Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу n А08-3461/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«11» сентября  2013 года                                             Дело № А08-3461/2012

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено  11 сентября 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Поротикова А.И.,

          Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

индивидуального предпринимателя Ерофтеева Вадима Анатольевича,

от Администрации города Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от закрытого акционерного общества «КапиталАгро»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений г. Белгорода (ОГРН 1113123008129 ИНН 3123282512) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.04.2013 по делу № А08-3461/2012 (судья Мирошникова Ю.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ерофтеева Вадима Анатольевича (ОГРН 304312331700252 ИНН 312301950100) к Администрации города Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений города Белгорода (ОГРН 1113123008129 ИНН 3123282512) третье лицо: закрытое акционерное общество «КапиталАгро» о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ерофтеев В.А. (далее – ИП Ерофтеев В.А., истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации г.Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений г.Белгорода (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли – продажи нежилого помещения площадью 66,7 кв.м., с кадастровым номером 31:16:00:00:2767/1/23 :1003/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Железнякова, 22, по цене 1 237 292 руб. с предоставлением рассрочки платежа на 4 года, без обременения правами третьих лиц, в течение 60 дней с даты вступления решения в законную силу (с учетом уточнений).

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «КапиталАгро».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.04.2013 заявленные требования были удовлетворены  в части обязания Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода заключить с ИП Ерофтеевым В.А. договор купли – продажи нежилого помещения площадью 66,7 кв.м., с кадастровым номером 31:16:00:00:2767/1/23:1003/А, расположенного по адресу: г.Белгород, ул. Железнякова, 22, по цене 2 068 476 руб. 00 коп. в течение 60 дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскания  с Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода в пользу индивидуального предпринимателя Ерофтеева Вадима 4 000 руб. 00 коп. уплаченной госпошлины за подачу иска, 30 000 руб. 00 коп. расходов на оплату услуг представителя, 14 500 руб. 00 коп. убытков, причиненных оплатой стоимости экспертизы от 27.12.2012 г., всего – 48 500 руб. 00 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, Администрация г.Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений г.Белгорода обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой в которой просит решение отменить в части взыскания судебных расходов и убытков, а также изменить решение в части выкупной стоимости имущества.

Заявитель  указывает на необоснованность выводов суда при  установлении выкупной стоимости имущества с учетом капитального ремонта, произведенных строительных работ и неотделимых улучшений. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправомерно принял отчет о стоимости ремонтных работ, представленный истцом, так как понятие неотделимые улучшения и капитальный ремонт не являются тождественными. Кроме того, по мнению ответчика, суд области необоснованно исключил из  числа доказательств судебную экспертизу о стоимости неотделимых улучшений. Заявитель также указывает на невозможность взыскания с ответчика стоимости экспертного заключения в сумме 14 500 руб.  в качестве убытков и несоответствие судебных расходов критериям разумности.

Рассмотрение дела  откладывалось.

В настоящее судебное заседания суда апелляционной инстанции Администрация города Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений города Белгорода, закрытое акционерное общество «КапиталАгро» явку полномочных представителей не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

Через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от Администрация города Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений города Белгорода поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя, а  также письменная позиция  по делу, в которой  ответчик просил решение отменить в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.

ИП Ерофтеев В.А возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, указанным в отзыве, считая решение в обжалуемой части  законным, обоснованным, принятым с соблюдением  норм материального и процессуального права и не подлежащим отмене, просил его оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что  от ИП Ерофтеева В.А.,  ЗАО  «КапиталАгро» не поступило возражений против проверки решения в обжалуемой части, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в  обжалуемой заявителем части.

Арбитражный суд апелляционной инстанции,  повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение распоряжения администрации от 21.08.2007 № 2545 с ИП Ерофтеевым В.А.  был заключен договор аренды нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, площадью 66,7 кв.м. , расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Железнякова, 22, со сроком действия с 01.09.2007 по 01.09.2022.

Договор заключен в целях переоформления существующих ранее арендных отношений.

Данный объект недвижимости передан в пользование истцу по акту приема-передачи от 01.09.2007.

Постановлением Главы администрации г. Белгорода от 20.04.2012 №56 «О внесении дополнений в постановление администрации города Белгорода №229 от 30.12.2011» спорное нежилое помещение включено в прогнозный план приватизации на 2012 год.

10.11.2011 ИП Ерофтеев В.А., реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, повторно обратился в администрацию  г. Белгорода  в лице комитета имущественных и земельных отношений г.Белгорода с заявлением о выкупе арендованного имущества и заключении с ним договора купли-продажи нежилого помещение.

Письмами от 21.09.2011 исх. №09/2551, от 06.12.11 исх. №09/4650, от 28.12.2011 исх. №6702, от 26.01.2012 исх. №09/486 ответчик сообщил истцу, что нежилое помещение, площадью 66,7 кв.м. по ул. Железнякова, 22 является предметом договора залога, вывод имущества из залога планируется в октябре – ноябре 2012 года.

Указывая на то, что действие преимущественного права выкупа арендованного имущества ограничено сроком до 01.07.2013, полагая, что передача ответчиком спорного помещения в залог банку нарушает гарантированное законом право на его выкуп, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым  исковым заявлением.

Исковые требования обоснованы тем, что ИП Ерофтеев В.А. имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку является добросовестным арендатором и арендует нежилое помещение в течение длительного времени.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции  ответчиком осуществлены мероприятия по выводу спорного помещения из состава объектов недвижимости, находящегося в залоге у банка.

Отсутствие обременения в виде залога подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество №01/054/2013-423 от 13.02.2013.

Частично удовлетворяя требования, суд  первой инстанции исходил из того, что перепланировка и капитальный ремонт арендованного помещения, в результате которой арендатором произведены его неотделимые улучшения, осуществлена с согласия арендодателя, что стоимость неотделимых улучшений должна засчитываться в оплату приобретаемого истцом недвижимого имущества.

Апелляционный суд считает данные выводы суда первой инстанции соответствующими фактически установленным обстоятельствам дела и нормам законодательства.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

В силу пунктом  4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений статей  3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статье 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным.

Таким образом, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Преимущественное право истца на выкуп арендуемого имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно статье  9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 данного Закона требованиям, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, данной нормой предусмотрен специальный порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и/или среднего предпринимательства объекта недвижимого имущества.

Поскольку администрация г.Белгорода в лице комитета имущественных и земельных отношений г.Белгорода не обеспечила заключение договора в сроки, установленные нормами Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, она обоснованно признана лицом, в силу закона обязанным заключить с ИП Ерофтеевым В.А.