Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу n А14-19944/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложены следующие правовые подходы. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации Воронежской области от 28.12.2005 № 1224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области» были установлены размеры кадастровой стоимости земли в Воронежской области и утверждены 14 видов функционального использования земель (Приложении № 3).

Виду функционального использования земель 14 соответствует наименование «прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)», виду функционального использования 5 - «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса».

Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» (постановление № 514) и постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (Положение № 349), действующими в спорный период, установлен порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 4 постановления № 514 размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется путем умножения базового размера арендной платы за земельные участки на площадь земельного участка и на повышающий коэффициент. Базовый размер арендной платы за земельные участки определяется путем умножения кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, на расчетный коэффициент в зависимости от разрешенного использования.

В соответствии с Положением № 349 размер годовой арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на арендную ставку, установленную в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, на корректирующие повышающий/понижающий коэффициенты.

Таким образом, размер арендной платы зависит от вида функционального использования земли.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в ГКН.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение для целей кадастровой оценки вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и от 15.12.2011 N 12651/11.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, подпункт 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - Градостроительный кодекс).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Статьей 8 Градостроительного кодекса РФ определено, что к полномочиям органов местного самоуправления поселения отнесено, в частности, утверждение документов территориального планирования поселений, правил землепользования и застройки.

Согласно статьям 30, 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления и содержат, в том числе, градостроительные регламенты, карты градостроительного зонирования с отражением границ территориальных зон. Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя, в том числе, и положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной вид разрешенного использования, вспомогательный и условно разрешенный вид использования объектов недвижимости. Любой вид разрешенного использования выбирается лицом, кому принадлежит земельный участок самостоятельно без дополнительных разрешений и процедуры согласования. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 2,  3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, вопросы территориального планирования поселения, определения границ функциональных зон в границах поселения, установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с установленным зонированием в границах поселения относится к вопросам, подлежащим рассмотрению и разрешению соответствующими органами местного самоуправления.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, предусмотрено оценочное зонирование. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков

В силу пункта  3 части 1 статьи 4 Федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение вопроса об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний.

В соответствии со статьей 23 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Согласно пункту 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Единый государственный реестр прав вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления либо на основании градостроительного регламента.

Как установлено судом первой инстанции, в спорный период земельный участок имел разрешенное использование - для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка соответствует четырнадцатому виду функционального использования (прочие земли поселений).

При этом к четырнадцатому виду функционального использования «прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли – резерв») относятся земельные участки улиц, проспектов, площадей, переулков, проездов, набережных, шоссе; земельные участки земель резерва.

Спорный земельный участок был внесен в государственный земельный кадастр с разрешенным использование «для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест» в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 02.09.2005 № 1655 «О предоставлении ООО «Торговый центр «Московский» земельных участков для проектирования и осуществления благоустройства, с размещением автопарковочных мест по Московскому проспекту, 129» и договора аренды земельного участка от 05.12.2005 №5073-05-09/мз и дополнительных соглашениях к нему.

Постановлением главы городского округа город Воронеж от 02.12.2005 № 1994 ООО «Торговый центр «Московский» спорный земельный участок предоставлен для осуществления благоустройства с размещением автопарковочных мест.

Одновременно 14.07.2006 на основании постановления администрации Воронежской области от 28.12.2005 № 1224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Воронежской области» в государственный земельный кадастр были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, удельном показателе кадастровой стоимости, виде функционального использования земель – 14.

Поэтому внесение в кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования спорного земельного участка «для благоустроительных работ с размещением автопарковочных мест»", означало подтверждение его разрешенного и фактического использования для ООО «Торговый центр «Московский».

Как следует из заключения Департамента градостроительства и архитектуры в соответствии с генеральным планом, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 № 422-II рассматриваемая территория находится в зоне магистральной улицы общегородского движения. Согласно карте-схеме зонирования на территории города Воронежа территория, на которой расположен земельный участок находится в зоне Р-1, размещение автопарковочных мест не противоречит основному функциональному зонированию, заложенному в проекте детальной планировки района и не затрагивает зеленых насаждений.

Сведений о результатах публичных слушаний, постановление главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и иных доказательств, подтверждающих внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об ином разрешенном использовании земельного участка,  а также сведений об отмене постановлений администрации Воронежской области, истец в материалы дела не представил.

Настоящий спор  возник в результате  действий истца  по изменению вида функционального использования спорного земельного участка. Поэтому доказать в суде наличие оснований и возражений относительно присвоения пятого номера вида функционального  использования в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должно именно ДИЗО Воронежской области.

Довод о выявлении в сведениях государственного земельного кадастра технической ошибки, связанной с неправильным отнесением спорного земельного участка к четырнадцатому виду функционального использования вместо пятого, исправленной актом от 21.09.2007, обоснованно отклонен судом первой  инстанции, поскольку в соответствии со статьей 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» технической ошибкой (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) является ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Между тем факт внесения ошибочных данных в государственный земельный кадастр в отношении спорного земельного участка до заключения договора аренды от 05.12.2005 №5073-05-09/мз не подтвержден.

Доказательств фактического ведения  ответчиком на спорном земельном участке  иной деятельности, для которой он был ранее предоставлен, не имеется. Материалами дела подтверждается, что ответчик не обращался в уполномоченный орган