Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу n А48-918/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущества Орловской области предупредило ООО «Спецстрой-«М» о прекращении договора аренды земли от 19 января 2007 года №187/з и указано на то, что договор будет считаться прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения ООО «Спецстрой-«М» данного предупреждения. На предупреждении №143/ з-и от 28 февраля 2013 года имеется отметка о его получении истцом 21 марта 2013 года.

Посчитав, что односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельного участка от 19 января 2007 года №187/в в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14 является недействительной, ООО «Спецстрой-«М» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Обосновывая заявленные требования, ООО «Спецстрой-«М» указало, что в период с момента получения участка в аренду и до настоящего времени ООО «Спецстрой-«М» провело геодезическое исследование грунта, получены необходимые технические условия, разработан и утвержден градостроительный план, разработан проект строительства, который получил положительное заключение экспертизы, получено разрешение на строительство объекта от 25 марта 2013 года.

Истец  также ссылался на то, что 14 июля 2011 года между  ООО «Спецстрой-«М» и ЗАО «Росстройизыскания» был заключен договор №О11-54  на выполнение инженерно-геологических работ с оформлением технической документации по объекту «Жилой дом №2 по ул. Бурова в г. Орле».

1 августа 2011 года между ООО «Спецстрой-«М» и ЗАО «Росстройизыскания» заключен договор №О11-64 на создание (передачу) технической документации по объекту «Жилой дом №2 по ул. Бурова в г. Орле».

16 августа 2011 года между ООО «Спецстрой-«М» и ОАО «Гражданпроект» заключен договор №170 на подготовку проектной продукции, согласно которому исполнитель обязался по заданию заказчика подготовить проектную и рабочую документации на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.

13 декабря 2012 года ООО «Спецстрой-«М» заключил договор №1463-Э с ООО «Инженерный центр» на экспертизу промышленной безопасности проектной документации относительно строительства многоквартирного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле.

13 декабря 2012 года между ООО «Спецстрой-«М» и ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» заключен договор №1110-НЭП012 предметом которого является оказание услуг по экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту «Строительство многоэтажного жилого дома по ул. Бурова в г. Орле».

25 марта 2013 года Главой администрации г. Орла ООО «Спецстрой-«М» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бурова, 44 а в г. Орле на земельном участке площадью 11187, 28 кв.м. Срок действия разрешения на строительство до 30 июня 2015 года.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья  46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что  аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом  1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Как указано в пункте 3 части 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ ( в ред. от 16.06.2006) решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Согласно пункту  2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ (в ред. от 16.06.2006) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0006 (разделенный в последующем на несколько участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:14), расположенный по адресу: г. Орел, ул. Раздольная, микрорайон №6 был предоставлен в аренду Жилищно-строительному кооперативу «Вектор» по результатам проведенного аукциона, о чем имеется указание в договоре аренды от 19.01.2007 №187/з,  для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта.

Приказ о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков №640 от 27.11.2006 года имеется в материалах дела.

Договор аренды от 19.01.2007 №187/з был заключен на срок с 1 февраля 2007 года по 31 января 2010 года.

Соглашением от 5 февраля 2010 года срок аренды по договору продлен до 31 января 2013 года.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, который в силу закона может быть заключен только по результатам проведения торгов (в том числе в порядке статей 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ), не может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Такой договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Следовательно, в связи с тем, что  договор аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з  был заключен после вступления в силу положений Земельного кодекса РФ, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, соглашение о продлении такого договора, заключенное после истечения срока действия договора,  без проведения торгов, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ  является ничтожным.

При таких обстоятельствах указанный договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом  2 статьи  621 Гражданского кодекса  РФ, поскольку прекратил своей действие 31 января 2010 года, то есть в срок, установленный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса  РФ).

Таким образом, на момент направления в адрес истца предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з  указанный договор аренды не действовал, и, соответственно,  не мог быть прекращен.

Вместе  с тем,  признавая право на оспаривание предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з,  как односторонней сделки по расторжению  указанного договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:14, суд первой инстанции  правомерно исходил из того, что иск о признании сделки  недействительной подлежит разрешению судом по заявлению любого заинтересованного лица.

Однако такая сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не нарушаются сделкой и не могут быть восстановлены при применении последствий ее недействительности.

Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение этой сделкой его прав и интересов.

В процессе рассмотрения дела суд области пришел к выводу  о том, что соглашение от 23 августа 2010 года об уступке  права требования и передаче обязательств (цессии) по договору аренды земельного участка  от 19.01.2007 №187/з является ничтожным на основании статьи  168 Гражданского кодекса  РФ, в связи с заключением после истечения срока действия договора аренды.

Поскольку ООО «Спецстрой-«М» не является участником спорных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка  от 19.01.2007 №187/з,  суд области в порядке статьи 166 Гражданского кодекса РФ правомерно указал на отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки, что  также  является основанием для отказа в иске.

Обжалуя решение суда,  заявитель  ссылался на части 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», которыми, по его мнению, предусмотрено право подлить срок действия договора аренды от 19.01.2007 №187/з без проведения аукциона.

Положениями части  1 статьи  17.1 ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, предусмотренном п. 1 - п. 16 ч. 1 названной статьи.

Частью 9 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи  17.1 ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Однако, в соответствии с частью  2 статьи  17.1 ФЗ «О защите конкуренции» указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.

В связи с тем, что объектом аренды по договору от 19.01.2007 №187/з являлся земельный участок, предоставленный для проведения проектно изыскательских работ и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, к спорным правоотношениям статья 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» неприменима.

Частью 4 статьи  53 ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Однако, данная норма регулирует правоотношения в сфере заключения договоров аренды, указанных только в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а договор аренды земельного участка от 19.01.2007 №187/з к таковым не относится.  Часть 4 статьи  53 ФЗ «О защите конкуренции» утратила силу (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, все доводы заявителя апелляционной жалобы относительно неправомерности выводов арбитражного суда области подлежат отклонению. Доводов, которые бы влияли на оценку  законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения в рамках настоящего спора. Материалами дела не подтверждается осуществления обществом  строительства на спорном земельном участке.

При этом истец не лишен возможности защитить нарушенное право в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемого решения, в том числе по мотиву нарушения судом норм  материального и процессуального права, апелляционным судом не установлено, в удовлетворении