Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 по делу n А14-18784/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из письма Департамента муниципальной собственности администрации городского округа г. Воронеж от 04.09.2012 №198646, единственным основанием для отказа в отчуждении арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, явилось то, что спорные нежилые помещения переданы в оперативное управление МКП городского округа г. Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» по договору "О передаче муниципального имущества в оперативное управление" от 10.05.2006 №ОУ-833, в связи с чем по вопросу выкупа рекомендовано обращаться к данной организации.

Согласно абзацу 2 пункта 5 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право хозяйственного ведения и право оперативного управления в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В обоснование передачи спорного нежилого помещения в оперативное управление в материалы дела были представлены решение Воронежской городской Думы от 29.08.2007 №167-II "О согласовании передачи в оперативное управление МКП городского округа г. Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» нежилого помещения общей площадью 186 кв.м., расположенного по адресу: Ленинский проспект, д. 203", Приказ Департамента муниципальной собственности от 19.09.2007 №1079, дополнительное соглашение от 19.09.2007 к договору №ОУ-833 от 10.05.2006 "О передаче муниципального имущества в оперативное управление" и передаточный акт от 19.09.2007.

Вместе с тем, из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРНП от 18.01.2013 следует, что право оперативного управления в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

В судебном заседании установлено, что фактически передача спорного помещения не состоялась, право оперативного управления МКП   не зарегистрировано до настоящего времени.

Таким образом, право оперативного управления у МКП городского округа г. Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» не возникло.  

Как указывалось выше, согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, одним из обязательных условий преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

 Договор аренды от 30.07.2001 № 1-300-2001 (запись регистрации №36-36-01/163/2006-177) и указанное дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 28.07.2006.

Арендные отношения, возникшие на основании указанного договора по окончании срока его действия продолжались по обоюдному согласию сторон.

Несмотря на подписание акта приема-передачи, по окончанию срока его действия, помещение фактически не выбывало из владения Общества, не истребовалось Администрацией, которая не возражала против продолжения арендных отношений.

Данный факт подтвержден пояснениями участников процесса, данными в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной правовой нормы возобновление арендных правоотношений на неопределенный срок возможно при наличии четко выраженного волеизъявления сторон на продление таких отношений. При этом такое волеизъявление должно выражаться в отсутствии фактических действий сторон в отношении договора аренды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", необходимо учитывать, что  если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В рассматриваемом случае, соглашение о прекращении ранее действовавшего договора связано не с фактическим прекращением арендных отношений, а   с необходимостью определения нового срока, за пределами которого, владение на основании договора аренды будет законным только при определенных условиях.

  Приемо-сдаточный акты  спорное   были  подписаны 02.07.2007.

Таким образом, спорное нежилое помещение ни на один день не выбывало из владения и пользования ООО «Торговый дом «Флора».

Прекращения арендных  отношений в рассматриваемом случае не произошло.

Соглашение о прекращении договора было обусловлено волей арендодателя определить новый срок арендных отношений,   в связи с чем, не может расцениваться как воля сторон на прекращение отношений.

Любая из сторон в соответствии с изложенными нормативными актами могла обратиться за государственной регистрацией.

Однако ни прекращение договора от 30.07.2001 № 1-300-2001, ни   договор от 02.07.2007 №1-361-07 зарегистрированы не были.

Таким образом, в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор от 02.07.2007 №1-361-07 не является заключенным. Факт подписания указанного договора может рассматриваться лишь как достижение сторонами соглашения по новым условиям договора (размер арендной платы, площадь,  и т.д.). 

Апелляционный суд принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды», о том, что  в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации,   собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

 Высший арбитражный суда Российской Федерации разъяснил, что в то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

 Таким образом, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, - то стороны считаются связанными этим соглашением, условия которого не могут быть изменены в одностороннем порядке.

При этом, суд считает, что данные  разъяснения даны применительно к спорам между сторонами договора, касающимся исполнения его условий по оплате за пользования имуществом, а не вытекающим из публичных правоотношений.

При этом момент, когда сделка, в том числе и   аренда, считается заключенной, не может быть определен иначе, чем определено в статьях 433, 651   ГК РФ.

Поскольку после истечения определенного в договоре аренды от 30.07.2001 №1-300-2001 срока его действия Общество продолжало пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны Управления, воля сторон, подписавших соглашение о прекращении действия договора от 30.07.2001 № 1-300-2001 фактически не была направлена на прекращение арендных отношений, а фактически на их продолжение, но на определенный срок: новый договор был подписан в тот же день, имущество не выбывало фактически из владения арендатора, его использование не прерывалось,  составление актов приема-передачи носило формальный характер,  новый договор зарегистрирован не был ни одной из сторон, момент его подписания в силу статьи 433 ГК РФ не является моментом его заключения, то суд полагает, что документом правоустанавливающим, свидетельствующим о законности  использования Обществом   испрашиваемого объекта продолжал быть  договор аренды 2001 года.  

При установленных  обстоятельствах его следует считать продленным на неопределенный срок, а подписание  нового договора от 02.07.2007 №1-361-07, не свидетельствущим о прекращении арендных отношений, и применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам,   расценить как изменение   условий  аренды.  

Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, арбитражный суд считает   владение и пользование Обществом частью нежилого помещения площадью 85 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 203 законным и непрерывным, а    дату регистрации договора аренды в пределах срока его действия, до обращения с заявлением о выкупе, не имеющей правового значения при оценке соответствия заявителя установленному критерию давности владения.

В течение всего времени нахождения спорного помещения в пользовании у ООО «Торговый дом «Флора» какие-либо возражения арендодателем не заявлялись.

Судом установлено, что доказательств наличия у ООО «Торговый дом «Флора» задолженности по арендной плате, размер которой установлен вышеуказанными договорами аренды нежилого помещения, не представлено.

Представленная МКП городского округа г. Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» справка от 23.01.2013, содержащая информацию о наличии задолженности по арендной плате, не может быть принята в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку никаких прав на спорный объект за  МКП   не было  зарегистрировано, в связи с чем права арендодателя к нему не перешли.

Требований о погашении задолженности по арендной плате или пени от Администрации  в адрес Общества до его обращения   не направлялось, расчет начисленной и уплаченной арендной платы к указанной справке не приложен, что не позволяет проверить достоверность представленных сведений.

 В связи с чем, невнесение арендных платежей МКП,   суд не может расценить как ненадлежащее исполнение Обществом  обязанности арендатора  и наличие задолженности.

Судом установлено, что спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Доказательств обратного не представлено.

Из пояснений,  данных в суде апелляционной инстанции следует, что изменение площади нежилого помещения со 173,4 кв.м. на 85 кв.м. произошло за счет перепланировки.

Вместе с тем,   испрашиваемый объект является  обособленным, его площадь после перепланировки не превышает площади ранее арендованного, фактически является его частью.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что между сторонами сложились и фактически непрерывно существуют с 2001 года   арендные отношения, спорное нежилое помещение законно и  непрерывно использовалось Обществом в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.

В связи с чем, Общество имело право на выкуп спорного помещения, соответствовало критериям, установленным Федерального закона РФ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", в том числе и по сроку непрерывного владения.

Принимая во внимание изложенное, отказ в реализации ООО «Торговый дом «Флора» преимущественного права приобретения в собственность спорного арендуемого нежилого помещения не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку сообщения Администрации относительно передачи помещения в оперативное управления МКП городского округа г. Воронеж «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат», к которому следует обращаться с заявлением о выкупе, вводили Общество в заблуждение относительно лица, правомочного принимать соответствующее решение, суд обоснованно расценил ее  действия как     препятствующие реализации Обществом как субъектом малого предпринимательства своего преимущественного права.

Вместе с тем,  обжалуемое решение арбитражного суда области, которым удовлетворено требование о признании незаконным отказа в реализации ООО «Торговый