Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу n А35-702/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

дом 52/54, общей площадью 150 кв.м. Основанием для заключения данного договора являлось решение Комиссии от 18.11.2008 по определению формы и условий передачи муниципального имущества нежилого фонда в аренду. Срок заключения договора определен на период с 15.11.2008 по 12.11.2009.

01.01.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Бесходарным Русланом Станиславовичем (Арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422. Согласно условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под торговую деятельность помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, б/н (между домами 52/54), общей площадью 150 кв.м. Основанием для заключения данного договора являлось решение Комиссии от 17.12.2009 по определению формы и условий передачи муниципального имущества нежилого фонда в аренду. Срок заключения договора определен на период с 15.11.2009 по 12.11.2010.

15.12.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Бесходарным Русланом Станиславовичем (Арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422. Согласно условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под торговую деятельность помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, б/н Лит.Б, общей площадью 255,10 кв.м., в том числе: 1 этаж, комнаты №1-5, 2 этаж, комнаты №1-7. Основанием для заключения данного договора являлось решение Комиссии от 28.10.2010 по определению формы и условий передачи муниципального имущества нежилого фонда в аренду. Срок заключения договора определен на период с 15.11.2010 по 12.11.2011.

15.11.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Бесходарным Русланом Станиславовичем (Арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422. Согласно условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под торговую деятельность помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А, Лит Б, общей площадью 255,10 кв.м., в том числе: 1 этаж, комнаты №1-5, 2 этаж, комнаты №1-7. Основанием для заключения данного договора являлось решение Комиссии от 10.11.2011 по определению формы и условий передачи муниципального имущества нежилого фонда в аренду. Срок заключения договора определен на период с 15.11.2011 по 01.07.2015.

Данный договор аренды №1422 от 15.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Курской области от 28.01.2013 за номером 46-46-01/006/2013-018.

23.09.2013 ИП Бесходарный Р.С. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения из муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А, Лит Б, общей площадью 255,10 кв.м.

28.10.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было принято решение №14 «Об условиях приватизации арендуемого имущества», согласно которому решено приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, а именно: нежилое помещение на 1,2-ом этажах в здании литер Б, площадью 255,1 кв.м., расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А. Одновременно принято решение о направлении арендатору – ИП Бесходарному Р.С. предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

30.10.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Продавец) и ИП Бесходарным Р.С. (Покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013. Согласно условиям данного договора Продавец продает на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условии приватизации арендуемого имущества от 28.10.2013 №14, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение на 1,2-ом этажах в здании литер Б, площадью 255,1 кв.м., расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А. Приложением №1 к договору купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013 сторонами определен график платежей по оплате стоимости выкупаемого имущества.

Согласно акту приема-передачи от 30.10.2013 к договору купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013 Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество: нежилое помещение на 1,2-ом этажах в здании литер Б, площадью 255,1 кв.м., расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А.

Как следует из доказательств, представленных в материалы дела, решение «Об условиях приватизации арендуемого имущества» от 28.10.2013 №14 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было принято в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», о чем имеется ссылка в данном решении.

Таким образом, вопрос о наличии у ИП Бесходарного Р.С. преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества из фонда муниципальной собственности был разрешен Комитетом при принятии решения «Об условиях приватизации арендуемого имущества» от 28.10.2013 №14, которое и послужило основанием для заключения договора купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013.

Ссылки Управления Росреестра по Курской области на то, что при заключении договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011, предшествующего заключению договора купли-продажи, сторонами не были соблюдены требования, предусмотренные Федеральным законом «О защите конкуренции», отклоняются апелляционной  коллегией.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе, на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.

В соответствии с ч.4 ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды №1422 от 15.11.2011) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, законодатель предусмотрел исключение из общего правила о необходимости проведения конкурса (аукциона) при заключении договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества. Данное исключение выражается в возможности заключения договора аренды без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего бизнеса, с которыми ранее были заключены договора аренды данного имущества.

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что до заключения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП Бесходарным Р.С., между данными сторонами были заключены следующие договоры аренды: №1422 от 01.11.2001 (на период с 01.11.2001 по 30.10.2002); №1422 от 15.11.2007 (на период с 15.11.2007 по 12.11.2008); №1422 от 20.11.2008 (на период с 15.11.2008 по 12.11.2009); №1422 от 01.01.2010 (на период с 15.11.2009 по 12.11.2010); №1422 от 15.12.2010 (на период с 15.11.2010 по 12.11.2011).

Доказательств наличия на момент заключения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011 оснований для его расторжения, сторонами также не представлено.

Кроме того, при заключении договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011 соблюдены требования о сроке его действия. Так, согласно условиям данного договора, срок аренды определен на период с 15.11.2011 по 01.07.2015.

Таким образом, доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011 заключен с соблюдением ч.4 ст.53 ФЗ «О защите конкуренции».

Доводы Управления о том, что к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011 не применимы положения ч.4 ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку предметом ранее заключенных договоров аренды являлось нежилое помещение иной площади, приводился  в суде  области, и получил надлежащую правовую оценку.

Арбитражный  суд области правильно указал, что исходя из положений ч.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган должен был осуществить проверку законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Таким образом, в рассматриваемом случае правовой оценке подлежал договор купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013.

Вместе с тем, регистрирующий орган при рассмотрении заявления Комитета, по сути, осуществил правовую оценку наличия у Предпринимателя оснований, предусмотренных статьей 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», для преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Вместе с тем, согласно п.2.1, п.2.2 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска, утвержденного Решением Курского городского Собрания от 29.05.2008 №43-4-РС, принятие решения об условиях приватизации муниципального имущества на основании заявления субъекта малого или среднего предпринимательства относится к компетенции Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска.

Как отмечалось ранее, договор купли-продажи муниципального имущества №14-2013/10/В от 30.10.2013 был заключен на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска «Об условиях приватизации арендуемого имущества» №14 от 28.10.2013. Данное решение не являлось предметом судебного обжалования и вступило в законную силу в установленные сроки.

Таким образом, ссылки Управления на то, что к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №1422 от 15.11.2011 не применимы положения ч.4 ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку предметом ранее заключенных договоров аренды являлся иной предмет, являются несостоятельными и не могут служить самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, увеличение площади арендуемого помещения произошло в связи с проведением технической инвентаризации, в ходе которой была установлена фактическая площадь переданного в аренду объекта. С учетом указанных обстоятельств, в отношении арендуемого объекта была составлена новая техническая документация от 17.03.2010; данные технической инвентаризации были учтены Комитетом при заключении договора аренды на новый срок, действующего в период с 15.11.2010 по момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, в рассматриваемом случае объект аренды оставался неизменным – нежилое помещение в здании литер Б, расположенное по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 54 А; изменения коснулись его технических характеристик, а именно фактической арендуемой площади нежилого помещения.

С учетом изложенного, суд области пришёл к правильному  выводу о том, что у Управления отсутствовали правовые основания, предусмотренные ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для принятия решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на 1,2- ом этажах в здании литер Б, площадью 255,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, проспект Ленинского Комсомола, д.54-А, к ИП Бесходарному Р.С., оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации от 09.01.2014 №01/180/2013-596.

Основанием для принятия решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности муниципального образования «Город Курск» на нежилое здание литер Б, площадью 384,9 кв.м., расположенное по адресу: проспект