Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 по делу n А48-1549/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«15» ноября 2013 года                                                    Дело № А48-1549/2013

г. Воронеж                                                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                   Суховой И.Б.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М»: Сотниковой Т.В., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013, Грачевой М.Ю., представителя по доверенности б/н от 16.05.2013,

от Жилищно-строительного кооператива «Вектор»: Гарбуз А.Н., представителя по доверенности б/н от 27.07.2013,

от общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой»: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Вектор» на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 по делу № А48-1549/2013 (судья Парфёнова Л.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М» (ОГРН 1085752002071) к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (ОГРН 1035754002855) о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре передать долю в размере 8% жилой площади дома, третье лицо: ЖСК «Вектор» (ОГРН 1065742018517),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой-М» (ООО «Спецстрой-М», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (ООО «Промжилстрой», ответчик) о возложении обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон №6 (1-я очередь, 4-6 подъезды) расположенном на земельном участке с кадастровым №57:25:004 03 22:0013, находящемся по адресу: Орловская область, г. Орёл, р-н Северный, микрорайон №6, ул. Бурова, д. 44.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив «Вектор» (ЖСК «Вектор», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2013 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ЖСК «Вектор» обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции от 02.09.2013 изменить в части выводов, содержащихся в мотивировочной части решения о заключении договора уступки права требования от 31.05.2010 на его незаключенность, а также указать на незаключенность договора уступки права требования от 31.05.2010 в силу отсутствия его государственной регистрации и исключить выводы о возможности заключения в будущем дополнительного соглашения к договору уступки права требования от 31.05.2010 в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и регистрации данного договора уступки права требования после заключения дополнительного соглашения к нему.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО «Промжилстрой» не явилось, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ЖСК «Вектор» и ООО «Спецстрой-М» поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение изменить в указанной части, принять по делу новый судебный акт.

06.11.2013 в электронном виде с помощью сервиса «Мой арбитр» от ООО «Промжилстрой» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 07.03.2008 между ЖСК «Вектор» и ООО «Промжилстрой» было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007, в соответствии с пунктом 2 которого ЖСК «Вектор» (первоначальный арендатор) с согласия арендодателя передает права аренды ООО «Промжилстрой» (новый арендатор) на земельные участки с кадастровым                       № 57:25:004 03 22:0010, площадью 7 506,68 кв.м и кадастровым № 57:25:004 03 22:0013, площадью 9 992,29 кв.м, находящиеся по адресу: Орловская область, город Орёл, р-н Северный, микрорайон 6.

Земельные участки сформированы из земель населённых пунктов и предназначены для размещения многоквартирных жилых домов.

Согласно пункту 8 соглашения от 07.03.2008 ООО «Промжилстрой» обязуется принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6, а также произвести оплату ЖСК «Вектор» путём передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства возводимых на указанных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м жилой площади – 25 000 руб, при этом стороны согласовали, что общая площадь передаваемого жилья и стоимость подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением.

31.05.2010 между ЖСК «Вектор» (цедент) и ООО «Спецстрой-М» (цессионарий) был заключен договор уступки права № 1 к соглашению от 07.03.2008, согласно которому право требования, принадлежащее ЖСК «Вектор», в соответствии с пунктом 8 вышеназванного соглашения было передано ООО «Спецстрой-М», а именно, в соответствии с пунктом 1.1. договора уступки, последний получил право требования от ООО «Промжилстрой» выполнения следующих обязательств:

- оплаты ему путём передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м жилой площади, равной 25 000 руб., общая стоимость передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путём перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путём строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общих затрат на инженерные сети.

В соответствии с пунктом 1.3. указанного договора, за уступку прав цессионарий обязуется осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, город Орёл, ул. Фомина, д. 9 (подъезд №1, №2), в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.

Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Инвестиционным соглашением от 01.05.2010 предусмотрена обязанность ООО «Спецстрой-М» инвестировать строительные работы, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов №1, №2, жилого дома по ул. Фомина, д. 9, в г. Орле, согласно                      пунктов 2.1, 2.2., 4.1, 3.1. соглашения.

Дополнительным соглашением от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010, сторонами были внесены изменения в пункт 1.1. договора, в части согласования предмета договора и порядка расчётов, а именно:

- оплатить первоначальному арендатору путем передачи 4% (четырех процентов) (от вводимой э/силой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-1 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0010_ находящийся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон № 6, общей площадью 7 506,68 кв.м.) I согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м., жилой площади равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% (восьми процентов) от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на УЧАСТКЕ-2 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0013, находящийся по адресу; обл. Орловская: г. Орел, р-н Северный, микрорайон №6, общей площадью 9 992,29 кв. м.) согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. жилой площади, равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления Первоначальному арендатору, так и непосредственно путем строительно-монтажных работ, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общей стоимости затрат на инженерные сети.

07.02.2011 истец обратился к ответчику с требованием о передаче ему 8% от вводимой в эксплуатацию жилой площади в соответствие с договором уступки права требования от 31.05.2010. Данная претензия осталась без ответа.

Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения обязанности передать долю в размере 8% жилой площади в 6-ти секционном 10-этажном жилом доме, позиция 2, микрорайон №6 (1-я очередь, 4-6 подъезды), расположенном на земельном участке с кадастровым №57:25:004 03 22:0013, находящихся по адресу: Орловская область, г. Орёл, р-н Северный, микрорайон №6 , ул. Бурова, д. 44, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу данной нормы права, объект недвижимого имущества является индивидуально определенной вещью.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а сам договор — незаключенным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной