Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 по делу n А68-2279/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

04 октября 2011 года

Дело №А68-2279/2011

         Дата объявления резолютивной части  постановления 30 сентября 2011 года

         Дата изготовления постановления в полном объеме 04 октября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Токаревой М.В.,

судей                                     Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4447/2011) администрации муниципального образования Щёкинский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 15 июля 2011 года по делу № А68-2279/2011 (судья             Бычкова Т.В.), принятое по иску администрации муниципального образования Щёкинский район (ОГРН 1027101504231, Тульская область, г.Щекино, пл.Ленина, д.1) к индивидуальному предпринимателю Зыкову Николаю Алексеевичу (ОГРИП 304715131500111, Тульская область, Щекинский район, д.Новые Выселки, д.14), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Тульской области, администрация муниципального образования г.Советск о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании снести самовольную постройку и вернуть земельный участок, 

при участии:       

от истца: Майорова К.В., представителя, доверенность №9 от 01.03.2011,

от ответчика: Зыкова Н.А., паспорт,

Переславского Д.А., представителя, доверенность от 29.04.2011,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

установил:

администрация муниципального образования Щёкинский район (далее – администрация МО Щекинский район) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, Зыкову Николаю Алексеевичу, о

- расторжении договора аренды земельного участка №59/09 от 14.09.2009;

- обязании  ответчика снести самовольную постройку – нежилое здание общей площадью 50,1 кв. м, литер Б,б, расположенное в г.Советск, ул.Советская, д.2а;

- обязании ответчика возвратить администрации МО Щекинский район земельный участок с кадастровым номером 71:22:040102:0080, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1363 кв. м, расположенный в г.Советск Щекинского района Тульской области, ул.Советская, д.2а по акту приема-передачи;

- прекращении права собственности на нежилое здание общей площадью 50,1 кв. м, литер Б,б, расположенное в г.Советске, ул.Советская, д.2а, запись в ЕГРП 02.04.2010 №71-71-22/002/2010-094;

- погашении записи в ЕГРП от 02.04.2010 №71-71-22/002/2010-094;

- взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме                  69 283 руб. 25 коп., пени в сумме 56 230 руб. 47 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил размер исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки и просил взыскать задолженность в сумме 34 366 руб. 50 коп., неустойку в сумме 243 руб. 95 коп.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2011 (судья Бычковой Т.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация МО Щекинский район обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что разрешение на строительство было выдано ответчику в нарушение условий договора аренды. Указывает на то, что земельный участок был предоставлен арендатору под строительство лодочной станции, а не комплекса зданий, состоящего из кафе-магазина, кухни, склада для хранения лодок. Обращает внимание на то, что 17.01.2011 ответчик под роспись был уведомлен об изменении размера арендной платы с 01.01.2011.

Ответчик представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Считая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд второй инстанции своих представителей не направили. От администрации МО г.Советск поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом, постановлением главы администрации г.Советска МО Щекинского района от 18.11.2005 утвержден акт выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения по отводу земельного участка в аренду под строительство лодочной станции ИП Зыкова Н.А. от 01.09.2005 (т.1, л.д. 60-61).

10.11.2005 администрацией г.Советска разрешено строительство кафе-магазина для реализации продовольственных товаров на территории лодочной станции (т.1, л.д.62).

14.09.2009 между администрацией МО Щекинский район (арендодатель) и Зыковым Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №59/09 (т.1, л.д. 16-19).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок общей площадью 1363 кв. м с кадастровым номером 71:22:040102:0080, расположенный в г.Советске Щекинского р-на Тульской области, ул.Советская, д.2а, под строительство лодочной станции.

Срок аренды определен в пункте 2.1 договора с 11.09.2009 по 11.09.2014.

В разделе 3 договора стороны согласовали условия внесения арендной платы и ее размер, которая определена на основании отчета оценщика об  определении размера арендной платы в сумме 68 000 руб. Расчет арендной платы приведен в приложении №1 к договору и является его неотъемлемой частью. При этом стороны договорились, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа второго месяца текущего квартала в размере ? части годовой арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора. Размер арендной платы изменяется ежегодно на основании отчета независимого оценщика и подлежит обязательной уплате арендатором.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на последнем листе договора.

03.08.2009 администрацией МО г.Советска выданы ИП Зыкову Н.А. разрешения на строительство №RU71522103-7/2009, №RU71522103-8/2009 и №RU71522103-9/2009 объектов капитального строительства – склада для хранения лодок, кафе-магазина и причала лодочной станции соответственно, расположенных по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а, земельный участок площадью 1 362 кв. м с кадастровым номером 71:22:040102:0080 (т.1, л.д. 44-46).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU71522103-4/2009 от 18.11.2009 администрацией МО г.Советск принято в эксплуатацию нежилое здание кафе-магазина, расположенное по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а (т.1, л.д.63).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права                    ИП Зыков Н.А. является собственником нежилого здания площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а (т.1, л.д.47).

Претензией №215-кз от 21.02.2011, направленной ИП Зыкову Н.А., администрация МО Щекинский район уведомила его об образовавшейся задолженности в размере 86 783 руб. 25 коп. и просила ее погасить в срок до 01.03.2011 (т.1, л.д.40).

В этот же день, 21.02.2011, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.04.2011 на основании пункта 4.1.2 договора в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Уведомлением от 14.03.2011, направленным ИП Зыкову Н.А., администрация МО Щекинский район указала на наличие задолженности арендатора по арендной плате по состоянию на 14.03.2011 в размере 69 283 руб. 25 коп. и известила о том, что с 01.01.2011 размер арендной платы составит             207 733 руб. в год (т.1, л.д.33). Данное письмо получено ответчиком 17.03.2011, что подтверждается уведомлением о вручении.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за 2-4 кварталы 2010 года и за 1 квартал 2011 года в сумме 69 283 руб. 25 коп., а также на использование объекта аренды не по целевому назначению, администрация МО Щекинский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области исходил из недоказанности истцом факта ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды и, как следствие, оснований для удовлетворения иска.

Проверив в порядке апелляционного производства правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В настоящем споре правоотношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом арендной сделки является передача арендатору во временное пользование земельного участка общей площадью 1363 кв. м с кадастровым номером 71:22:040102:0080, расположенного в г.Советске Щекинского р-на Тульской области, ул.Советская, д.2а, под строительство лодочной станции.

Факт передачи земельного участка арендатору не оспаривался сторонами, в том числе и самим арендатором.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнены истцом надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора. 

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрация МО Щекинский район ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за 2-4 кварталы 2010 года и за 1 квартал 2011 года в сумме 69 283 руб. 25 коп.

При этом указанный размер образовавшейся задолженности определен истцом с учетом увеличения размера арендной платы с 15.02.2011 в сумме  51 933 руб. 25 коп. за 1 квартал 2011 года.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований в указанной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 3.2 согласовали условие о том, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа второго месяца текущего квартала в размере ? части годовой арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора.

В пункте 7.1 договора предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением пунктов 3.1 и 3.2 договора, изменения по которым оформляются письменным уведомлением.

Материалы дела свидетельствуют, что уведомление об увеличении размера арендной платы датировано 14.03.2011 и получено арендатором 17.03.2011.

Само по себе то обстоятельство, что в уведомлении указано, что оно является повторным и 17.01.2011 арендатор уже уведомлялся об увеличении арендной платы с 01.01.2011, не может быть признано достаточным доказательством своевременного уведомления арендатора об увеличении арендной платы.

Какие-либо доказательства того, что арендодатель направлял арендатору уведомление от 17.01.2011 и оно было получено последним, истцом не представлены. Тем более, что сам истец в исковом заявлении указывает на то, что ответчик был уведомлен об увеличении размера арендной платы письмом от 14.03.2011.

При этом арендатор перечислил арендную плату за 1 квартал 2011 года – в размере 17 500 руб., за 2 квартал 2011 года – в размере 51 933 руб. 25 коп. Данные обстоятельства не оспаривались сторонами ни в суде первой, ни апелляционной инстанции.

Поскольку арендатор был уведомлен об увеличении размера арендной платы лишь 17.03.2011, а арендная плата подлежала внесению ежеквартально до 15-го числа второго месяца текущего квартала, суд области по праву признал, что обязательство по внесению арендной платы в увеличенном размере (51 933 руб. 25 коп.) возникло у арендатора только во втором квартале 2011 года и пришел к правильному выводу об отсутствии у ИП Зыкова Н.А. задолженности