Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А36-7544/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

        Согласно представленным в материалы дела доказательствам, УМИЗ отношений Липецкой области действует на основании полномочий, предоставленных ему Законом Липецкой области от 16.04.2008 № 138-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области» и «Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области», утвержденного распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2010 № 402-р (л.д.35-40, 55).

         Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к УМИЗ отношений Липецкой области перешли права арендодателя по договору аренды независимо от его переоформления.

         Согласно материалам дела, в своем соглашении о внесении изменений в договор аренды (с учетом уточнений от 11.03.2013) истец просил внести изменения в п. 4.2 договора в связи с изменением реквизитов по перечислению арендной платы.

          Суд первой инстанции сделал верный вывод о необходимости внесения данные изменения, при этом ответчик с редакцией данного пункта согласился.

          Пункт 4.3 изложен в договоре в редакции: Арендатор уплачивает арендную плату с 14.04.2005 по 31.12.2005 в размере 16,67 руб. (базовая ставка 16,50 руб. умноженная на коэффициент градостроительной деятельности 1,01), за 1 кв.м.; за 2006 год в размере 438742 руб. 80 коп. за всю площадь земельного Участка, согласно прилагаемому к договору расчету, и являющемуся его неотъемлемой частью. Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет сумму очередного платежа.

           Истец просил внести изменения в указанный пункт и изложить в следующей редакции: «4.3. Арендатор уплачивает арендную плату за всю площадь земельного участка, согласно прилагаемого к Договору расчета, являющегося его неотъемлемой частью (приложение). Арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет сумму очередного платежа.»;

           Указание ответчика о том, что предоставление истцу полномочий по распоряжению земельными участками не влечет необходимости внесения изменений в действующую редакцию (л.д. 132), правомерно не было принято во внимание, в связи с чем, суд первой инстанции применил измененную редакцию п. 4.3 спорного договора.

           Пункт 4.4 договора истец просил изложить в следующей редакции «Обязанность Арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в п. 4.2. Договора.»

           Как правильно указал суд первой инстанции, редакция данного пункта соответствует п. 3.5 Постановления Администрации Липецкой области № 89 от 22.02.2013 «О внесении изменений в постановление администрации Липецкой области от 24 декабря 2007 года № 179 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», а также не противоречит нормам гражданского законодательства.

            Пункт 4.4 договора изменяется на пункт 4.5 и излагается истцом в редакции: «Размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены Арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровую стоимость земельного участка. Новый размер арендной платы устанавливается с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципального правового акта при этом заключение соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка не требуется.».

   Разрешая спор, суд первой инстанции признал частично обоснованными доводы истца, полагая, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке.

          Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

           По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

          Положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

          Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

          Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

          В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

          Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

        Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

       Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст.  вышеуказанного Федерального закона №137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

        В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

        Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1709/11 от 05.07.2011, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

       Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 года № 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.

        По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.

        При таких обстоятельствах, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09).

         Таким образом, п. 4.5 обоснованно принят в редакции истца.

         Постановлением Администрации Липецкой области № 179 от 24.12.2007 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».    

         Основным принципом определения величины арендной платы за земельный участок является применение результатов кадастровой оценки земельных участков с учетом видов функционального использования земельных участков и процентов от кадастровой стоимости земельных участков.

          В соответствии с вышеназванным Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, годовая арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: А=КСЗ х П, где: А - годовая арендная плата за аренду земельного участка; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка; П - процент от кадастровой стоимости земельного участка. Процент от кадастровой стоимости земельного участка устанавливается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

          Решениями Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005      № 186 и от 26.10.2010 № 131 принято Положение «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка, порядке, условиях и сроках ее внесения и установлении ставок арендной платы за земельные участки, распложенные в границах города Липецка».

           На основании указанных Положений, ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка составила 2,5 %.

           По правилам пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

           Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 № 277 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков» и от 08.12.2008 № 317 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». Названные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009.

           Спорный земельный участок, принадлежащий истцу, учтен в перечне земельных участков в постановлении администрации Липецкой области от 10.10.2008 № 277 (л.д.42). Земельный участок с кадастровым номером 48:20:01 11 03:0037, расположен в Липецкой области, г. Липецк, р-н Советский, п. Сырский Рудник, ул. Юношеская, владение 18а, предназначен для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, площадью 32742 кв.м., имеет кадастровую стоимость в размере 91187124,84 руб.

           Указанная кадастровая стоимость действовала на 01.01.2013.

           Изложенные обстоятельства подтверждают правильность расчета арендной платы в приложении к договору исходя из вышеназванных критериев для определения стоимости пользования ответчиком земельным участком.

                      Исковые требования в части расчета арендной платы за 2010, 2011, 2012 года и п. 2.2 заключительных положений «Действие настоящего Соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие до его заключения» оставлены без удовлетворения.

           Отказывая в удовлетворении данной части исковые требований, суд первой инстанции правомерно исходил из положений ст. 422, п. 3  ст. 423, п. 2 ст.425 Гражданского кодекса РФ.

           Статьей 425 Гражданского