Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу n А35-11093/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ч.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу ч.2  ст.17 Федерального закона  от 21.07.1997 №122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 26 Федерального закона  от 21.07.1997 №122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года (статья 651 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч.ч. 1,2,3  ст.18 Федерального закона  от 21.07.1997 №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1  ст.18 Федерального закона №122-ФЗ).

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью (ч.2 ст.18 Федерального закона  №122 – ФЗ).

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3  ст.18 Федерального закона №122-ФЗ).

По мнению регистрирующего органа, представленный заявителем на  регистрацию договор  №4098-12ю  от 01.06.2012 не  содержит сведений  о  проведении торгов (конкурсов, аукционов)  по продаже права на заключение договора аренды  земельного участка или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Документ, подтверждающий соблюдение порядка предоставления земельного участка  в аренду сроком на  три года  для спортивного комплекса в Управление  не представлен (л.д.46).

Апелляционный  суд, оценивая  законность вышеуказанного отказа, учитывает следующее.

В  соответствии с ч.1  ст.621  Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Частью 2  ст.621  Гражданского кодекса РФ  установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Частью 3 ст.22  Земельного кодекса РФ  установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Таким образом, в случае надлежащего исполнения арендатором обязанностей  по договору, письменного уведомления им  арендодателя о желании заключить договор на  новый  срок, в разумный срок до окончания действия договора, продолжения  использования арендованного имущества  после  окончания  срока  действия  договора, арендатор имеет право на  заключение  договора  аренды  на новый срок.

Арбитражным судом установлено, что Решением  Комитета   №01-18/858 от 11.04.2008 ООО «Эконом консалтинг групп»  предоставлен в аренду сроком на  3 года  для  проектирования  и строительства консультативно – диагностической поликлиники земельный  участок площадью 14725 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103004:19, из категории  земель населённых  пунктов, расположенный  по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.

На момент возникновения спорных отношений указанное Решение  Комитета недействительным не признавалось.

27.04.2011 между ООО «Эконом консалтинг групп» и Комитетом заключен краткосрочный (сроком с 27.04.2011 до 26.04.2012) договор аренды № 3578-11ю земельного участка площадью 14725 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова (л.д.29, 26-28). Данный  договор не подлежал государственной регистрации как заключённый  на срок  менее  одного года (ч.2  ст.651  ГК РФ).

Доказательства признания договора недействительным (ничтожным) либо его досрочного прекращения в материалах дела  отсутствуют.

Решением Комитета №01-18/620  от 27.04.2011 спорный  земельный  участок предоставлен ООО «Эконом консалтинг групп»  в аренду  сроком на  364  дня для  строительства спортивного комплекса.

На момент возникновения спорных отношений указанное Решение  Комитета недействительным не признавалось.

27.04.2011 между ООО «Эконом консалтинг групп» и Комитетом заключен краткосрочный (сроком на 364 дня) договор аренды № 3578-11ю спорного земельного участка. При этом, условия последнего договора аренды распространялись на период пользования арендатором земельным участком с 11.04.2011.

28.04.2011 ООО «Эконом консалтинг групп» уступило свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 3578-11ю от 27.04.2011 в пользу ИП Порохова М.С., о чём был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (л.д.33).

04.05.2011 между ЗАО «Корпорация «ГРИНН» и ИП Пороховым М.С. заключен договор № 3-05, согласно которому к ЗАО «Корпорация «ГРИНН» перешли права и обязанности арендатора по договору № 3578-11ю от 27.04.2011 аренды земельного участка площадью 14725 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г. Курск, проспект Вячеслава Клыкова.

05.05.2011 между Комитетом и ИП Пороховым М.С. заключено дополнительное соглашение  к договору   №3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого в преамбуле  договора, в реквизитах и акте приёма – передачи слова «общество  с ограниченной ответственностью «Эконом  консалтинг групп»… заменены словами «индивидуальный предприниматель Порохов Михаил Сергеевич»; установлено, что арендная плата ИП Порохову М.С. начисляется с 04.05.2011.

27.06.2011 между Комитетом и ЗАО «Корпорация «ГРИНН» заключено дополнительное соглашение  к договору   №3578-11ю от 27.04.2011, согласно которого  в преамбуле  договора, в реквизитах  и акте приёма – передачи слова  «индивидуальный  предприниматель  Порохов Михаил Сергеевич» … заменены словами «закрытое акционерное общество «Корпорация «ГРИНН»…; установлено, что арендная  плата  ЗАО «Корпорация  «ГРИНН» начисляется   с 06.05.2011.

Вышеназванные договоры и соглашения были представлены в Управление  Росреестра для регистрации договора   аренды   №4098-12ю от 01.06.2012, заключённого между Комитетом и ЗАО «Корпорация «ГРИНН», о чём свидетельствуют соответствующие  расписки в материалах дела (л.д.47-49).

Решением Комитета №01-19/1024  от 03.05.2012 спорный  земельный  участок предоставлен ООО «Корпорация «ГРИНН»  в аренду  сроком на  3 года для  строительства спортивного комплекса (л.д.39).

На момент возникновения спорных отношений указанное Решение  Комитета недействительным не признавалось.

Таким образом, при осуществлении регистрационных действий по поводу договора №4098-12ю от 01.06.2012 ЗАО «Корпорация «ГРИНН» соответствовало условиям получения преимущественного права аренды спорного земельного участка, предусмотренным ч.1  ст.621  Гражданского кодекса РФ, а именно: исполняло надлежащим образом обязанности арендатора, уведомило  письменно арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора, продолжило пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя).

Частью 3  ст. 22  Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (преимущественное право покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящемся на чужом земельном участке), пунктом 1 статьи 36 (права на эти земельные участки граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и статьей 46 настоящего Кодекса (прекращение права аренды земельного участка в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и других нарушений действующего земельного законодательства)

Доказательства  того, что обстоятельства заключения договора  аренды  №4098-12ю от 01.06.2012 отнесены к случаям, установленным пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса РФ заявителем жалобы не представлены.

Таким образом, Обществом на государственную регистрацию прав были представлены все необходимые документы, по форме или содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, а у регистрирующего органа отсутствовали основания  для принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации договора №4098-12ю от 01.06.2012.

У государственного регистрационного органа отсутствовали основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона  от 21.07.1997 №122-ФЗ.

Апелляционная коллегия не принимает ссылки заявителя жалобы на Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51, поскольку предметом иска по данному делу является понуждение к подписанию соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения.

В рассматриваемом деле предметом требований является законность решения об отказе в государственной регистрации договора № 4098-12ю от 01.06.2012 аренды земельного участка площадью 14725 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103004:19, расположенного по адресу г.Курск, проспект Вячеслава Клыкова, изложенное в сообщении от 09.10.2012 № 01/108/2012-176. Основания заключения данного договора в настоящем деле не исследовались и предметом спора не являлись.

В связи с этим выводы Президиума ВАС РФ об условиях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, изложенные в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу NА73-1964/2004-51, к обстоятельствам настоящего дела не относятся.

Довод заявителя жалобы о том, что на момент подписания дополнительного соглашения к договору №3578-11ю от 27.04.2011 ИП Порохов М.С. не являлся арендатором спорного земельного участка, т.к. передал его по договору от 04.05.2012 ЗАО «Корпорация «ГРИНН», является несостоятельным.

Из материалов  дела  следует, что 04.05.2011 между ЗАО «Корпорация «ГРИНН» и ИП Пороховым М.С. заключен договор № 3-05, согласно которому к ЗАО «Корпорация «ГРИНН» перешли права и обязанности арендатора по договору