Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу n А35-7851/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом первой инстанции, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, расположен незавершенный строительством объект недвижимости – здание Литер Б39, с кадастровым (условным) номером 46:29:02:00:00:001:0:000:106.

Право собственности ООО «Внешние инвестиции» на данный объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АД 093356 от 03.10.2008.

 В данном свидетельстве указано, что объектом права является незавершенное строительством здание, объем выполненных работ: возведены железобетонный фундамент, кирпичные и железобетонные стены, перегородки, железобетонные перекрытия.

До 27.08.1992, как следует из материалов дела, данное здание, принадлежащее в настоящее время ООО «Внешние инвестиции», находилось в собственности Российской Федерации, и было приватизировано из государственной собственности АООТ «Курскхимволокно» на основании Плана приватизации, Распоряжения Главы Администрации г.Курска №1446-Р от 27.08.1992.

При новом рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции был истребован и проанализирован План приватизации от 16.10.1992 имущества Государственного предприятия «Химволокно» (далее – ГП «Химволокно») из государственной собственности.

Из содержания Плана, приватизации подлежало имущество ГП «Химволокно» как единого имущественного комплекса-предприятия в целом, включая существующие цеха и другие подразделения предприятия с установленным и не установленным производственным оборудованием, находящиеся на территории ГП «Химволокно» объекты недвижимости и незавершенные строительством объекты.

Исключение из состава приватизируемого имущества составили только перечисленные в п.8 Плана приватизации объекты (Дворец Культуры, ЖКО, детские дошкольные учреждения, зона отдыха, лагерь отдыха, объекты мобилизационного резерва и ГО), к которым спорный объект не относится.

К Плану приватизации прилагаются, в том числе, акт оценки стоимости имущества, ситуационный план расположения земельных участков, акт о нормативной цене земельного участка.

Пункт 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит Перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов по балансу на 1 июля 1992 года.

Данный перечень содержит указание на конкретные объекты недвижимости, подлежащие приватизации, с указанием наименования объекта, года его постройки.

Подпункт 31 пункта 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит указание на то, что приватизации среди прочего имущества подлежит имущественный объект, поименованный в Плане как «Реконструкция предприятия с увеличением мощности производства полиэфирного волокна до 50 тыс. т/год, 1991 года постройки (т.1, л.д.103).

Как видно из Экспликации существующих зданий и сооружений ГП «Химволокно» к Проекту реконструкции ГП «Химволокно» (т.1, л.д.124), размещенный на испрашиваемом заявителем земельном участке незавершенный строительством объект под номером 163, право собственности на который перешло к заявителю, являлся проектируемым зданием склада оборудования с контейнерной площадкой.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает верными выводы суда области, что спорный незавершенный строительством объект входил в состав объектов реконструкции предприятия, вошедших в состав приватизируемого имущества, и не является обезличенным.

Приватизация всех объектов завода ГП «Химволокно», в том числе и спорного незавершенного строительством объекта, осуществлялась исключительно в пользу АООТ «Курскхимволокно».

Доказательств того, что приватизация спорного незавершенного строительством объекта недвижимости из государственной собственности в собственность АООТ «Курскхимволокно» не была осуществлена заинтересованным лицом представлено не было, в материалах дела не имеется. 

Впоследствии правообладателями данного объекта являлись «Капрон» в период с 23.07.2003 по 17.06.2005, ООО «Московские волокна» в период с 17.06.2005 до 08.11.2007, ООО «МХМ-Девелопинг» с 08.11.2007 по 03.10.2008, ООО «Внешние инвестиции» с 03.10.2008, что подтверждается копией выписки из ЕГРП №01/133/2009-0467 от 06.11.2009, сообщением ООО «Внешние инвестиции» от 30.11.2011, от 02.12.2011.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Капрон» продало объект незавершенного строительства ООО «Московские волокна» на основании договора купли-продажи объектов недвижимости №2/ОН от 31.12.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2005 серия 46-АВ №327012 (запись регистрации №46-46-01/012/2005-965).

01.10.2007 между ООО «Московские волокна» (Продавец) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №28/09 с ООО «МХМ-Девелопинг» (Покупатель), согласно которому Продавец продает и обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель покупается и обязуется принять в собственность за установленную договором цену незавершенное строительством здание, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д.1, номер объекта: 46:29:02:00:00:001:0:000:106.

14.07.2008 общим собранием учредителей ООО «МХМ-Девелопинг» принято решение создать Общество с ограниченной ответственностью «Внешние инвестиции» для осуществления коммерческой деятельности. ООО «МХМ-Девелопинг», являясь одним из учредителей ООО «Внешние инвестиции», обязалось оплатить долю в уставном капитале ООО «Внешние инвестиции» в размере 99,99% в порядке установленном учредительным договором Общества путем внесения имущества, в том числе, незавершенного строительством здания склада, литер Б39, находящегося по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д.1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, что  подтверждается протоколом общего собрания учредителей ООО «МХМ-Девелопинг» от 14.07.2008 «О создании Общества с ограниченной ответственностью «Внешние инвестиции», Учредительным договором ООО «Внешние инвестиции» от 14.07.2008, актом приема-передачи имущества, вносимого Учредителем в оплату уставного капитала ООО «Внешние инвестиции» от 24.07.2008.

С учетом изложенного, право собственности на объект незавершенного строительства – здание склада, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д.1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, возникло у ООО «Внешние инвестиции» посредством внесения данного имущества в уставной капитал Общества в качестве оплаты доли уставного капитала его учредителем - «МХМ-Девелопинг».

Таким образом, право собственности на незавершенное строительством здание, расположенное на испрашиваемом Обществом земельном участке, приобретено ООО «Внешние инвестиции» не в процессе приватизации государственного имущества, а посредством внесения незавершенного строительством объекта в качестве оплаты доли в уставном капитале Общества. ООО «МХМ-Девелопинг», в свою очередь, также приобрело спорный объект не в результате сделки приватизации, а по договору купли-продажи недвижимого имущества с юридическим лицом - ООО «Московские волокна», которое ранее приобрело его у ЗАО «Капрон», купившего его у АООТ «Курскхимволокно».

На основании изложенного, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 15874/11 от 10.04.2012, содержащего также ссылку на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8985/08 от 23.12.2008, № 14880/10 от 01.03.2011, выводах, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №8985/08 от 23.12.2008, №14880/10 от 01.03.2011, Постановлении Президиума №15874/11 от 10.04.2012, поскольку право собственности на объект незавершенного строительством, который расположен на испрашиваемом земельном участке, возникло у ООО «Внешние инвестиции» не в процессе приватизации, у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка по основанию, предусмотренному п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Так согласно положениям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу вышеуказанных норм покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Согласно пункту 2.2 части 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, в силу закона производится в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ, регулирующими порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, апелляционная коллегия считает положения пункта 2.2 части 3 Закона N 137-ФЗ применимыми и в рассматриваемом случае.

Вместе с тем, считает, что переоформлению подлежит, также,  права постоянного(бессрочного пользования) и на земельные участки, не занятые объектами недвижимости.

Таким образом,  нормы права предоставляют собственнику объекта незавершенного строительства   основания для приобретения земельного участка (ранее арендованного в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования) в собственность по правилам пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО «Внешние инвестиции» при приобретении права собственности на объекта незавершенного строительством здания, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на площадь земельного участка, занятую недвижимостью, а также необходимую для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, на котором расположен принадлежащий заявителю незавершенный строительством объект, принадлежал ГП «Химволокно», а впоследствии – АООТ «Курскхимволокно» на праве постоянного бессрочного пользования.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2011 серии 46-АК 056307.

После заключения 23.07.2003 договора купли-продажи расположенного