Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу n А08-9026/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Согласно пункту 12 указанного выше Постановления,  судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В силу пункта 1 статьи  617 Гражданского кодекса  РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу статьи  617 Гражданского кодекса  РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

По договору купли-продажи № 54 от 30.06.2011 ЗАО «Жилищно-строительная компания ЖБИ-3» продало ООО «Адамант» встроенное нежилое помещение площадью  33,8 кв.м., кадастровый номер 31:10:00:13531/673/21:1001/А, расположенное по адресу г.Строитель, ул. Жукова, д.7.  11.08.2011 истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права № 31-АВ 220586.

Таким образом, все права арендодателя  по договору аренды  перешли к ООО «Адамант», при этом условия договора аренды сохранились в силе на прежних условиях.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения.

В силу пункта  2 статьи  621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежаще в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом  4.1. договора аренды срок договора установлен с 21.01.2011 по 31.12.2011  и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит об отказе о продлении срока действия договора или изменении его действий. При продлении договора его срок начинается с даты окончания предыдущего срока.

Условия пункта  4.1 договора не противоречат нормам главы 34 Гражданского кодекса  РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора на тех же условиях и на тот же срок, то указанный договор является срочным, заключен на определенный срок - 11 месяцев 11 дней, с условием его продления на тот же срок, то есть на 11 месяцев 11 дней, и на тех же условиях при отсутствии возражений сторон.

В связи с чем, исходя из буквального толкования пункта 4.1 договора аренды (статья 431 Гражданского кодекса РФ), суд правильно установил, что пункт 4.1 договора содержит условие о сроках заключения договора, правила статей 610 (часть 2), 621 Гражданского кодекса РФ в данном случае не могут применяться к спорным правоотношениям. При этом суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при продлении договора, его  срок начинается с даты окончания предыдущего срока, то есть  с 01.01.2012 по 11.12.2012.

В материалы дела представлено  письмо  исх. № 95 от 30.10.2012,  из содержания указанного письма усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо правильно оценено судом первой инстанции как отказ ООО «Адамант» от продления договора аренды  от 09.03.2011  на новый срок.

При таких обстоятельствах у  апелляционного суда отсутствуют основания считать, что после 12.12.2012 договор аренды является продленным сторонами на новый срок либо на неопределенный срок по правилам статьи 610 Гражданского кодекса РФ. В этой связи поскольку арендодатель не согласился на продление договора аренды, о чем предупредил арендатора в установленный срок, суд первой инстанции  обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в этой части.

Согласно абзацу первому статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком истцу по соответствующему акту приема-передачи полученного в аренду нежилого помещения.

Поскольку ответчик не представил суду доказательств возвращения истцу полученного в аренду имущества, суд первой инстанции, ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса  РФ, указывая на отсутствие правовых оснований для пользования спорным помещением, обоснованно обязал ответчика освободить  занимаемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи истцу в установленный срок.

Сведений об оспаривании договоров аренды, купли-продажи на предмет их недействительности не имеется.

По мнению апелляционного суда, доводы ответчика  об оставлении иска без рассмотрения также правомерно отклонены судом области.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено.

Суд первой инстанции правомерно рассмотрел иск по существу, поскольку в заключенном договоре аренды отсутствует специально установленный порядок урегулирования спора в досудебном порядке. При решении вопроса о принятии иска,  суд области пришел к выводу о том, что исковое заявление общества «Адамант» по форме и содержанию соответствовало требованиям статьи 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, оснований для оставления искового заявления ООО «Адамант» без рассмотрения не имелось. Также суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для прекращения производства по данному делу.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости в принятии отдельного решения о замене в договоре стороны арендодателя, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается  с выводом суда области об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО «Управляющая компания Жилищник-2»  требований.

По мнению судебной коллегии выводы суда по первоначальным требованиям  соответствуют условиям договора, требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, установленным судом с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом  верно и в полном объеме.

По мнению апелляционной коллегии, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм  процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской   области от 29.04.2013 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской   области от 29.04.2013 по делу  №А08-9026/2012  оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник-2»  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова

А.И. Протасов