Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А43-1690/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу

формальных признаков победы на торгах и подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, но и перечисление в установленные сроки денежных средств на счет должника.

Из анализа содержания договора купли продажи от следует, что покупатель обязуется оплатить стоимость объекта недвижимости в течении 30 дней с момента подписания настоящего договора (п.3.1). объект недвижимости передается покупателю в течении трех дней с момента оплаты (п.4.1).

Учитывая, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Абзацем 10 пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что при продаже недвижимого имущества оплата в соответствии с договором купли-продажи должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.

Таким образом, приведенное положение Закона не предусматривает возможность продления императивно установленного законодателем срока оплаты имущества либо предоставления покупателю рассрочки или отсрочки оплаты.

Установив, что покупатель не произвел оплату по договору купли-продажи в установленные Законом о банкротстве  и договором от 18.03.2013 сроки, коллегия судей приходит к выводу, что не оплата покупателем имущества является существенным нарушением условий договора.

Указанный вывод коллегия основывает также на правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.04.2008 № 16732/07.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Кодекса обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В рамках правоотношений по продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 Кодекса).

Следовательно, правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 5.1 стороны договора предусмотрели, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, с учетом изложенного коллегия судей приходит к выводу, что каких либо прав не объект недвижимости у ООО «Снабжение» не возникло.

Согласно пункту 10.1 договора изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.

И.о. конкурсного управляющего установив факт неоплаты в установленные сроки объекта недвижимости, на законных основаниях направил в адрес ООО «Снабжение» уведомление о расторжении договора от 18.03.2013.

Каких либо возражений от ООО «Снабжение не поступило. Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.04.2014 по делу № А43-9848/2013 суд прекратил производство по заявлению ООО «Снабжение» к должнику и Банку о признании сделки по передаче объекта недвижимости Банку.

Таким образом, И.О. конкурсного управляющего действовал с учетом положений статей 20,4, 20.6. 110, 138 закона о банкротстве.

В соответствии с п. 4.1 ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» в соответствии с пунктом 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При ном указанный кредитор обязан перечислить денежные средства размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138. на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при оставлении предмета залога за собой обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138 Закона о банкротстве, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 настоящий статьи, в течение десяти дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой (абзац второй пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве).

Судом установлено, что Банком соблюдены требования указанных положений Закона о банкротстве.

Стоимость имущества в размере 28 225 000 рублей рассчитана верно, как уменьшенная на 10 % начальная продажная цена на повторных торгах.

Указание суда первой инстанции на то, что стоимость передаваемого имущества должна рассчитываться исходя из уменьшения 40 774 500 рублей на 10 % не основана на нормах права, так как коллегией судей установлено, что за сумму 40 774 500 руб. реального намерения  приобрести имущества у ООО «Снабжение» не было. Доказательств того, что рыночная стоимость спорного имущества составляла  40 774 500 руб. не имеется.

Кроме того, с учетом выявленных обстоятельств, вывод суда первой инстанции о том, что имелся покупатель объекта недвижимости за 40 774 500 рублей не подтверждается доказательствами, формальное участие на торгах и предложение наибольшей цены при условии отсутствия оплаты со стороны покупателя не могут достоверно свидетельствовать, что реальной рыночной стоимостью объекта недвижимости по состоянию на 12.03.2013 являлась цена в размере 40 774 500 рублей.

Сам факт декларирования желания третьего лица приобрести спорное имущество за определенную сумму, без совершения действий по перечислению денежных средств продавцу в необходимом размере, не свидетельствует о реальной рыночной стоимости объектов в размере некой продекларированной суммы

Таким образом, и.о. конкурсного управляющего на законных основаниях передал объект недвижимости залогодержателю за 28 225 000 рублей.

При установленных обстоятельствах, ссылка суда первой инстанции на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.01.2013 по делу №А43-1690/2010 не имеет правового значения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

Согласно пункту 6 статьи 24 Закона о банкротстве при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве в обязанности конкурсного управляющего входит принятие мер, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Таким образом, конкурсное производство представляет собой процедуру банкротства, основными целями которой является погашение как можно большего числа требований кредиторов и дальнейшая ликвидация должника, в случае невозможности восстановления его платежеспособности.

Осуществляя свои действия, конкурсный управляющий должен действовать в интересах кредиторов и с их согласия.

С учетом изложенного, действия и.о. конкурсного управляющего Букина А.Н. соответствуют фундаментальным основам и принципам законодательства о банкротстве, совершены им в интересах всех кредиторов и должника и не нарушают их прав и интересов.

В случае несовершения оспариваемых действий, могли возникнуть негативные последствия в виде увеличения текущих расходов должника по содержанию имущества, к ухудшению состояния недвижимого имущества, чем могли нарушиться права и законные интересы кредиторов и самого должника.

Ссылка суда на определение от 20.08.2014, принятое Нижегородским районным судом г. Нижнего Новгорода по делу № 2-9275/13 и на апелляционное определение Нижегородского областного суда от 24.12 правового значения не имеет, так как постановлением президиума нижегородского областного суда от 06.08.2014 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции..

В настоящий момент, судебный акт вступивший в законную силу, которым бы была признана сделка по передаче объекта недвижимости банку отсутствует.

Кроме того, коллегией судей установлено, что в соответствии с сообщением о проведении торгов № 52030049726, опубликованным 03.02.2012 в газете «Коммерсантъ», электронные торги Объектом недвижимости назначены на 20.03.2012. Начальная цена имущества определена в размере 34 850 000 рублей на основании отчета об оценке № 10-012 от 17.01.2011. Данные торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

13.04.2012 в газете «Коммерсантъ» опубликовано объявление о проведении повторных торгов 30.05.2012 с начальной ценой продажи в размере 31 365 000 рублей.

Вместе с этим, 19.03.2012 ООО «Снабжение» обратилось в арбитражный суд с заявлением о намерении погасить в полном объеме требования кредиторов к ООО «Инвестиционная компания «Цитадель». В рамках рассмотрения данного заявления ООО «Снабжение» обратилось с ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде приостановления проведения торгов по реализации имущества ООО «ИК «Цитадель» до рассмотрения заявления о намерении погасить требования кредиторов.

Определением суда от 13.04.2012 ходатайство удовлетворено, суд обязал конкурсного управляющего должника приостановить проведение торгов по реализации имущества должника.

Впоследствии суд, рассмотрев заявление ООО «Снабжение», определением от 13.06.2012 отказал в удовлетворении заявления о намерении в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о погашении в полном объеме требований кредиторов к должнику, обеспечительные меры признаны утратившими силу.

В связи с отменой обеспечительных мер, на 05.09.2012 назначены повторные торги по реализации Имущества должника, начальная цена продажи также составила 31 365 000 рублей.

По итогам проведения данных торгов, победителем было признано ООО «Шах-Инвест». Вместе с этим, как установлено судом в определении от 18.01.2013, победитель торгов ООО «Шах-Инвест» уклонилось от подписания договора купли-продажи.

В связи с этим, на 12.03.2013 назначено проведение очередных повторных торгов с ценой в размере 31 365 000 рублей. В данных торгах принимал участие 2 претендента: ООО «Снабжение» и ООО «Опцион». Победителем торгов признано ООО «Снабжение», заключен договор купли-продажи от 18.03.2013. Вместе с этим, победитель торгов уклонился от исполнения обязательств по оплате договора купли-продажи от 18.03.2013. ООО «Опцион» от приобретения имущества отказалось.

Таким образом, проанализировав указанные обстоятельства, коллегия судей пришла к выводу, что начиная с 19.03.2012 ООО «Снабжение» принимало активные меры по необоснованному затягивало процедур реализации объекта недвижимости.

Кроме того, коллегия судей учитывает, что ООО «Снабжение» предложило цену на торгах в размере 40 774 500 рублей, что на 30 % превышает начальную продажную стоимость имущества. Однако, как подтверждается решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.03.2013 по делу № А43-29678/2012, резолютивная часть оглашена 26.02.2013, с ООО «Снабжение» взысканы денежные средства в размере            26 990 030 рублей.

Таким образом, коллегия судей полагает, что на дату подачи заявок и определения результатов торгов, ООО «Снабжение» уже не было способно исполнить свои обязательства по оплате Объекта недвижимости в размере   40 774 500 рублей.

Коллегия судей усматривает согласованность действий конкурсных кредиторов должника, являющихся заявителями жалобы на действия конкурсного управляющего Букина А.Н., конкурсного кредитора Смирнов В.Г. об оспаривании сделки по передаче имущества Банку и ООО «Снабжение».

К указанному выводу, коллегия судей пришла на основании следующего.

 23.05.2013 (л.д. 9) ООО «Пром Индустрия», ООО «Хайринг», ООО «Волжский посад», являясь конкурсными кредиторами должника и на дату подачи жалобы и на дату проведения торгов от 12.03.2013, обратились с жалобой на действия и.о. конкурсного управляющего ООО «ИК «Цитадель» Букина А.Н.

Из содержания уже озвученного решения Арбитражного суда Нижегородской области от 14.03.2013  по делу  №  А43-29678/2012,  следует,  что ООО «Снабжение» отвечает по обязательствам ООО «Линкор», Цыганкова Дмитрия Викторовича, Симонова Владимира Евгеньевича, ООО «Пром Индустрия», вытекающим из договора уступки от 30.08.2011.

Таким образом, из настоящего дела усматривается наличие экономических взаимосвязей между конкурсным кредитором должника - ООО «Пром Индустрия» и ООО «Снабжение».

При этом единственным участником ООО «Пром Индустрия» и лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, с даты регистрации (17.12.2008) ООО «Пром Индустрия» является Симонов Владимир Евгеньевич.

Симонов Владимир Евгеньевич на дату проведения торгов является единственным участником и директором и иного кредитора - ООО «Волжский посад». Необходимо отметить, что по данным международной группы «Интерфакс» единственным участником ООО «Волжский посад» до 08.04.2010 являлся Смирнов Вадим Геннадьевич - кредитор, что оспаривает сделку о