Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 по делу n А14-2486/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

участвующих в деле.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной оценке требует специальных познаний в области оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

При определении вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, судебная коллегия исходила из следующего.

Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно быть основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 913/11, изменившее порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов ГКОЗ и установления новой кадастровой стоимости предусматривает, что требование, имеющее своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в частности, в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза. Такое требование не является оспариванием действий органа кадастрового учета либо иного уполномоченного органа. В ходе искового производства по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования. В то же время необходимо принять во внимание, что связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Судебная коллегия, рассматривая заявленное ходатайство исходила из того обстоятельства, что параметры оценки, в том числе экономические условия развития региона описываются экспертами в заключении, информация, приведенная оценщиком в отчете, предлагается им как достоверная и достаточная. Вопросы, сформулированные управлением, могут быть разрешены исходя из анализа содержания и отчете и отдельного исследования не требуют.

При таком очевидном расхождении в размере рыночной стоимости коллегия сочла необходимым поставить перед экспертом вопрос о ее определении с учетом изложенных в определении подходов.

Формулируя вопросы, подлежащие разрешению при производстве судебной экспертизы, суд указал на рекомендуемые подходы к оценке рыночной стоимости в целях установления кадастровой стоимости земельного участка как справедливого эквивалента экономической выгоды от его использования. В частности, суд указал, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного подхода с  использованием данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющих на стоимость земельного участка.

Заявляя возражения против достоверности результатов экспертизы, ТУ Росимущества в Воронежской области настаивало на том, что эксперт вышел за пределы своих полномочий и определил рыночную стоимость земельного участка не на дату, указанную в определении суда (23.09.2011), а на дату, определенную самостоятельно – 01.01.2009.

Судебная коллегия не находит указанное возражение состоятельным.

В мотивировочной части определения от 25.04.2013 Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что для разрешения спора о недостоверности сведений о кадастровой оценке необходимы данные о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (а не на дату оценки), так как ответственность за актуальность этих сведений не может быть отнесена на землепользователя или землевладельца. Определение рыночной стоимости на 01.01.2009 экспертами было мотивировано. В частности, эксперт  руководствовался письмом Минэкономразвития России от 07.07.2011 №ОГ-Д06-346, в соответствии с которым целесообразно учитывать рыночную стоимость по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая оценка земель соответствующей категории.

Правильность указанного подхода была подтверждена Постановлением Президиума ВАС №10761/11 от 25.06.2013, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований не принимать во внимание заключение эксперта в этой части.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Представленные в настоящее дело отчеты и заключение эксперта основаны на сравнительном подходе, который представляют собой  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.

Искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв.м предназначен для сельскохозяйственного использования. Участок состоит из следующих угодий: пашня – 1 625 285 кв.м, сенокосы – 1 098 681 кв.м., пастбища – 659 750 кв.м, участок, занятый древесно-кустарниковой растительностью – 185 994 кв.м.

10 земельных участков в составе единого землепользования имеют обременения в виде охранных зон линий ЛЭП, кабелей связи, водоохраной зоной общей площадью 565 605 кв.м.

Всего в состав участка входят 13 участков в Левобережном и Железнодорожном районе г.Воронежа, вне зоны застройки и инфраструктуры населенного пункта.

Согласно Федеральному стандарту оценки ФСО-1 «объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В этой связи представляет логичным и необходимым оценивать спорный земельный участок, сравнивая его с участками категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования с указанной поправкой на местоположение. Такое сравнение повлечет более точные результаты оценки.

Из анализа представленных данных следует, что все оценщики руководствовались данными об экономической характеристике развития региона, состоянии потребительского рынка, в частности, рынка земли, обосновали степень влияния различных факторов на стоимость продаж земельных участков, шкалу применяемых корректировок.

Отчет №20-2/3-11 от 29.06.2012 составлен на основании сравнения предложений о продаже аналогичных земельных участков различных категорий и назначения (л.д. 43 отчета). Оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок находится в зоне предполагаемой много - и малоэтажной застройки в соответствии генеральным планом комплексного освоения территории г. Воронежа.

Однако в настоящее время земельные участки данного землепользования состоят из сельскохозяйственных угодий, данных о нахождении на них коммуникаций или каких-либо строений нет. В этой связи предполагаемое изменение разрешенного использования не представляется настолько привлекательным для того, чтобы в качестве аналогов использовать данные об участках, отведенных под коттеджную, жилую застройку или промышленное строительство вблизи существующей городской черты.

То обстоятельство, что указанные факторы влияют на цену предложения подтверждается данными сравнительной таблицы, в соответствии с которой цены на участки сельскохозяйственного использования всегда значительно ниже приведенных в таблице участков иного разрешенного использования. В общем, стоимость 1 кв.м, определенная в данном отчете (543,96 кв.м) более чем в 2 раза превышает цены предложений о продаже участков сельскохозяйственного назначения. Как указано в данном отчете (л.д.42), уровень цен на окраинах г.Воронежа и в промышленных районах ниже в 10 раз, следовательно, считать аналогами участки, предназначенные под строительство и промышленное использование, можно с большими погрешностями.

Та же зависимость цен от местоположения участка относительно центра г.Воронежа и вида разрешенного использования усматривается и из отчета №05/11/13-01 от 07.11.2013. Диапазон цен аналогов, используемых для сравнения от 140 руб. до 1 067 руб. (л.д. 28 отчета) свидетельствует о том, что участки сильно различаются по своим характеристикам, и требуется значительное количество корректирующих коэффициентов, что само по себе снижает степень достоверности результатов. Выделение части обособленных участков на ул.Илюшина и ул.Дубровина в отдельную группу с учетом их возможной востребованности для производственно-складского строительства (л.д. 42 отчета) до реального раздела и изменения вида использования не представляется обоснованным, так как право долгосрочной аренды предоставлено в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв.м, никаких прав относительно иных участков (в том числе после предполагаемого раздела) арендатор на рынке предложить не может.

Отчет №500/12 от 30.10.2012, представленный ООО «Воронежпищепродукт», суд не счел возможным принять за основу в связи с тем, что для исследования были использованы участки-аналоги, относящиеся к категории земель населенных пунктов сельских поселений. В этой связи более приемлемыми представляются данные о сравнении участков, относящихся к землям городского округа.

С учетом изложенного, судебная коллегия сочла возможным согласиться с выводами судебной экспертизы №3615/6-3 от 01.07.2013. Как следует из указанного заключения, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав неприемлемость использования иных подходов. В заключении приведен социально-экономический анализ развития и состояния региона, перечень и значение факторов, влияющих на оценку. Эксперт оценивал участок как объект прав, стоящий на кадастровом учете, т.е. весь без учета составляющих его частей. Все участки-аналоги относятся к категории земель населенных пунктов (городского округа город Воронеж) и виду разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. Средняя стоимость 1 кв.м не отличается от средней стоимости аналогов с такими же характеристиками (без дополнений и до корректировки), которые использованы в отчете №20-2/3-11 от 29.06.2012.

Исходя из содержания определения суда о назначении экспертизы, эксперт не основывал свои выводы на гипотетических предположениях о наиболее выгодном варианте использования участков, так как определение кадастровой стоимости в рамках настоящего спора должно быть направлено на установление справедливой платы за его использование, а не на обоснование наиболее высокой цены продажи.

Доводы Росимущества в Воронежской области о необходимости еще одного экспертного судебного экспертного исследования судебная коллегия, исходя из вышеизложенного, не сочла состоятельными.

На основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Возражения истца по поводу недостатков заключения эксперта носят формальный характер и не могли повлиять на его выводы по существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Герасименко В.В. пояснила, что ошибка в описательно части на расчет стоимости не повлияла, так как в формуле расчета использованы верные данные.

Вышеприведенная оценка заключения в сопоставлении с иными отчетами свидетельствует о том, что данное доказательство является достоверным.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2009 может быть принята в значении 167 774 000 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению кадастровой стоимости спорного земельного участка, то расходы на ее проведение в сумме 20 091 руб. подлежат взысканию с ТУ Росимущества в Воронежской области в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежской региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 по делу № А14-2486/2012 отменить.

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН: 1093668037220) удовлетворить.

Установить