Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу n А35-7061/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

на 10.03.2011 составляет 3 605 750 руб.  

С учетом полученных данных, полагая, что решение Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Курска от 18.02.2011 № 09 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» в разделе «выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. – 6 535 100 руб.» в части определения стоимости выкупаемого имущества, превышающей сумму 3 605 750 руб., является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку вышеуказанным ненормативным актом утверждена незаконная оценка выкупаемых помещений, ООО «Медфарм» обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой инстанции и апелляционной инстанции исходили из того, что решение вынесено Комитетом с соблюдением требований Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ, поскольку законом не предусмотрено право органа местного самоуправления самостоятельно изменить определенную независимым оценщиком цену предназначенного к отчуждению имущества. Наличие в материалах дела отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества.

Постановлением Федерального арбитражного суда центрального округа от 11.07.2012 решение суда от 16.11.2011 и постановление арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Суд кассационной инстанции, принимая постановление,  исходил из того, что в рассматриваемом случае итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика носит рекомендательный характер, и ее достоверность может быть оспорена в рамках настоящего спора (о признании недействительным ненормативного правового акта Администрации). При этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, которые подлежат оценке в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.  Заключение Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества до оспаривания указанного ненормативного акта связано  с положением п.2 ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, согласно  которому субъекты малого и среднего предпринимательства  утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Однако подписание Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества не исключало его права на оспаривание ненормативного правового акта, на основании которого заключен этот договор.

Определением ВАС РФ от 23.08.2012 №ВАС-11083/12 по делу №А35-7061/2011 постановление ФАС ЦО от 16.11.2011 по делу №А35-7061/2011 оставлено в силе.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в решении о приватизации с нарушением закона (выше рыночной стоимости) цена продажи приватизируемого имущества напрямую затрагивает и нарушает права ООО «Медфарм» в сфере осуществления предпринимательской деятельности, так как имущество продано ООО «Медфарм» по завышенной цене, что приводит к дополнительным необоснованным расходам заявителя.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными,  обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Рассмотрение достоверности величины оценки в рамках настоящего спора вытекает из п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

В соответствии с абз. 2 п. 2. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 г. N 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в т.ч. в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Так, определениями арбитражного суда от 15.10.2012, от 18.12.2012 по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет 40-21/-11 об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения III, состоящего из комнат №29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, 1, принадлежащего МО «Город Курск» выполненный оценщиком Проскуриной Т.Н. Федеральному закону от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

2. Имеются ли в отчете №40-21/-! 1 об оценке рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения III, состоящего из комнат №№ 29,29а,29д,30,31,33-35,35а,36 на 1 этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г .Курск, ул. Вокзальная, 1, принадлежащего МО «Город Курск», выполненный оценщиком Проскуриной Т.Н. арифметические ошибки.

3. Какова рыночная стоимость нежилого помещения III, состоящего из комнат №№29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, 1 на 21.01.2011.

В соответствии с заключением эксперта НП СРО «Деловой союз оценщиков» Курепова М.М. от 18.01.2013 №008/01/13: - отчет от 10.02.2011 40-21/-11 об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения III, состоящее из комнат №29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, 1, принадлежащего МО «Город Курск» выполненный оценщиком Проскуриной Т.Н., не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; - отчет от 10.02.2011 40-21/-11, выполненный оценщиком Проскуриной Т.Н., содержит арифметические ошибки, а именно в главе 8 отчета. «Подход сравнительный» в размере 424208 (Четыреста двадцать четыре тысячи двести восемь) рублей; в главе 9 Отчета «Оценка по доходному подходу» в размере 927843 (Девятьсот двадцать семь тысяч восемьсот сорок три) рубля;

С учетом совокупности только арифметических ошибок в расчетах итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки завышена на: 683538 (Шестьсот восемьдесят три тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей - рыночная стоимость нежилого помещения III, состоящее из комнат №29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Вокзальная, 1, на 21.01.2011 составляет 4040000 (Четыре миллиона сорок тысяч) рублей, в том числе НДС 616271,19 (Шестьсот шестнадцать тысяч двести семьдесят один) рубль 19 копеек.

Учитывая что, согласно заключению № 008/01/13 от 18.01.2013 эксперта НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» Курепова М.М. по делу № А35-7061/2011 рыночная стоимость нежилого помещения III, состоящего из комнат №№29, 29а, 29д, 30, 31, 33-35, 35а, 36 на 1-ом этаже в здании литер А, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, 1 на 21.01.2011 г. составляет: 4 040 000 (четыре миллиона сорок тысяч) рублей, в том числе НДС 616271,19 (шестьсот шестнадцать тысяч двести семьдесят один) рубль 19 копеек, следовательно, решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 18.02.2011 г. в разделе «выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. - 6 535 100 руб.» в части определения стоимости выкупаемого имущества, превышающей сумму 4 040 000 рублей, является недействительным.

Заключение эксперта было проверено  судом первой инстанции на соответствие требованиям арбитражного процессуального законодательства и Федеральному закону  № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», Федеральным стандартам  оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256.

Как указано в Определении ВАС РФ от 08.12.2011 N ВАС-14667/11 по делу N А82-6880/2010-18, подписание договора купли-продажи арендуемого имущества не исключало его права на оспаривание ненормативного правового акта, на основании которого заключен этот договор.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Общество имело право на оспаривание  стоимости спорного помещения относительно недостоверности произведенной ранее оценки.

Кроме того, как было установлено судом первой инстанции, уведомлением №6549-07/01-09 от 24.09.2010 Комитет уведомил ООО «Медфарм» об одностороннем расторжении договора аренды и потребовал освободить арендуемое помещение, а в период подписания договора купли-продажи помещения в производстве Арбитражного суда Курской области находилось дело № №А35-11301/2010 по иску Комитета о выселении ООО «Медфарм» из арендуемого (подлежащего приватизации) помещения, и только после заключения договора купли-продажи помещения Комитету было отказано в удовлетворении иска по основанию перехода права собственности на объект ответчику - ООО «Медфарм». Позже, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу №А35-13916/2010 одностороннее расторжение договора аренды было признано незаконным, что свидетельствует о том, что ООО «Медфарм» было вынуждено подписать договор купли-продажи арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 18.02.2011 в разделе «выкупная стоимость имущества с учетом НДС, руб. - 6 535 100 руб.» в части определения стоимости выкупаемого имущества, превышающей сумму 4040000 рублей является недействительным.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 13.05.2013 по делу №А35-7061/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья                                     А.И. Протасов

Судьи                                                                                      П.В. Донцов

                                                                                       В.А. Скрынников