Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2011 по делу n А68-2279/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по арендной плате в размере 69 283 руб. 25 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 243 руб. 95 коп. за период с 15.05.2010 по 16.05.2010. 

Заключая договор аренды, стороны в пункте 5.2 предусмотрели ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,7 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить   кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной ко взысканию неустойки и право  уменьшения ее размера является прерогативой судебных органов.

В определении Конституционного Суда  Российской Федерации от                     10 января 2002 года по делу №11-0 «По жалобам граждан… на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при наличии оснований для применения статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Как подчеркнул Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в указанном Информационном письме, для того, чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Отмечено также, что в том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

По смыслу указанных актов высших судебных инстанций гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора. Поэтому суды  должны соизмерять размер взыскиваемой неустойки с последствиями допущенного должником нарушения.

Материалы дела свидетельствуют, что заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки в размере 243 руб. 95 коп. рассчитана истцом за период с 15.05.2010 по 16.05.2010.

Имеющимся в материалах дела чеком-ордером ОАО «Сбербанк России» от 14.05.2010 подтверждается факт внесения арендатором арендной платы в сумме 17 425 руб. 14.05.2010, то есть даже ранее срока, предусмотренного договором.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания неустойки за период с 15.05.2010 по 16.05.2010 в размере 243 руб. 95 коп. у суда первой инстанции не имелось.

В обоснование исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка №59/09 от 14.09.2009 истец сослался на нарушение арендатором условий договора, касающихся порядка внесения арендной платы и использования земельного участка по назначению.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.

Право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктами 1, 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

-  арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом пунктом 7.2 указанной сделки предусмотрено право арендодателя расторгнуть ее в одностороннем порядке в случаях, указанных в пункте 4.1.2:

- использования земельного участка арендатором не по назначению, определенному в пункте 1.3;

- невнесения арендной платы более чем за 2 квартала при условии отсутствия соответствующего разрешения на отсрочку платежей.

Как уже установлено судом, обязательства по внесению арендной платы исполнены арендатором за 2-4 кварталы 2010 года и за 1 квартал 2011 года в  полном объеме в установленный срок.

Назначение земельного участка определено в пункте 1.3 договора аренды – под строительство лодочной станции.

Аналогичное назначение земельного участка указано и в разрешении на строительство, акте выбора земельного участка, проектной документации.

Таким образом, земельный участок используется арендатором в соответствии с назначением, определенным условиями договора аренды.

Ссылка заявителя на то, что земельный участок был предоставлен арендатору под строительство лодочной станции, а не комплекса зданий, состоящего из кафе-магазина, кухни, склада для хранения лодок, подлежит отклонению.

Строительство указанных объектов произведено истцом в соответствии с разрешениями на строительство №RU71522103-7/2009, №RU71522103-8/2009 и №RU71522103-9/2009 – склада для хранения лодок, кафе-магазина и причала лодочной станции соответственно, расположенных по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а, земельный участок площадью 1 362 кв. м с кадастровым номером 71:22:040102:0080.

Указанные разрешения выданы уполномоченным на то органом - администрацией МО г.Советска, не оспорены в установленном законом порядке и не признаны недействительными.

Истец в суде апелляционной инстанции подтвердил правомочность администрации г.Советска по выдаче указанных разрешений. Доказательств, свидетельствующих о том, что, заключая с ответчиком 14.09.2009 договор аренды, администрация подразумевала строительство на передаваемом в аренду земельном участке исключительно лодочной станции без каких-либо дополнительных сооружений, истцом, в нарушение требований стаей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

   Из смысла приведенной нормы следует, что в основу толкования должно быть положено и принято во внимание буквальное, т.е. дословное, значение содержащихся в конкретном договоре (его условиях) слов и выражений. В случае неясности буквального значения условия оно должно быть выявлено в результате сопоставления с прочими условиями и внутренним логическим содержанием договора в целом.

Согласно  пункта 1.3 договора участок предоставляется «под строительство лодочной станции» без дальнейшей конкретизации данного объекта. Каких-либо пояснений о том, в каком виде станция должна быть сооружена, ее идентифицирующих признаков, количестве и составе входящих в неё объектов, либо ограничений в  размерах, площади, конфигурации,  и т.п. договор не содержит. Приложения, дополнительные соглашения к договору по данному вопросу отсутствуют.

Напротив, в деле имеется проект строительства лодочной станции, состоящей из зданий : «кафе-магазин», кухни, склада для хранения лодок, разработанный государственным унитарным предприятием тульской области «Архитектурно-планировочное бюро градостроительного кадастра и землепользования», который положен в основу выдачи администрацией МО г.Совестка разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 71522103-4/2009 (т.1, л.д.75-85).

Поскольку нарушений арендатором условий договора аренды не установлено, суд области правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Что касается требований истца о сносе самовольной постройки - нежилого здания общей площадью 50,1 кв. м, литер Б,б, расположенного в г.Советск, ул.Советская, д.2а, возврате земельного участка с кадастровым номером 71:22:040102:0080, общей площадью 1 363 кв. м, расположенного в г.Советске Щекинского района Тульской области, ул.Советская, д.2а, прекращении права собственности на нежилое здание общей площадью 50,1 кв. м, литер Б,б, расположенное в г.Советск, ул.Советская, д.2а, и погашении записи в ЕГРП от 02.04.2010 №71-71-22/002/2010-094, то суд области обоснованно признал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является   жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из анализа  указанной  материальной нормы следует, что ей  установлены три случая, при которых объект может быть признан самовольной постройкой:

- создание на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;

- создание без получения необходимых разрешений;

- создание с нарушением градостроительных норм и правил.

Таким образом, при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки необходимо, прежде всего, установить наличие одного из указанных условий для признания постройки самовольной.

Материалы дела свидетельствуют, что постановлением главы администрации г.Советска МО Щекинского района от 18.11.2005 утвержден акт выбора земельного участка для предварительного согласования места размещения по отводу земельного участка в аренду под строительство лодочной станции ИП Зыкова Н.А. от 01.09.2005.

10.11.2005 администрацией г.Советска разрешено строительство кафе-магазина для реализации продовольственных товаров на территории лодочной станции (т.1, л.д.62).

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено императивное правило, в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом  статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает императивное правило, запрещающее подтверждать  обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, какими-либо  иными доказательствами.

03.08.2009 администрацией МО г.Советска выданы ИП Зыкову Н.А. разрешения на строительство №RU71522103-7/2009, №RU71522103-8/2009 и №RU71522103-9/2009 объектов капитального строительства – склада для хранения лодок, кафе-магазина и причала лодочной станции соответственно, расположенных по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а, земельный участок площадью 1 362 кв. м с кадастровым номером 71:22:040102:0080 (т.1, л.д. 44-46).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU71522103-4/2009 от 18.11.2009 администрацией МО г.Советск принято в эксплуатацию нежилое здание кафе-магазина, расположенное по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а (т.1, л.д.63).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ИП                Зыков Н.А. является собственником нежилого здания площадью 50,1 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Щекинский район, г.Советск, ул.Советская, д.2-а (т.1, л.д.47).

Таким образом, факт возведения ИП Зыковым Н.А. нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 71:22:040102:0080, общей площадью 1 363 кв. м, расположенного в г.Советске Щекинского района Тульской области, ул.Советская, д.2а, в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство, полученной в установленном законом порядке подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, а именно: разрешениями на строительство №RU71522103-7/2009, №RU71522103-8/2009 и №RU71522103-9/2009,  разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU71522103-4/2009 от 18.11.2009, свидетельством о государственной регистрации права.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что нежилое здание было возведено ответчиком как объект недвижимости в соответствии