Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2013 по делу n А14-5909-2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Таким образом, Общество в лице законного представителя – директора Скрипченкова В.И., обратившись с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи № 7, фактически подтвердило свою волю на приобретение данного недвижимого имущества в собственность, согласно представленному договору.

Оспариваемый отказ Управления Росреестра по Воронежской области в государственной регистрации также мотивирован тем, что на государственную регистрацию не представлено заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Признавая данное основание необоснованным, суд области верно руководствовался следующим.

По смыслу Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Однако, обстоятельства дела свидетельствуют, что заявление СХА «Заветы Ильича» о регистрации за покупателем по договору купли-продажи   права собственности на спорное имущество в регистрирующий орган не поступало.

Апелляционный суд находит, что под причинами, препятствующими государственной регистрации прав, следует понимать отсутствие предусмотренного пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации единства волеизъявления сторон договора, направленного на осуществление государственной регистрации прав, выразившееся в том, что вторая сторона договора не обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

Вместе с тем, Законом № 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

По данным Единого государственного реестра юридических лиц (выписка из ЕГРЮЛ от 01.02.2013 № 4202) СХА «Заветы Ильича» ликвидирована вследствие признания ее несостоятельным (банкротом), о чем 17.08.2009 была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

Право, за регистрацией которого обратилось Общество, возникло из договора купли-продажи № 7 от 17.07.2008, а также акта приема-передачи от 30.07.2008 года.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи № 7 от 17.07.2008 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Из представленных в материалы дела и суду документов следует, что здание ремонтной мастерской, инвентарный номер 5451, расположенное по адресу: Воронежская область, Нижнедевицкий район, село Верхнее Турово, ул. Мира, д. 120/13, на земельном участке с кадастровым номером 36:15:0800044:31, было построено в 1971 году.

Таким образом, право собственности на спорное недвижимое имущество у продавца – СХА «Заветы Ильича» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности СХА «Заветы Ильича» на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Оснований считать договор купли-продажи № 7 от 17.07.2008 несоответствующим по своему содержания и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, у суда не имеется.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи № 7 от 17.07.2008 здания ремонтной мастерской указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору (инвентарный номер), сведения о расположении объекта недвижимости (адрес и кадастровый номер земельного участка).

Из акта приема-передачи от 30.07.2008 к договору купли-продажи №7 следует, что покупателю было передано именно здание ремонтной мастерской, поскольку указаны место нахождения, наименование, инвентарный номер объекта. Отсутствие же в тексте договора купли- продажи площади объекта недвижимости в рассматриваемом случае не препятствует возможности идентифицировать предмет договора, поскольку данная информация наряду с местом нахождения, наименованием и инвентарным номером здания ремонтной мастерской, отражена в кадастровом паспорте объекта.

Кроме того, суд области пришел к верному выводу о том, что Управление Росреестра по Воронежской области, ссылаясь в оспариваемом отказе на не представление заявителем на государственную регистрацию документов, подтверждающих принятие решения (одобрение) компетентными органами Общества о приобретении недвижимого имущества и справки о балансовой стоимости данного объекта недвижимости, а также на отсутствие в договоре и представленных на регистрацию документах сведений о наличии или отсутствии передаваемого объекта в залоге, в споре, под арестом, об обременении притязаниями третьих лиц, в нарушение ч. 5 ст. 200 АПК РФ не представило доказательств необходимости в данном случае принятия компетентными органами Общества решения (одобрение) о приобретении спорного недвижимого имущества, а также о наличии в отношении передаваемого по договору объекта сведений о нахождении его в залоге, в споре, под арестом, об обременении притязаниями третьих лиц, о чем должно было быть отражено заявителем в договоре и представленных на регистрацию документах.

Таким образом, все вышеизложенное свидетельствует об отсутствии  законных оснований, предусмотренных абзацами 4,9,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации права.

Суд первой инстанции в качестве восстановления нарушенного права правомерно обязал Управление произвести государственную регистрацию права собственности ООО СП «Резон» на здание ремонтной мастерской, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, расположенное по адресу: Воронежская область, Нижнедевицкий район, село Верхнее Турово, ул. Мира, д. 120/13.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы жалобы фактически повторяют доводы Управления, приведенные при рассмотрении дела арбитражным судом области, и выражают лишь несогласие с выводами, изложенными в обжалуемом судебном акте. Им была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с которой апелляционный суд согласен.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской  области от 04.10.2013 по делу № А14-5909-2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            Е.А. Семенюта

Судьи                                                                                    П.В. Донцов

                                                                                              А.И. Протасов