Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу n А14-2349/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

период с 26.06.2009 по 8.11.2010.

        Наличие задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды № 245 от 15.08.2008 за период с 13.06.2009 по 28.02.2011 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

 Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

 Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

        В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

        Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды № 245 от 15.08.2008.

       Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт  10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

        В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

        Довод заявителя жалобы о прекращении действия спорного договора аренды подлежит отклонению как несоответствующий фактическим обстоятельствам дела.

        По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

         В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

        Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды предусмотрено пунктом 4.5.1 данного договора.

        Материалами дела подтверждено, что ответчик, в нарушение условий договора, письменно не уведомил арендодателя за 2 месяца о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении, согласно пункту 4.4.8 договора аренды, и не передал земельный участок арендодателю, в соответствии с пунктом 6.3 договора.

       Доказательства расторжения договора аренды № 245 от 15.08.2008 на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (по соглашению сторон) или пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (в судебном порядке) судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

       Как следует из пункта 16 договора подряда, заключенного между ответчиком и третьим лицом, по завершении работ подрядчик должен представить заказчику исполнительную документацию по объекту вместе со всеми разрешениями, приложенными к ней, а также необходимые документы для регистрации объекта недвижимости в соответствующих органах.

       Согласно Постановлению Администрации города Тамбова от 11.07.2008 № 5166, на ответчика возложена обязанность обратиться по окончании строительства в Комитет градостроительства и инвестиций Администрации города Тамбова для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представив исполнительную документацию завершенного строительством объекта в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

        Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства - волоконно-оптическая линия передач по объекту «Транспортная сеть открытого акционерного общества «ВымпелКом» в Липецкой и Тамбовской областях «БИ НЕТ-300» ответчику выдано не было, что подтверждается письмом Комитета градостроительства Администрации города Тамбова от 19.07.2012.

        Доказательств наличия государственной регистрации права собственности на объект, возведенный на земельных участках, предоставленных ответчику в аренду по договору № 245 от 15.08.2008, суду не представлено.

        Вместе с тем, согласно заключению Верхне-Донского управления Ростехнадзора №9 от 14.09.2009 о соответствии требованиям нормативных документов объекта капитального строительства «Транспортная сеть открытого акционерного общества «ВымпелКом» в Липецкой и Тамбовской областях «Би Нет-200, 300» ВОЛП на участке Липецк-Тамбов, строительство объекта начато в декабре 2007 года и окончено в августе 2009 года.      

         Основанием для выдачи указанного заключения послужили акт итоговой проверки № 24/11 от 14.08.2009, предписание № 24 от 14.08.2009, а также обращение заказчика о выдаче заключения от 23.07.2009.

         В нарушение требований суда первой инстанции, содержащихся в определениях от 10.10.2012 и от 30.10.2012, акт итоговой проверки № 24/11 от 14.08.2009, предписание № 24 от 14.08.2009, обращение заказчика о выдаче заключения от 23.07.2009 представлены не были. В своих объяснениях истец и третье лицо сослались на их отсутствие.

        Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание довод заявителя жалобы о прекращении спорного договора аренды № 245 от 15.08.2008 в связи с его надлежащим исполнением (строительством объекта), как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

         В силу положений пункта 2 части 621 Гражданского кодекса РФ,  договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом государственная регистрация договора также не требуется, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

         В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться до договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

        Таким образом, принимая во внимание окончание строительства объекта «Транспортная сеть открытого акционерного общества «ВымпелКом» в Липецкой и Тамбовской областях «БиНет- 200, 300», осуществленного, в том числе, на основании разрешения № RU 68306000-496 от 13.08.2008, в августе 2009 года, указанного в заключении Верхне-Донского управления Ростехнадзора №9 от 14.09.2009, договор аренды № 245 от 15.08.2008 считается возобновленным на неопределенный срок после истечения срока его действия 12.06.2009.

        Довод заявителя жалобы о заключении договора аренды в интересах третьего лица с целью реализации его прав по вводу объекта в эксплуатацию и оформлению правоустанавливающих документов на построенный объект связи также подлежит отклонению по следующим основаниям.

        В обоснование своей позиции заявитель жалобы ссылается на акты сдачи-приемки объекта ВОЛС г. Липецк - г. Тамбов и телефонной канализации №1 и № 2 от 27.12.2007, из которых следует, что работы по договору на участке  г. Липецк - г. Тамбов выполнены в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором (до 31.12.2007), длина построенного объекта ВОЛС г. Липецк - г. Тамбов от 27.12.2007 составила 178,712 км., длина телефонной канализации 4,5 км. Указанные акты составлены во исполнение пункта 12 договора подряда и подписаны заказчиком без оговорок, цена договора уплачена заказчиком в полном объеме.

        Вышеназванные акты не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств их относимости к участку прокладки волоконно-оптической линии передачи по улицам города Тамбова, поскольку, после их подписания был заключен договор аренды № 245 от 15.08.2008 и выдано разрешение на строительство трассы, протяженностью 6,54 км., по улицам Тамбова № RU 68306000-496 от 13.08.2008 на срок до 13.11.2008.

        Кроме того, из материалов дела следует, что Постановление Администрации города Тамбова от 11.07.2008 № 5166 «О предоставлении открытому акционерному обществу «Связьстрой-1» в аренду земельного участка под прокладку волоконно-оптической линии передачи по объекту «Транспортная сеть открытого акционерного общества «ВымпелКом» в Липецкой и Тамбовской областях «БиНет-300» было принято на основании обращения ответчика, равно как и заключение договора аренды № 245 от 15.08.2008.

 В соответствии с положениями статьи  614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст.  вышеуказанного Федерального закона №137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

       В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

        Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

       Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 года № 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.

       По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.

        При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 года №12404/09).

        Истцом правомерно произведен расчет размера арендной платы по договору аренды № 245 от 15.08.2008, за спорный период, на основании Постановления Администрации Тамбовской области от 24.12.2007 №1423 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости земельных участков и процента от кадастровой стоимости по виду разрешенного использования, установленного Постановлением Главы Администрации города Тамбова от 26.12.2008 №10209 в размере 0,7 за период с 13.06.2009 по 31.12.2009, постановлением администрации города Тамбова от 30.11.2009 №9023 в размере 0,9 за период с 1.01.2010 по 31.12.2010, утвержденного решением Тамбовской городской Думы от 29.12.2010 №117 в размере 1,2 за период с 1.01.2011 по 28.02.2011.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществ­лении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

        В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором