Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу n А35-6860/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

        Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

        На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

        Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158).

         Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств.

        Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

         Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

        Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, при этом силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

        В пункте 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

        В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

        В соответствии с п.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

        Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе и выбор способа управления многоквартирным домом.

        В соответствии с п.1 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

        В тоже время, частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

        Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

        Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

        В соответствии с частью 8.2 этой статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

        Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

        Данные положения подтверждаются  Постановлением Президиума ВАС РФ №1027/10 от 15 июля 2010 г.  

Вместе с тем, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 22 ноября 2011 г. N 7677/11).

        Как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, регулируются нормами гражданского законодательства - статьями 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, суд признает возможным применить указанные выше правовые нормы по аналогии и к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком.

        Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников нежилых помещений от 16 января 2009 г. следует, что собственниками был решен вопрос о выборе способа управления – ООО «Управляющая организация Конкурент», однако вопросы о признании услуг оказываемых истцом ненадлежащего качества, об отказе от услуг истца по управлению зданием по ул. Садовая, д.12 и о расторжении договоров управления с ООО «ДЕЗ КЭУ» не были включены в повестку дня указанного собрания и собранием по существу не рассматривались.

        Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу выбора в качестве управляющей организации ООО «Управляющая организация Конкурент», сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.

        В обоснование заявленных требований истец сослался, а ответчик не оспорил то, что и после проведения указанного собрания истцом осуществлялись фактически действия по эксплуатации и обслуживанию здания по ул. Садовая д.12. Доказательств заключения с новой управляющей организацией договоров управления, либо осуществления иной управляющей организацией фактических действий по управлению и эксплуатацией здания по ул. Садовая 12, и несения ответчиком бремени оплаты оказанных этой организацией услуг в спорный период с января 2009 г. по 31 мая 2011 г., ответчиком в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлено не было.

        В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в установленных ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях.

        Порядок расторжения договора предусмотрен ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Таким образом, исходя из требований ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание требования п.7.2 Контракта №Э-2С от 01 декабря 2008 г., суд приходит к выводу о несоблюдении сторонами порядка расторжения указанного договора и изменения способа управления. В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  рассматриваемый договор является действительным и действующим. При этом  доводы ответчика в этой части апелляционным судом отклоняются.

        Довод заявителя о  не использовании ответчиком помещения, ведении какой-либо  деятельности в указанном помещении в спорный период  правового значения для настоящего дела не имеет.

        Фактическое наличие новых собственников нежилых помещений в здании не может повлечь за собой прекращение действия рассматриваемого договора в порядке отличном от указанного выше.

        Доказательств того, что новые собственники решили вопрос об управлении зданием и общим имуществом по иному, в материалах дела не имеется. Сведений о проведении новых собраний собственников с целью решения вопроса о выборе управляющей организации либо изменении способа управления в материалы дела также не представлено.

        Спора об определении порядка пользования общим имуществом здания ни между истцом и ответчиком, ни между иными собственниками не имеется, что следует из письменных пояснений истца и третьих лиц, представленных в материалы дела. Указанное свидетельствует о достижении соглашения между участниками долевой собственности о порядке пользования и управления долевой собственностью.

        В связи с изложенным, поскольку ООО «ДЕЗ КЭУ», как управляющая организация была выбрана 18 декабря 2008 г. по итогам соответствующего общего собрания собственников нежилых помещений здания по ул. Садовая д.12, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривается лицами, участвующими в деле, то ответчик, являясь законным владельцем нежилых помещений в указанном здании, обязан был ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению общим имуществом всего здания.

        Не оплачивая названные расходы управляющей компании, ответчик неосновательно обогащается за ее счет.

        В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

        Кроме того, отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо признание его незаключенным, недействительным или прекратившим свое действие, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества по ставке, установленной в соответствии с действующим законодательством.

        Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в здании, которые состоят из комиссии за организацию коммунального обслуживания клиента (2,5 руб. за 1 кв.м. в месяц) и оплаты эксплуатационных и технических услуг (78,56 руб. за 1 кв.м. в месяц), что было определено сторонами в приложении №1 к Контракту №Э-2С от 01 декабря 2008 г.

        Расходы на организацию коммунального обслуживания составляют  заработная плата экономиста по коммунальным расчетам с начислениями и затраты на расходные материалы.

        В состав сметы на оплату эксплуатационных и технических услуг включаются заработная плата персонала