были устранены и в иске было отказано, в нарушение статьи 173 АПК РФ спор по существу остался не разрешенным.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции и изложить пункт 1.1. договора купли– продажи №В170-08 в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельные участки общей площадью 200 кв. м., состоящие из двух земельных участков из земель: населенных пунктов: с кадастровым номером 46:29:103046:40  площадью 41 кв. м. и с кадастровым номером 46:29:103046:35 площадью 159 кв. м., для эксплуатации здания административно – хозяйственного назначения, в границах указанных в  кадастровых паспортах, являющихся приложением к настоящему договору.».

- изложить пункт 2.2. договора купли – продажи №В170-08 в следующей редакции:

«Выкупная цена земельных участков по настоящему договору составляет 109 668 руб. 99 коп. (выкупная цена земельного участка площадью 41кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:40  составляет 7 123 руб. 29 коп.; выкупная цена  земельного участка площадью 159 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:35 составляет  102 545 руб. 70 коп.)».

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание  результаты рассмотрения жалобы и учитывая, что настоящий спор возник в результате неправомерных действий  Администрации города Курска,  расходы в виде государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы  судебная коллегия относит на ответчика.  Таким образом,  с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 4 000 рублей.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

                                                    ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 21.05.2010г. по делу                          № А35-10062/2009  отменить.

Изложить пункт 1.1. договора купли – продажи №В170-08 в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельные участки общей площадью 200 кв. м., состоящие из двух земельных участков из земель: населенных пунктов: с кадастровым номером 46:29:103046:40  площадью 41 кв. м. и с кадастровым номером 46:29:103046:35 площадью 159 кв. м., для эксплуатации здания административно – хозяйственного назначения, в границах указанных в  кадастровых паспортах, являющихся приложением к настоящему договору.».

- изложить пункт 2.2. договора купли – продажи №В170-08 в следующей редакции:

«Выкупная цена земельных участков по настоящему договору составляет 109 668 руб. 99 коп. (выкупная цена земельного участка площадью 41кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:40  составляет 7 123 руб. 29 коп.; выкупная цена  земельного участка площадью 159 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103046:35 составляет  102 545 руб. 70 коп.)».

Взыскать с Администрации города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Д-Брок»  4 000 рублей расходов по уплате государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                           И.Б. Сухова

судьи                                                                               Л.М. Мокроусова

                                                                                                   В.И. Федоров