Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу n А35-11478/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

       В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

        Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

        В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

         Согласно позиции, изложенной в вышеназванном Постановлении Пленума ВАС РФ № 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

         Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что ООО «Вернисаж», будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и в соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации должно нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

         Поскольку в спорный период нежилое здание общей площадью 965,20 кв.м., расположенное по адресу: г Курск, ул. 50 лет Октября, д. 100-а, потребляло коммунальные ресурсы, суд полагает, что понесенные ООО «Служба быта» расходы должны быть возмещены ООО «Вернисаж» пропорционально размеру принадлежащей ему доли.

         При расчете стоимости расходов по содержанию и ремонту общего имущества истец применял тариф в размере 15 руб. 00 коп. за 1 квадратный метр, поскольку такой тариф был утвержден решением общего собрания собственников помещений, расположенных в данном здании от 26 апреля 2012 года.

         Суд первой инстанции обоснованно посчитал  данную позицию истца неправомерной по следующим обстоятельствам.

         В силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

         По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества. В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

         Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

         Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений данного здания от 26.04.2012 года утверждена стоимость услуг, указанных в приложении №1 к договорам, заключенным с собственниками на обслуживание и эксплуатацию здания.

         Согласно данному приложению к договору стоимость услуг по ремонту и содержанию спорного здания составила 15 рублей за 1 квадратный метр общей площади помещения.

         Судом установлено, что ООО «Вернисаж», владевшее в тот период времени 127/568 долями в праве общей долевой собственности на спорное здание, а также ряд иных собственников не принимали участие в данном собрании при утверждении размера платы на содержание общего имущества.

         В этой связи отсутствуют правовые основания для признания согласованным и обязательным для всех собственников помещений, расположенных в данном здании, размера стоимости услуг за содержание и ремонт общего имущества данного объекта, установленного в приложении №1 к договорам.

          Указанная правовая  позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.11.2012 по делу № А35-12326/2011, а также в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 07 февраля 2013 года по делу № А35-3777/2012 по аналогичным спорам между теми же сторонами.

        Судом по настоящему делу установлен факт направления истцом в адрес ответчика оферты договора на обслуживание и эксплуатацию здания с приложением №1 к договору, содержащим перечень оказываемых ООО «Служба быта» услуг и их стоимость, в том числе по ремонту и содержанию, которая оставлена ООО «Вернисаж» без ответа.

        В соответствии со статьей 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

        В силу статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

         Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

        Факт получения оферты спорного договора, а также участие ООО «Вернисаж» в несении общих расходов по оплате коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией спорного здания, ответчиком не оспаривались.

         По мнению суда, частичная оплата ответчиком оказанных услуг, не может являться акцептом по смыслу статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае не отвечает требованиям полноты и безоговорочности акцепта.

         Ранее ООО «Служба быта» обращалось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «Вернисаж», в том числе, о понуждении ответчика заключить с 01.06.2011г. договор на обслуживание и эксплуатацию нежилого здания (дело №А35-8118/2011), полагая, что заключение договора на обслуживание и эксплуатацию обязательно для всех собственников помещений в здании, принадлежащем им на праве общей долевой собственности, а также ссылаясь на положения статей 247, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Решением Арбитражного суда Курской области от 06.12.2011г., оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований отказано.

         В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

         Поскольку порядок владения и пользования общим имуществом спорного здания, находящегося в долевой собственности, в том числе плата за ремонт и содержание здания, соглашением всех собственников помещений, расположенных в данном здании, в том числе и ответчиком, не был определен надлежащим образом, при разрешении настоящего спора и для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности данную стоимость необходимо определять с учетом положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

         Исходя из анализа указанной правовой нормы следует, что на каждого собственника общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение, законом возложена индивидуальная обязанность по несению расходов связанных как с сохранением, так и с содержанием такого имущества.

        При этом несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов). Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона, а не только договора, поэтому довод ответчика об отсутствии между ним и истцом обязательственных правоотношений по поводу возмещения расходов на содержание нежилого дома суд считает несостоятельным.

         Учитывая отсутствие между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживания нежилого здания, к отношениям сторон следует применить положения о неосновательном обогащении.

         В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

         Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

         С учетом изложенного, ООО «Вернисаж» обязано возместить обоснованные издержки истца по содержанию общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на нежилое здание.

        Довод ответчика о недействительности (ничтожности) решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании литер А по ул. 50 лет Октября, д.100 в г. Курске о создании ООО «Служба быта», отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

         Учитывая, что все собственники помещений, за исключением ООО «Вернисаж», заключили с ООО «Служба быта» договор об обслуживании и эксплуатации нежилого здания, а также волеизъявление ООО «Вернисаж» на создание ООО «Служба быта» в целях оказания собственникам помещений услуг по обслуживанию и эксплуатации нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что между всеми собственниками достигнуто соглашение о создании ООО «Служба быта». Законность данного вывода суда области подтверждается постановлениями ФАС ЦО по ряду дел №А35—8118/2011, А35-12326/2011, №А35-3777/2012, №А35-4237/2012 и определением Высшего арбитражного суда Российской Федерации по делу №А35-4237/2012.

         Как следует из материалов дела, фактически по статье «ремонт и содержание жилья» общество в сентябре 2012 года понесло затраты по выплате заработной платы директору и бухгалтеру в размере 5000 рублей (в материалах дела имеются доказательства выплаты заработной платы исполняющей обязанности директора и бухгалтера ООО «Служба быта» Сухановой Ж.В.).

        Так как ООО «Вернисаж» принимало участие в создании ООО «Служба быта»,  с учетом владения ответчиком 177/568 долями с него подлежат взысканию расходы истца по выплате заработной платы директору и бухгалтеру в размере 1558 руб. 10 коп.

         Требования истца в части взыскания с ответчика 1974 руб. 76 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с осуществлением истцом расчетов за потребленную ответчиком в сентябре 2012 года электроэнергию МОП, а также в связи с корректировкой потребления электроэнергии МОП за июль и август 2012 года по причине изменения тарифа, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

         Факт потребления ответчиком в сентябре 2012 года услуг по отпуску воды и приему сточных вод подтвержден показаниями приборов учета.

         Согласно расчету истца в сентябре 2012 года ООО «Вернисаж» оказано услуг по водоснабжению на сумму 455 руб. 49 коп., по водоотведению - на сумму 308 руб. 42 коп. Платежным поручением № 162 от 26 декабря 2012 года ответчик перечислил ООО «Служба быта» 763 руб. 90 коп. в возмещение расходов истца за водоснабжение и водоотведение в сентябре 2012 года.

        Как усматривается из материалов дела в сентябре 2012 года по вводным счетчикам, установленным на 1-м этаже, фактический объем потребленный зданием энергии составил: по счетчику №05576056 – 2520 кВт/час, по счетчику №05573427 – 1400 кВт/час, итого общий объем 3920 кВт/час. Из них по счетчикам собственников - 2868 кВт/час.

          Таким образом, объем электроэнергии, потребленной местами общего пользования в сентябре 2012 года, составил 1052 кВт/час.

          С учетом перерасчета за потребленную электроэнергию в июле (на сумму 4 руб. 76 коп.) и августе 2012 года (на сумму 52 руб. 23 коп.), ответчик обязан возместить затраты истца в связи с оплатой ОАО «Курскэнергосбыт» электроэнергии, потребленной местами общего пользования, в сумме 1974 руб. 76 коп.

          Довод ответчика о том, что на основании заключенного ООО «Вернисаж» и ОАО «Курскэнергосбыт» договора энергоснабжения от 08 декабря 2011 года он оплачивает электроэнергию, потребленную местами общего пользования на 1-м этаже здания,