Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу n А64-2118/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор № 1339 от, 04.09.2012); нежилое помещение № 2, площадь: общая 112,7 кв.м., этаж: 2, расположенное по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Интернациональная/Носовская, дом 31/2 (договор № 1340 от 04.09.2012).

Помещения переданы по акту приема-передачи от 11.09.2012.

Оплата произведена платежными поручениями от 18.07.2012 № 238 на сумму 390000 руб., от 07.09.2012 № 289 на сумму 1262542 руб. от 18.07.2012 № 237 на сумму 233610 руб., от 07.09.2012 № 287 на сумму 756263 руб.

Полагая, что стоимость неотделимых улучшений помещений, проданных по договорам купли-продажи № 1339 и № 1340 от 04.09.2012 ответчиками не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать не только факт нарушения обязательства и размер понесенных убытков, но и наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.

По делу о взыскании убытков истец должен доказать, что ответчик не исполнил (ненадлежащее исполнил) обязательство, наличие причинно-следственной связи между причиненными истцу убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика, размер понесенных убытков.

Из системного толкования ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками, а также размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий влечет отказ в удовлетворении иска (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2010 N А32-7769/2009, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 N 18ATI-6443/11).

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.  

        В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Материалы дела свидетельствуют о том, что правоотношения сторон первоначально возникли из договора аренды № 1647/ от 06.04.2009 (том I л.д.90).

По правилам пункта 2 статьи 62 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с Постановлением главы администрации города Тамбова от 25.12.2008 № 10091, объявлен конкурс на право заключения договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 (литер Б).

На основании Постановления администрации города Тамбова от 6.04.2009 № 2391, указанное нежилое помещение, площадью 167,5 кв.м., предоставлено в аренду сроком на 5 лет ООО «Спектр» и заключен договор аренды от 6.04.2009 № 1647/н для размещения офиса. Особым условием заключение данного договора являлось проведение текущего и капитального ремонта помещения за счет собственных средств, о чем свидетельствует конкурсная документация.

В  самом договоре аренды от 06.04.2009 № 1647/н стороны установили обязанность арендатора произвести капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения за счет собственных средств (пункты 4.2.10 и  8.1 договора); а также, что арендодатель может возмещать арендатору стоимость затрат произведенного капитального ремонта по улучшению арендованного помещения в счет арендной платы в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 3.1.5 договора), при этом арендатор вправе производить улучшения арендованного помещения в период действия договора только с разрешения арендодателя, но стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды (пункт 3.3.3 договора).

Таким образом, об обязанности произвести капитальный ремонт за счет собственных средств арендатор знал еще на стадии заключения указанного договора аренды, поскольку был ознакомлен с конкурсной документацией и условиями договора.

При этом, в силу п. 4.2.10 договора аренды от 06.04.2009  № 1647/н, арендатор обязан исполнять предписания арендодателя по проведению за счет собственных средств текущего и капитального ремонта. Проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемых помещений только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова, данный вопрос местным законодательством не был урегулирован.

Следовательно, исходя из вышеназванных  условий договора аренды от 06.04.2009  № 1647/н, стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды.

Доводы заявителя жалобы о том, что истцом были осуществлены неотделимые улучшения, а не капитальный ремонт противоречат фактическим обстоятельствам дела и подлежат отклонению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Ремонт арендованного имущества регулируется ст. 616 Гражданского кодекса РФ, а улучшения арендованного имущества - ст. 623 Гражданского кодекса РФ.

Неотделимые улучшения изменяют первоначальную стоимость, технико-экономические показатели и параметры, конструктивные элементы, технологическое и служебное назначение и срок полезного использования помещения и здания в целом.

Исходя из положений Федерального закона № 215-ФЗ и Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимается замена или восстановление – строительных конструкций объекта (кроме несущих), систем инженерно-технического обеспечения и их сетей, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Кроме того, письмом от 06.10.2009 № 0108-1-10438 (том I л.д. 24) Комитет по управлению имуществом Тамбовской области согласовал проведение капитального ремонта в счет арендной платы при наличии проектно-сметной документации, согласованной с управлением культуры и архивного дела.

09.02.2011 ООО «Спектр» было выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № 1-Р-10 (том I л.д. 18).

Факт проведения капитального ремонта также подтверждается тем, что ООО «Звезда-2» по договору подряда № 5 от 12.05.2010 выполнило ремонтно-реставрационные работы -  капитальный ремонт здания, расположенного по ул. Интернациональная/Носовская, 31/2, литер «Б», выполнены общестроительные работы, металомонтажные работы, сантехнические работы общей стоимостью 2 845 447 руб.(в том числе НДС 196087 руб.), принятые по акту приема-передачи № 1 от 31.01.2011 и оплаченные платежными поручениями № 47 от 21.02.2011 на сумму 991813 руб, № 40 от 17.02.2011 на сумму 1000 000 руб., № 37 от 14.02.2011 на сумму 853634 руб. (том II л.д. 65-73).

Доказательств проведения неотделимых улучшений, равно как и доказательств получения согласования арендодателя на их проведение, либо внесения изменений в договор аренды 06.04.2009 № 1647/н, по данному вопросу, судам первой и апелляционной инстанций представлено не было.

Кроме того, факт проведения капитального ремонта также подтверждается письмами самого истца (л.д. 30-35), актом приемочной комиссии о приемке законченного капитального ремонта, произведенного арендатором, от 4.04.2011, а также проектно-сметной документацией, выполненной ОАО «Тамбовкоммунпроект».

В материалы дела истцом также не было представлено доказательств размера заявленных ко взысканию убытков, а именно актов выполненных работ, обоснования стоимости. Кроме того, на необходимость предоставления соответствующей документации указывалось в переписке Комитета по управлению имуществом города с истцом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в проведении технической экспертизы по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений также подлежит отклонению как несостоятельный. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

В своем ходатайстве истце просил на разрешение эксперта поставить вопрос о стоимости по состоянию на 04.09.2012 неотделимых улучшений нежилого помещения, площадью 112,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская,  д. 31/2 № 2, нежилого помещения, площадью 67 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная/Носовская, д. 31/2 № 1, произведенных в период с 12.05.2010 по 04.09.2012», проведение экспертизы поручить эксперту ООО ОПЦ «Альтаир» Комылевичу Роману Евгеньевичу

Отказывая в удовлетворении указанного ходатайства, суд первой инстанции верно руководствовался нижеследующим.

На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Следовательно, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР 23.11.1988 № 312, при осуществлении капитального ремонта здания производится замена конструктивных элементов, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и канализации. Также возможна установка дополнительных перегородок.

Из искового заявления, акта приемки выполненных работ № 1 от 31.01.2011 и заявленное ходатайства не усматривается, какие неотделимые улучшения недвижимого имущества (достройка, модернизация, дооборудование, техническое перевооружение и реконструкция.) были произведены ООО «Спектр» в арендуемых помещениях.

Кроме того, в письме от 10.01.2010 истец просил ОАО ПИ «Тамбовгражданпроект» составить сметную документацию на капитальный ремонт помещений, расположенных по адресу г.Тамбов ул.Интернациональная/Носовская, дом 31/2.

Представленная истцом и составленная ОАО ПИ «Тамбовгражданпроект» смета соответствует акту приемки №  1 от 31.01.2011 работ, выполненных ООО «Звезда-2». При этом, из указанного акта не усматривается, что истцом были произведены работы по достройке, модернизации, дооборудованию, техническому перевооружению и реконструкции.

Как указывалось ранее, материалами дела подтверждено согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на проведение капитального ремонта в счет арендной платы (письмо от 06.10.2009 № 0108-1-10438). Доказательств получения разрешения арендодателя на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества истцом в материалы дела не представлено.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что у суда области отсутствовали основания и необходимость проведения экспертизы.

В своей апелляционной жалобе заявитель также указывает, что истец обращался за зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества. Указанный довод не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что цена приобретенного помещения установлена соответствующим договором купли-продажи от 04.09.2012.

В соответствии с положениями федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной